«Зато своё!»

«Вот куплю квартиру, счастливым буду...»

Живу в подсобке, «зато своё»©. Завсегдатай техсервисов, занимаю от платежа до платежа, не могу передохнуть, переехать, что-то важное поменять в своей жизни — «зато своё»©.

На трёх работах до 70 лет, зато «наследие, которое останется потомкам».

Где квартиры, машины и ценные бумаги ваших прадедушек, бабушек, дедов и родителей? На которые они копили всю жизнь?

Квартиры — национализировали. Разрушили войной. Продали или обменяли. Ушли «не тем» наследникам. Потрачены, проиграны, забыты.

Машины, украшения, техника — сломались. Устарели. Сданы на металл. Вынесены на помойку. Потеряли ценность.

Ценные бумаги — кипы пыльной макулатуры, облигации давно несуществующих компаний, которые даже на Авито за 100 рублей не берут.

За редким исключением, почти всё, на что они потратили свою жизнь, и что оставили — исчезло.

Может быть настоящее наследие — не стены и не бумага? Может быть это — люди, которых мы делаем способными построить любой «дом», где бы они ни оказались и что бы ни случилось?

«Вот куплю квартиру, счастливым буду...»

Живу в подсобке, «зато своё»©. Завсегдатай техсервисов, занимаю от платежа до платежа, не могу передохнуть, переехать, что-то важное поменять в своей жизни — «зато своё»©.

На трёх работах до 70 лет, зато «наследие, которое останется потомкам».

Где квартиры, машины и ценные бумаги ваших прадедушек, бабушек, дедов и родителей? На которые они копили всю жизнь?

Квартиры - национализировали. Разрушили войной. Продали или обменяли. Ушли «не тем» наследникам. Потрачены, проиграны, забыты.

Машины, украшения, техника - сломались. Устарели. Сданы на металл. Вынесены на помойку. Потеряли ценность.

Ценные бумаги - кипы пыльной макулатуры, облигации давно несуществующих компаний, которые даже на Авито за 100 рублей не берут.

За редким исключением, почти всё, на что они потратили свою жизнь, и что оставили — исчезло.

Может быть настоящее наследие — не стены и не бумага? Может быть это — люди, которых мы делаем способными построить любой «дом», где бы они ни оказались и что бы ни случилось?

Очень понимаю человека,

Но и другую сторону:

1. Ловушка. Вы не являетесь «собственником» в полном смысле, скорее — временным проживающим-наблюдателем с огромными долгосрочными обязательствами. Особенно остро вы это чувствуете каждый месяц, когда нужно приносить барину в банк крепостной оброк ипотечный платёж. Вы можете опоздать/отказаться от платежа?

2. Гибкость. В ипотеке общая сумма к выплате в 3-5 раз больше стоимости квартиры, она растянута до вашего пожилого возраста и привязана к одному месту. Более совершенная модель контроля: более эффективный способ привязать человека к месту и работе. Крепостного нужно было охранять и кормить. Ипотечника не нужно — он сам себя охраняет, сам себя кормит и сам боится потерять работу, которая оплачивает его свободу. Платёж аренды — 1 месячный шаг, не нуждающийся в глубоком контроле.

3. Жертва. Присущая «поколению-фундаменту». Вы не покупаете жизнь в Москве для себя. Вы покупаете стартовый плацдарм для следующего поколения. Это заслуживает большого уважения, но будет жёстко, если к тому времени правила рынка изменятся, и дети будут продавать квартиры ради переезда или новых упрощённых форм жилья. В худшем случае: теракты, стихийные бедствия.

Немножечко о состоянии региональной стройки.

Выручка девелоперов Владивостока в мае 2025 относительно мая 2024 — минус 33%. Екатеринбург — минус 42%. Пермь — минус 42%. Хорошо только в Калининграде, но оно и понятно — он с недавних пор стал курортом, там +16%, что тоже совсем немного с учетом всех плюшек, которые сейчас на регион обрушились.

