В сентябре рынок ипотечного кредитования в России показал первые признаки охлаждения льготных программ. Объем выдачи ипотеки с господдержкой сократился впервые за четыре месяца — на 7 млрд руб. по сравнению с августом, до 313 млрд руб., следует из данных Банка России. Количество выданных льготных кредитов также снизилось — с 56 тыс. до 54 тыс., сообщают в аналитическом центре «Дом.РФ».

Доля льготной ипотеки в общем объеме выдачи опустилась до минимальных значений с начала года — 58% в количественном и 74% в денежном выражении. Несмотря на это, она сохраняет доминирование на рынке. Основной прирост в сентябре обеспечили рыночные кредиты: выдано 34 тыс. ипотек, что почти втрое выше среднего уровня первого полугодия. Объем рыночных программ вырос на 20,6% — до 92 млрд руб.

По данным «Домклик» Сбербанка, доля рыночной ипотеки впервые с начала года превысила 20%, достигнув 21,4%. Замедление сегмента господдержки аналитики связывают с исчерпанием прежних драйверов роста. «Льготная, сегодня преимущественно семейная ипотека, имеет ограниченную емкость», — поясняет управляющий директор «Эксперт РА» Юрий Беликов. Он напоминает, что закончился период максимальных компенсаций банкам, что снизило маржинальность кредитования.

«Нужно предоставить возможность взятия льготной ипотеки не только семьям с тремя и более детьми, но и остальным. Основной краеугольный вопрос — что делать с молодыми семьями, у которых нет детей. Ведь сейчас возможность улучшения жилищных условий появляется только после рождения ребенка. Хотелось бы — и у нас были по этому поводу дискуссии, как это сделать, как это формализовать, — чтобы появилась возможность давать льготные ипотечные программы молодым семьям без детей под обязательства на какой-то срок. Если в течение этого срока обязательства по рождению со стороны семьи не исполнены, они переходили бы на обычную рыночную ставку, если обязательства состоялись — ставка осталась бы льготной», — сказал Глушков.

С точки зрения самого продукта — льготной ипотеки под обязательства рождения детей — уже придумано несколько конструкций, отметил эксперт. Однако стоит вопрос наличия под это ресурсов, сказал он.

Отмена льготной ипотеки и рост ставок по рыночным кредитам в 2025 году привели к охлаждению рынка новостроек. В большинстве регионов застройщики сократили запуск проектов, однако в 29 субъектах РФ падение спроса оказалось резче, чем снижение девелоперской активности. Это вызвало риски затоваривания строящегося жилья, сообщает «Дом.РФ».

По состоянию на август соотношение распроданности и стройготовности в этих регионах опустилось ниже 60%. Наиболее остро ситуация проявляется в северных и кавказских субъектах с небольшими объемами строительства: Чукотский АО (4,5 тыс. кв. м в стройке), ЕАО (16,2 тыс. кв. м), Магаданская область (61,5 тыс. кв. м), Чечня (395,4 тыс. кв. м, распроданность 5%), Ингушетия (21,4 тыс. кв. м, 12%), Карачаево-Черкесия (287,8 тыс. кв. м, 21%), Кабардино-Балкария (573,1 тыс. кв. м, 31%).

К дисбалансным регионам также относятся Орловская (40%), Саратовская (41%), Тюменская область — ХМАО (41%), Томская (43%), Липецкая (51%), Тверская (53%), Омская (54%). В числе крупных рынков с рисками переизбытка — Дагестан, Краснодарский край, Воронежская область, Башкортостан и Челябинская область, где в стройке более 1 млн кв. м жилья.

Минфин внес в правительство проект бюджета на ближайшие три года, приоритетами которого остаются социальные обязательства, поддержка семей, оборона и безопасность. На программы помощи родителям планируется направить около 10 трлн рублей, включая почти 2 трлн на семейную ипотеку. Кроме того, регионам ежегодно будут предоставляться бюджетные кредиты в объеме 150 млрд рублей.

Для покрытия дефицита и финансирования обороны правительство предлагает повысить НДС до 22%, отменить льготы по страховым взносам для части малого и среднего бизнеса, снизить порог упрощенной системы налогообложения по НДС до 10 млн рублей, а также ввести новые налоги для букмекеров. Эти меры должны увеличить доходы бюджета, но одновременно создают риски для инвестиций и инфляции.

На национальные проекты в 2026–2031 годах запланировано более 41 трлн рублей — почти в 2,6 раза больше, чем в предыдущем периоде. Основное внимание уделяется демографии: «детский бюджет» превысит 10 трлн рублей. Из них более 2 трлн рублей пойдут на улучшение жилищных условий, включая 1,8 трлн на семейную ипотеку и свыше 300 млрд на единовременные выплаты многодетным семьям (по 450 тыс. руб. при рождении третьего и последующих детей).

По данным ОКБ, на долю льготной ипотеки в августе 2025 года пришлось 57% от общего количества и 76% от общего объема выдач кредитов на покупку жилья. При этом в 2024 году доля льготных ипотечных кредитов составляла 46% от общего количества и 62% от общего объема всех ипотечных кредитов.

Средний размер льготного ипотечного кредита в августе 2025 года увеличился на 3%, до 5,78 млн рублей (в 2024 году - 5,59 млн рублей). Средний срок кредитования в августе 2025 года был равен 322 месяца, что на восемь месяцев дольше, чем в августе 2024 года, когда он был зафиксирован на уровне 314 месяцев.

