Сегодня у нас еще один “сбитый летчик” — застройщик Самолет $SMLT, который плюхнулся на внушительные -53% с начала года.

Для начала отметим, что долгосрочно Самолет оказался как минимум неплохой инвестицией: если бы вы инвестировали в акции Самолета в ходе IPO осенью 2020 года, то всего за год могли бы заработать +500% на пике, и даже сейчас остались бы в плюсе на +88% от изначальной цены покупки. Объективно, не так много компаний на российском рынке могут похвастаться таким результатом.

Но нас интересует не вчерашний день, а завтрашний — и тут ничего особо оптимистичного сказать не можем.

По фактам:

1. У компании огромный долг: весь долг у компании с ПЛАВАЮЩЕЙ ставкой, долг/EBITDA без учета эскроу-счетов — 6.9x, с учетом эскроу-счетов — 2.2x — это много в любом случае. В перспективе Самолету придется все больше платить по долгам.

2. Перспективы рынка недвижимости ухудшаются: льготной ипотеки в прежнем виде больше нет, ставки по ипотеке растут до такой степени, что уже достаточно скоро спрос на жилье перейдет к отвесному падению.

( Читать дальше )

4 июня на Петербургском международном экономическом форуме Владимир Путин объявил о продлении льготной ипотеки ещё на год. Теперь льготная ставка будет 7%, а применить ее можно будет при сумме кредита не более 3 млн. руб. Решение спорное, и вот почему:

Новые условия не соответствуют изначальным целям. Программа льготной ипотеки решала две задачи — улучшала жилищные условия семей и поддерживала застройщиков на период пандемии. Ограничение суммы планкой в 3 млн рублей противоречит обеим целям. В городах-миллионниках купить сколько-нибудь нормальную квартиру за такую сумму почти невозможно — большинство даже однокомнатных квартир не проходит по цене, что нивелирует смысл льготной ипотеки и для покупателей, и для застройщиков.

Мы в InveStory считаем, что текущие полумеры — пауза для того, чтобы выработать меры поддержки строительной отрасли, которые не приведут к разгону инфляции. Рост спроса на недвижимость из-за льготной ипотеки за год привёл к противостоянию Правительства и Центробанка. Из-за дешевой ипотеки ЦБ вынужден проводить более жесткую денежно-кредитную политику, таким образом перекладывая издержки льготной ипотеки на плечи всей остальной экономики, тем самым ограничивая ее рост. Решение о продлении льгот в урезанном виде — компромисс, частично удовлетворяющий интересы большинства сторон: Правительство идет навстречу ЦБ, но формально не перестаёт отстаивать интересы ипотечников и застройщиков.

( Читать дальше )

ГК ПИК — крупнейший российский застройщик с долей российского рынка 6.2%, рынка Москвы и области — 19%. В стадии строительства сейчас находится 5.9 млн. кв. м. жилья (это больше объёмов всего строительства в Республике Татарстан, Тюменской и Самарской областях вместе взятых), что в 2.2 раза превышает объёмы ближайшего конкурента — группы ЛСР. Девелопер специализируется на строительстве крупных типовых ЖК комфорт-класса в Москве и МО.

 

Чем может быть интересна инвесторам?

1. Вертикальная интеграция. Активы и опыт ПИК позволяют компании в полной мере использовать эффект масштаба. ПИК — вертикально интегрированный холдинг: в группу входят крупнейшее в мире проектное бюро, 4 железобетонных завода и множество производств, позволяющих значительно экономить на материалах и строительно-монтажных работах. При работе через проектное финансирование эффект масштаба так же выражается в дешевом и быстром доступе к заемным средствам — банки готовы предлагать наилучшие условия лидеру рынка.

( Читать дальше )

ГК Самолет является одним из бенефициаров бума на рынке недвижимости. Компания обладает наибольшим земельным банком в России (20.2 млн. кв. м.) и занимает 4 место по объемам строительства. На текущий момент Самолет имеет 36 проектов в Москве и Московской области.

 

Чем может быть интересна инвесторам?