Отсюда и консолидация сектора, отсюда же и стенания Минстроя, который сначала сам прикормил застроев, потом не смог додавить новые ипотечные продукты — по крайней мере пока что, ибо ипотека для СВО с бюджетников только в стадии проработки и рассмотрения.

В следующем году картина может быть еще более грустная, потому что ставка ЦБ сильно не просядет. Плюс проектов в этом году выходит в продажу сильно меньше, чем могло бы. А застройщики пока пытаются двигаться со стороны силы — мол, это вам нечего покупать будет, а мы потом ценник вдвое поднимем и все тут. Правда, до них не очень хорошо доходит, что в Перми уже сейчас народ не хочет покупать квартиры по 150 тысяч за квадрат.

В РБК прям демоны работают.

Ребята посчитали, во сколько обойдется квадратный метр в Москве с ипотекой. Оказалось, что вторичка дорожает с 345 тысяч до 1,971 миллиона. Новостройка слегка подрастет с 313 тысяч до 1,79 мульта. Считай, за счет каждого ипотечника банк покупает такую же квартиру, только из элитного сегмента.

Нагнетают как могут. Интересно, будут ли пересчитывать, если ЦБ психанет(а там такие персонажи в совете директоров, что они могут) и снизит ставку до 15% годовых. Чисто так, в порядке бреда, с ума сойти. Чтобы потом в июле поднять до 20%. От нефиг делать народ на качелях покачать, чтобы у МСП кровь пошла из глаз.

Не, если реально считать по рынку, то так и получается. Но у нас, как правило, 20-25-летние кредиты закрывали лет за 7-8. Когда ставки адекватные были. А то 5 лет назад потреб по 15% годовых считался дорогим. А сейчас 40% — как будто ок. И ипотека по 25%.

Короче, к 13-30 пятницы воздух вокруг здания ЦБ будет таким, что можно будет телефоны от него заряжать.

Почему после доклада (https://www.kommersant.ru/doc/7735425?from=doc_lk) Института экономики городов о том, что в России внезапно самое доступное жилье за 20 лет, там не повесили на боссов пару ипотек на трешки?

Как можно называть доступным жилье, когда зарплаты в 2-3 раза выше средней не хватает на обслуживание ипотеки на однушку?

Вообще сам по себе тезис о том, что среднестатистическая семья с ребенком-двумя может накопить на квартиру за определенный период времени, надо как-то убирать из таких исследований. Понятно, что он чисто номинален и нужен для тупого подсчета, но выглядит больше бесчеловечно.

Мол, за 3,3 года можно в каком-либо городе накопить на однушку. Только надо не тратить ни копейки. И не болеть. И ходить пешком. И не тратить вообще ничего. Окей, даже не убирая — как насчет подставить следующей строкой косты такой же среднестатистической семьи и провести чуть более глубокий анализ времени, необходимого на покупку без займов? Будет откладываться не, скажем, 200 тысяч, а 20. И уже не условные 3 года, а 30. Как, норм доступность?

Немножко ипотеки входит в чат.

1️⃣ Срок кредита дошел до 26 лет. Средний срок, разумеется. И понятно, что выплачивают(выплачивали) ипотеку у нас обычно сильно быстрее — примерно за 30-40% договора. Но это пугающе звучит само по себе даже несмотря на то, что в западных странах, на которые мы уже типа не смотрим, это в порядке вещей.

Когда-то давно сам Баффет говорил, что если ему дают ипотечный кредит на 30 лет под 2-5% годовых, то он без раздумий подписывает договор. И в этом есть здравое зерно, потому что при такой ставке платеж будет около арендного — при взносе в 30% за квартиру в 10 миллионов на 20 лет под 5% платеж составит 46 тысяч. Но у нас ситуация чуть иная и ловким движением руки 5% превращаются в 28, а 46 тысяч — в 164. Упс.

2️⃣ Следуем из первого. Более половины текущих ипотечных кредитов россияне закроют уже на пенсии, если доживут и не закроют раньше. А переплата при таком сроке и 30% годовых будет равна восьми таким квартиркам. Надо вот оно кому? Вряд ли, думается. Поэтому идем к третьему.