Также за месяц количество и объем выдач льготных жилищных кредитов выросли на 1%. В июле 2025 года доля льготной ипотеки достигла 60% от общего количества и 79% от общего объема выдач: было выдано 49,11 тыс. кредитов на 284,91 млрд рублей. Средний размер кредита с господдержкой был равен 5,8 млн рублей, средний срок остался без изменений.

В августе 2025 года объем выдачи ипотечных кредитов в России составил 392,5 млрд руб., что на 11% больше, чем месяцем ранее, подсчитали в Frank RG. Несмотря на замедление темпов роста (в июле прибавка составляла 15,5%), результат стал годовым максимумом и на 6,3% превысил показатель августа 2024 года.

Основным драйвером остаются льготные госпрограммы, на которые пришлось 80% от общего объема или 307 млрд руб. Эксперты указывают, что ключевым инструментом остается семейная ипотека, а также региональные программы (дальневосточная, арктическая, IT). Однако доля рыночной ипотеки постепенно растет. В Сбербанке, например, доля льготных кредитов за три месяца сократилась с 86% до 80,3%.

Снижение ставок поддерживает рост рыночного сегмента. По данным «Дом.РФ», средняя ставка по рыночным ипотекам на начало сентября составила 22,4% годовых, что на 0,7 п. п. ниже месяца ранее. Кроме того, заемщики рассчитывают на рефинансирование при дальнейшем смягчении политики Центробанка. Свою роль сыграло и сокращение компенсаций банкам по госпрограммам: с августа размер возмещения был снижен на 0,5 п. п., что снижает маржинальность таких кредитов и подталкивает банки развивать рыночные продукты.

Осенью депутаты Госдумы начнут прорабатывать параметры дифференциации ставок по льготной ипотеке, сообщил глава комитета по финансовому рынку Анатолий Аксаков. Среди рассматриваемых критериев — уровень дохода в регионе, количество детей в семье и соответствие места регистрации заемщика месту покупки жилья. Цель — сделать программу более адресной и сократить отток населения из регионов, заявил депутат.

Сейчас семейная ипотека действует по единой ставке 6% и не зависит от региона проживания. Это, по мнению Аксакова, приводит к «обезлюживанию» части страны, поскольку заемщики из бедных регионов приобретают жилье в крупных городах.

Эксперты поддерживают идею дифференциации. По мнению аналитика ПСБ Дмитрия Грицкевича, мерами можно стимулировать строительство в отдельных субъектах РФ и охладить перегретые рынки. Однако, помимо доходов, следует учитывать комплекс показателей: уровень проникновения ипотеки, объемы строительства, долю аварийного жилья и возраст фонда.

С июля 2025 года крупнейшие российские банки начали ужесточать условия программ ипотеки с господдержкой. ВТБ и Альфа-банк повысили минимальный первоначальный взнос до 30,1% вместо прежних 20,1%. Сбербанк сделал это ещё в мае. Формально возможность оформить кредит с 20% взносом остаётся, но лишь при выполнении ряда условий.

Эксперты связывают изменения с окончанием действия повышенной компенсации от государства, которая ранее частично покрывала убытки банков. До 6 августа 2025 года банки получали компенсацию в размере 3–3,5 п.п. по ставке, тогда как до февраля она составляла всего 2 п.п. При этом с 1 июля банки больше не получают комиссию от заёмщиков за снижение ставки, а это дополнительно снижает доходность продукта.

По данным «Дом.РФ», в июне 2025 года крупнейшие объёмы льготной ипотеки выдали: Сбербанк — 153,9 млрд руб., ВТБ — 50,8 млрд руб., Альфа-банк — 20,5 млрд руб., далее следуют «Дом.РФ», Совкомбанк, ПСБ и Абсолют-банк.

Аналитики считают, что при компенсации в 2 п.п. рентабельность таких продуктов для банков становится отрицательной. В этой ситуации они вынуждены снижать риски — повышать первоначальный взнос, ужесточать скоринг и требования к заёмщикам.

Правительство России рассматривает прозвучавшую ранее идею дифференцировать ставку по семейной ипотеке в зависимости от региона и количества детей. Об этом сообщил журналистам вице-премьер РФ Марат Хуснуллин.

«Мы эту инициативу рассматриваем, смотрим, к чему это приведет в целом», — сказал он.

Ранее Госдума рекомендовала профильным министерствам проработать вопрос введения дифференцированной ставки семейной ипотеки в зависимости от региона проживания и количества детей.



Источник: tass.ru/nedvizhimost/24606307

Доля ипотечных сделок на первичном рынке старой Москвы достигла 52,2% во II квартале 2025 года — это 6220 сделок, по данным «НДВ супермаркет недвижимости». Показатель вырос на 5,7 п. п. по сравнению с I кварталом. В последний раз сопоставимый рост (9,5 п. п.) фиксировался год назад — во II квартале 2024-го, когда рынок подстегивала отмена льготной ипотеки.

Только в июне 2025 года доля кредитных сделок составила 55,2% — прирост на 5,1 п. п. к маю. Количество самих ипотек увеличилось до 2122 (+20,4%). Однако до прошлогоднего уровня рынок не дотягивает: в июне 2024 года на ипотеку приходилось 78,8% сделок (5280 шт.).

Эксперты связывают рост с отменой в мае банковских комиссий по семейной ипотеке, а также с понижением ключевой ставки до 20% в июне. Это стимулировало вывод средств с вкладов на покупку жилья. Также сократилось число альтернативных программ — рассрочек от застройщиков, что подтолкнуло покупателей к ипотеке. Девелоперы, в свою очередь, начали давать большие скидки при покупке жилья в кредит.