1. Перспективы. Планы ГК Самолет включают увеличение выручки в 4 раза и EBITDA в 6 раз в 2023 году. При этом, уже сейчас у компании есть все ресурсы для этого: богатый земельный банк, портфель проектов, опыт и доступ к дешевому проектному финансированию. За первый квартал Самолет уже перевыполнил свой план на 7% по выручке и на 35% по EBITDA.

2. Ценовой хедж. Самолет придерживается мягкой ценовой политики — средняя стоимость проданного кв. м. в Москве за 4 кв 2020 года составила 157 тыс. руб. против средних 180 по региону. Гибкость цен позволяет застройщику не только аккумулировать у себя менее платёжеспособную часть спроса, но и получать дополнительную маржу в случае дальнейшего увеличения цен. При охлаждении рынка часть более платёжеспособных покупателей перетекает в сегмент Самолета, тем самым делая Самолет краткосрочным бенефициаром кризиса на рынке недвижимости.

( Читать дальше )

Ещё не так давно сектор недвижимости представлял собой тихо затухающую, ничем не примечательную отрасль. С 2014 по 2019 год стагнировал как спрос, так и предложение, а государство не проявляло особого интереса к сектору.

Однако всего за два года мы пришли к точке, в которой находимся сейчас: с задранными до потолка ценами на квартиры и острым дефицитом предложения.

 

Как так получилось? Мы видим следующие факторы:

1. Дешевая ипотека. В 2020 году процентная ставка по ипотеке падала как из-за снижения ключевой ставки ЦБ, так и из-за обилия льготных программ (льготная, семейная, сельская, дальневосточная ипотека). Это привело к снижению средневзвешенной ставки по ипотеке с 8.3% до 5,8% в декабре 2020 года. Удешевление ипотеки повысило доступность квартир, что привело к росту спроса и, как следствие, росту цен.

2. Кризисные настроения. На фоне пандемии население ожидало кризиса и высокой инфляции. Для большинства людей “припарковать деньги в бетоне” выглядит одним из самых надежных способов вложения денег при растущих ценах. При этом покупка недвижимости становится уже не только способом улучшить жилищные условия, но и активом для инвестирования — многие брали кредиты для оплаты первого взноса по ипотеке, потому что “недвижимость только дорожает, а квартиру можно сдавать и получать стабильный доход”. Таким образом ожидание роста цен к этому росту и приводит — застройщики видят повышенный спрос и отвечают повышением цены.

( Читать дальше )

Добрый вечер, уважаемые подписчики. Сегодня поговорим о переуступке по эскроу.

Переуступка – достаточно популярный инструмент и очень многие знают, что можно найти квартиру дешевле, чем у застройщика, через подрядчика или инвестора, зашедшего на более ранней фазе. В общем, после изменений в 214-ФЗ рынок переуступки поменялся тоже – и вот как:

  — вымирает рынок квартир от подрядчиков – застройщику в рамках проектного финансирования дает деньги банк и контролирует дальнейшее целевое использование, расчет с подрядчиками также выполняется деньгами; для подрядчиков тоже неплохо – лизинг отписанным машиноместом не оплатишь;

  — т.к. теперь застройщик конкурирует только с инвесторами и при этом должен акцептовать переуступку (а как бы какой интерес, когда свои квартиры нужно продавать?), в практику, увы, начинают входить различного рода схемы вроде взимания оплаты за такое согласие или затяжки сроков его предоставления;

( Читать дальше )

Продолжим тему рынка недвижимости.  Подбор объекта для приобретения – анализ проектной декларации

При выборе объекта недвижимости (как в инвестиционных целях, так и для личного пользования) важно проанализировать проектную декларацию.
Это основной документ, являющийся краткой «выжимкой» сведений о строящемся доме, при этом в 99% случаев он размещается ранее старта продаж объекта (соответственно, прочтение ранее выхода объекта в продажу может как подогреть интерес, так и максимально его охладить).

( Читать дальше )

Мнение аналитика является частным, все статистические данные взяты из открытых источников.  В предыдущем обзоре/прогнозе (начало апреля) ожидалась стабилизация цен на достигнутом перед пандемией уровне (напомню, в конце первого квартала цены существенно поднялись ввиду желания части потребителей «зафиксироваться» и, соответственно, увеличившегося спроса). Возможно, так бы и сложилось, но

( Читать дальше )