Средняя цена новостроек в Москве на стадии котлована достигла 529 600 руб. за кв. м, что на 9,3% выше, чем у домов на более поздних стадиях (484 800 руб.), по данным BnMap.pro. Год назад всё было наоборот — тогда «котлован» стоил на 4,8% дешевле. Аналогичные данные приводит «Метриум»: жильё на раннем этапе в среднем на 1,5% дороже строящихся домов.

Почему это произошло:

• Рост стоимости проектного финансирования из-за высокой ключевой ставки: банки требуют высоких цен в моделях девелоперов для одобрения проектов.

• Отмена льготной ипотеки снизила приток покупателей, но одновременно убрала избыточное предложение — теперь скидки не нужны.

• Рост себестоимости: стройматериалы, комиссии банкам, ужесточение требований по архитектуре и инфраструктуре делают стартапы дороже.

• Долгая стадия котлована: из-за бюрократии и сложностей строительства некоторые проекты надолго «зависают» в начальной фазе.

• Сокращение нового предложения: за 5 месяцев 2025 г. объемы ввода снизились на 20%.

После отмены льготной ипотеки в России за год в зону риска по нераспроданности жилья попали уже 11 крупнейших городов — в 2024-м таким был только Воронеж. В результате девелоперы могут столкнуться с банкротствами из-за неспособности обслуживать долги по проектному финансированию, предупреждают аналитики.

Резкий спад продаж

С июня 2024 по июнь 2025 года объемы ипотечного кредитования на первичке упали почти втрое — с 475 до 167 млрд рублей в месяц. На этом фоне застройщики продолжили активно наращивать стройку, что привело к накоплению нераспроданных квартир. Только Москва (95%) и Петербург (92%) улучшили соотношение распроданности к строительной готовности. Остальные города показали снижение, особенно заметное в Нижнем Новгороде (-36%), Челябинске (-35%) и Красноярске (-32%).

Зона риска — 11 городов

Города, где распроданность опустилась ниже 70%, уже находятся в зоне риска. Среди них: Пермь (69%), Тюмень (68%), Самара (65%), Новосибирск (64%), Челябинск (63%), Омск (61%), Воронеж (57%), Уфа (56%), Красноярск (55%), Краснодар (48%). По словам экспертов, у региональных застройщиков почти нет шансов распродать жилье без господдержки, а накопленные долги могут привести к банкротствам.

Рынок жилой недвижимости в регионах России развивается неравномерно: бурный рост цен не всегда означает высокую инвестиционную привлекательность. По данным bnMAP.pro, крупнейшие по объёму новостроек города — Москва, Краснодар, Санкт-Петербург, Екатеринбург и Ростов-на-Дону. Однако по темпам роста цены на жильё столицу обогнали такие города, как Самара, Челябинск и Омск, где стоимость «квадрата» за пять лет увеличилась более чем в два раза.

В Москве и Петербурге наблюдается активный переход в бизнес-класс и элитный сегмент — это повышает среднюю цену, но снижает доступность жилья. В других городах рост цен более сбалансирован. Например, в Екатеринбурге и Ростове-на-Дону жильё подорожало умеренно, а основной спрос сосредоточен на комфорт-классе. Краснодар, несмотря на рекордное предложение, показывает снижение цен из-за переизбытка нераспроданных квартир.

Эксперты объясняют рост цен не только себестоимостью строительства, но и такими факторами, как положительная миграция, гибкость девелоперов, структура предложения и конкуренция. На фоне этого стабильные рынки с равномерной застройкой и умеренным ростом, такие как Екатеринбург или Ростов, могут оказаться более привлекательными для инвестиций, чем перегретые.

В мае 2025 года себестоимость строительства складской недвижимости достигла 67,8 тыс. руб. за 1 кв. м — на 20% больше, чем годом ранее. Основной вклад внесли подорожание строительных работ (+23%) и стройматериалов (+18%). Однако с начала года рост составил всего 3%, что свидетельствует о замедлении динамики.