Растут долги по ипотеке — наконец официально перевалили за 100 миллиардов рублей.

Статистика учитывает долги только с просрочкой выше 90 дней, то есть этот показатель в пересчете на 30 дней можно спокойно умножать на 5 — не ошибемся.

И здесь начинается магия — если при портфеле в 19 триллионов рублей 100 миллиардов не сильно и чувствуются. то 500 миллиардов — уже совсем другой чертеж. 2,5% проблемных кредитов — это не есть хорошо.

Совершенно точно показатель будет расти.

Еще раз — много заемщиков брали кредиты в надежде, что в 2024-2025 годах ключевая ставка снизится, а вместе с ней и ипотечные ставки, и можно будет рефинансироваться поприятнее. На деле же — 19-22% на этот год.

Вот интересно все-таки изучать реальное состояние экономики не по общим фразам финансовых властей, а по реальным показателям. И убеждаться, насколько же жестко они «приукрашивают».

ЦБ определил нижнюю границу ключевой ставки для 2025 года. 19-22% годовых.

Влажные мечты об инфляции в 4% переносятся в лучшем случае на 2027 год, хотя куда реальнее вариант, что они так и останутся мечтами. А ставку в районе 10% годовых мы можем увидеть разве что во второй половине следующего года. Если ооочень повезет. Что тоже вряд ли.

Как бы там не моросил регулятор, заиграться в эту историю ни у кого не получится.

По одной простой причине — она пользуется хорошим спросом и реально актуальна только в классах «бизнес» и выше.

Простой взгляд от коллег на рынок дал это четко понять. Смотрим на лидеров по продажам за кэш или в рассрочку в процентном соотношении ко всем ДДУ:

AEON Development — 100% (здесь надо делать поправку на то, что что в «Ривер парке» и продаж-то сейчас почти нет, распродали все почти. А апарты в счет не идут);
«Донстрой» — 85% (тоже все очевидно — «Остров» который год в топ-3 самых продаваемых ЖК и он ни разу не бюджетный);

Sminex — 95% (no comments):
«Эталон» — 96% (ЖК Shagal, который на «Зиле». Тоже не из дешевых, так сказать);
MR Group — 73%.

Это все продавцы ЖК классов ну никак не ниже «бизнеса». Ну вот никак.

У ПИКа рассрочки — 27%. У А101 — 29%. У ДСК-1 — 41%. И еще раз — это рассрочка и кэш. То есть часть из этих юнитов выкупалась за наличку. А все остальное — ипотека. «Самолет» — 44% ипотека, 56% — кэш и рассрочки.

С недвижкой складывается интересная история.

С одной стороны очевидно, что топовые застройщики при должном управлении капиталом в жирные годы хныкать не должны — ну сняли с госиглы, придется теперь смириться с тем, что останемся прибыльными, но не настолько, как с 2020 года.

Тут с Набиуллиной не согласиться трудно.

Да и маржа в объектах все равно такая, что девелоперы могут спокойно давать скидки по 15-20% и все равно в худшем случае выходить в ноль. Так что ценник на недвигу сейчас прилично меньше, чем это рисуется, хотя тут есть нюанс в разнице между ценой объявлений и ценой продажи.

С другой, новые объекты в продажу в этом году будут выводить менее половины крупнейших застройщиков. По одному из последних опросов, только 55 из 115. Некоторые из опрошенных пока не определились с планами (хотя уже март на дворе) и пока не хотят публично говорить о том, будут что-то строить или нет.

Но проблема сейчас уже в другом — в 27-28 годах возможен дефицит предложения, которое будет вводиться в эксплуатацию. И вот это может стать болью для покупателей вкупе со снижением ставки ЦБ, обесцениванием рубля, которое будет сильнее роста реальных доходов, ростом интереса к ипотеке и повышению спроса, особенно на фоне геополитической стабилизации.