LabBaobab, ага, приблизительно понял. Большое спасибо за объяснение.

LabBaobab, при стоимости квартиры 1 200 000 рублей и арендной ставке 5% за первый год доход составит 60 000 рублей, за второй 88 000 и т.д. Как такие деньги можно инвестировать в недвижимость? Каждый год покупать по квартире, добавив к 60 000 еще 1 500 000 рублей? :). Зачем себя обманывать? От слова «халва», даже сказанного раз 100 со рту слаще не станет. 

LabBaobab, а есть хотя бы приблизительный подсчет, на сколько своевременное реинвестирование увеличивает доходность объекта?

Если считаете недвижимость с арендой, сравнение должно быть симметричным: либо из арендного дохода вычитайте все расходы (вакантность, ремонт, налоги и управление — даже если делаете сами, это имеет стоимость), либо добавляйте аналогичные издержки в модель вкладов. Сейчас вклад у вас считается «чисто» с реинвестированием процентов, а аренда — без полной нагрузки расходов, из-за чего её доходность завышена. Корректнее оставить вклад как есть и уменьшить арендный доход на все сопутствующие затраты, включая администрирование.

LabBaobab, доходности надо не перемножать, а складывать. Вот как получается: для упрощения принял квартира дорожала равномерно от цены покупки 1 200 000 до текущей цены 15 000 000 каждый год на 552 000 рублей. 6 % ежегодной аренды дадут еще 12 459 000 рублей дохода. итого вложив 1 200 000 получили 15 000 000+12 459 000=27 459 000. Или 22,88 раза. применив Ваш понижающий коэффициент 10,33 получаем реальную доходность 2,21. Допустим арендные деньги Вы реинвестировали в какие-то инструменты (в недвижимость их нельзя реинвестировать ввиду малости сумм) и дополнительно могли получить еще 12 459 000. Даже в этом случае имеем 15 000+12 459 000+12 459 000= 39 918 000. Или 33,27 раза, что с учетом понижающего коэффициента 10,33 дает всего 3,22 раза, что существенно уступает золоту особенно с учетом моральных затрат на аренду для того, кто сдает.
И это идеальный расклад. При 5 % доходности от ежегодной аренды картина будет куда печальнее. 

LabBaobab, честная ставка аренды 5-7 % годовых. Берем 6 %, за 25 лет это дает увеличение в 4,3 раза, но по Вашей логике надо применить к этой цифре делитель 10,33. В итоге полный проигрыш золоту. Откуда взрывной рост стоимости квартиры с учетом аренды? 

LabBaobab, если мне не изменяет память, в 2000 году однокомнатная квартира в Москве в приличном районе и в приличном доме стоила 1,2-1,3 млн руб. Сейчас такая квартира стоит 13-15 млн рублей (район остался приличный, но в нем появилось более современное и качественное жилье). Итого за 25 лет рост максимум 12,5 раз. Если принять Вашу логику с обесцениванием в 10,33, то получается рост всего 1,2 раза.

LabBaobab, не очень разбираюсь в инвестициях в жилую недвижимость, как доход с аренды реинвестируют обратно в недвижимость?