Высокая стоимость заемного финансирования, рост расходов на материалы и рабочую силу вынуждают девелоперов сокращать новые проекты. Особенно страдают спекулятивные и built-to-suit склады, рентабельность которых оказалась под давлением.

Ситуацию усугубляет увеличение вакантных площадей: в Москве в I квартале пустовало 0,8 млн кв. м складов — в четыре раза больше, чем год назад. Арендные ставки стабилизировались: их рост с начала 2025 года составил лишь 4% против 55% в 2023-м и 41% в 2024-м.

Общий объем сделок с логистическими парками по итогам полугодия, по оценкам, снизится втрое — до 1 млн кв. м. Девелоперы и арендаторы выжидают: стабилизация инфляции и снижение ключевой ставки ЦБ могут дать старт отложенному спросу. Прогноз на конец 2025 года — рост себестоимости строительства на умеренные 5%.

В I квартале 2025 года доля рассрочек при покупке жилья на первичном рынке выросла до 40%, тогда как ранее она не превышала 10–20%, сообщает Банк России. Общий объем задолженности по таким сделкам достиг 1 трлн руб.

ЦБ предупреждает: рассрочка от застройщиков несет серьезные риски для граждан. Главный из них — отказ в ипотеке для погашения долга. Застройщики не обязаны проверять платежеспособность покупателей, в отличие от банков, что приводит к возможной невозможности завершения оплаты жилья.

Другие риски включают: завышенные цены на квартиры, отсутствие законодательной защиты заемщика и риски двойных продаж. Кроме того, деньги, внесённые в рассрочку, не защищены механизмом эскроу: в случае банкротства девелопера их сложно вернуть.

Рост популярности рассрочек угрожает и финансовой стабильности: застройщики могут не получать ожидаемые поступления и не погашать кредиты перед банками. Объем проектного финансирования в I квартале вырос на 400 млрд руб., до 8,7 трлн руб.

ЦБ рекомендовал банкам при кредитовании девелоперов анализировать объемы рассрочек, платежную дисциплину покупателей и возможность замещения рассрочек ипотекой. Иначе — накапливаются риски и для банков, и для заемщиков.

Вице-премьер Марат Хуснуллин предупредил о риске падения объёмов ввода жилья до нуля к 2027 году. Основной причиной он назвал длительно высокую ключевую ставку, которая ограничивает ипотеку, тормозит девелоперскую активность и мешает обновлению инфраструктуры. При текущем уровне ставки строительной отрасли, по его словам, хватит прочности до конца 2025 года.

Хотя за первые четыре месяца 2025 года ввод жилья в России вырос на 6% (до 38,7 млн кв. м), темпы строительства могут замедлиться. Девелоперы всё чаще откладывают старт новых проектов или ввод запланированных, опасаясь непокрытых эскроу-счетов. В 2024 году было введено 107,8 млн кв. м, но с 2026 года эксперты прогнозируют постепенное снижение.

Главным тормозом спроса остаются ипотечные ставки: средняя по рынку сегодня составляет около 27%. Чтобы вернуть покупателей, ставка по ипотеке должна снизиться хотя бы до 14–15%, считают участники рынка. Параллельно растёт привлекательность депозитов, и часть потенциальных покупателей уходит из рынка.

С января по май 2025 года в России было реализовано недвижимости через торги на сумму 56 млрд руб., сообщает IBC Real Estate. Это 24% от всех инвестиций в сектор — рекордный показатель как минимум за последние пять лет. Для сравнения, в аналогичный период 2024 года через торги продали объектов на 77 млрд руб., но их доля составила только 19%.

По данным Commonwealth Partnership, доля тендерных сделок достигла рекордных 75%, но компания учитывает лишь публичные инвестиционные транзакции, исключая покупки под редевелопмент и для собственных нужд. Nikoliers оценивает объем таких сделок в 50,7 млрд руб. или 13,1% от всех инвестиций (год назад — 1,1%).

Эксперты объясняют рост популярности аукционов стремлением продавцов повысить стоимость активов. Яркий пример — продажа ТЦ «Времена года»: Сбербанк выставил объект на торги, и группа «Киевская площадь» купила его за 16 млрд руб., что составило 33,2% всех инвестиций в недвижимость за период.

Увеличение тендерных продаж связано также с финансовыми трудностями владельцев, неспособных обслуживать долги, особенно при ставке в 21% годовых. Банки и сами собственники всё чаще выставляют проблемные активы на торги, чтобы ускорить реализацию и избежать дефолта.

Объем предложения новостроек Москвы на стадии котлована в мае 2025 года сократился на 7,4% в годовом выражении, до 8,2 тыс. лотов, сообщает «Метриум». Это первое снижение с 2022 года и связано с резким падением запусков проектов в массовом сегменте.

Согласно данным Ricci и ГК «Самолет», объемы сократились на 5,1% и 4,5% соответственно. В массовом сегменте снижение достигло почти 30%, до 2,4 тыс. лотов. В бизнес-классе — на 14,6%, до 3,7 тыс. В то же время, в премиальном сегменте экспозиция выросла на 39,1%, а в элитном — почти вдвое.

Запуск новых проектов сократился на фоне спада продаж: в январе–апреле девелоперы вывели на рынок всего 1,2 млн кв. м, что на 36% меньше, чем год назад («Дом.РФ»). Реализация первичного жилья в апреле упала на 14%, до 515,5 тыс. кв. м (Dataflat.ru).

Эксперты объясняют, что застройщики преднамеренно ограничивают предложения, чтобы удержать цены в условиях слабого спроса. Цены на котлованном этапе за год выросли лишь на 4,6% — до 365,9 тыс. руб. за кв. м, в то время как в целом по старой Москве рост составил 26%, до 706,2 тыс. руб. за кв. м (CORE.XP).

Осенью 2024 года в инфополе разгорелся слух о возможной заморозке вкладов в российских банках. Как рассказал первый зампред правления Совкомбанка Сергей Хотимский, это был «блестящий креатив» пиарщиков крупнейших девелоперов и риэлторов. Их цель — оживить упавший спрос на жильё. И частично им это удалось: около 10% покупок квартир в конце года были совершены за счёт средств, снятых с депозитов.

Хотимский подчеркнул, что ситуация в банковской системе оставалась стабильной. Люди снимали деньги, размещённые под 20% годовых, и покупали недвижимость — и в этом банкир не видит трагедии. Он отметил, что застройщикам пришлось прибегнуть к необычным мерам ради выживания на фоне снижения объёмов продаж до 2 млн кв. м в среднем за IV квартал, что ниже уровней первой половины года.

Слух активно распространялся через Telegram-каналы, но ЦБ и лично Эльвира Набиуллина не раз опровергали его, называя бессмыслицей. Устойчивость банков обеспечена надзором и мерами санации сектора. На этом фоне население продолжает доверять системно значимым банкам.

Крупные российские застройщики в 2024 году резко увеличили выплаты топ-менеджменту — совокупно до 14,98 млрд руб., что на 55,2% больше, чем годом ранее. Это происходит на фоне начала кризиса и снижения продаж новостроек на 22% по всей стране.

Наиболее заметный рост показала ГК ЛСР: в 2,5 раза, до 6 млрд руб. Также выросли выплаты у ГК А101 (до 4,59 млрд руб., +52%), ПИК (3,05 млрд руб., +13%), «Самолета» (1,47 млрд руб., +16%) и «Пионера» (258 млн руб., +15%). Единственным исключением стала группа «Инград», сократившая выплаты в 3 раза — до 219 млн руб. на фоне сделки с Sminex.

Аналитики отмечают, что рост выплат связан не с улучшением результатов — прибыль у ряда компаний снизилась, — а с попытками удержать управленческие команды в условиях нестабильности. Ключевым ориентиром для оценки эффективности в 2025 году станет снижение себестоимости проектов, внедрение технологий и подготовка к новому циклу роста.

Эксперты называют это частью глобального тренда: в кризис топ-менеджеры становятся стратегическим активом, и их уход может оказаться опаснее, чем финансовые просадки.