За первые девять месяцев 2025 года в России было куплено и арендовано около 2,3 млн кв. м складской недвижимости, следует из данных Nikoliers. Это на 41% меньше, чем год назад, и на 45% ниже уровня 2023 года. Аналитики NF Group дают ещё более резкую оценку: снижение составило 55–60% до 1,93 млн кв. м (без учета объектов light industrial). Тем не менее спрос всё равно превышает показатели 2022 г.: +52% по данным Nikoliers и +25% по данным NF Group.

Почему спрос падает

Снижение связано с ослаблением экономического роста и сокращением товарооборота, отмечают аналитики. Ритейлеры и логистические компании стали реже расширять складские мощности и предпочитают консолидацию существующих площадей, отказываясь от крупных проектов. Дорогие кредиты ухудшают экономику новых складов: конечные заказчики не готовы финансировать строительство или брать на себя долгосрочные обязательства.

Рост стоимости строительства дополнительно тормозит рынок. Девелоперы занимают выжидательную позицию и рассчитывают на снижение ключевой ставки. Наиболее заметное падение происходит в сегменте аренды, где компании переходят к аутсорсингу логистики. Это снижает необходимость заключения долгосрочных договоров и приводит к сжатию рынка built-to-suit (BTS) — строительство под конкретного клиента сократилось на 35% к прошлому году.

Во II квартале 2025 года средняя ставка аренды сухих складов класса А в Московском регионе составила 11 500 руб. за 1 кв. м в год без НДС и операционных расходов, сообщает IBC Real Estate. Это на 12% ниже показателя I квартала и на 8% ниже уровня конца 2024 года. Снижение зафиксировано впервые с 2016 года.

По данным других консультантов (Nikoliers, CORE.XP, Remain), аренда в сегменте класса А упала на 7–8%, в среднем по рынку (А и В) – на 5,1% до 12 145 руб. При этом годовая динамика пока остается положительной: аренда складов за год подорожала на 4–12% в зависимости от источника.

Главная причина снижения ставок – падение спроса. Во II квартале 2025 года объем поглощения складов класса А сократился на 21% до 393 тыс. кв. м. Относительно IV квартала 2024 года показатель снизился почти вдвое (с 775 тыс. до 393 тыс. кв. м), а по сравнению с весной 2024 года – в 2,6 раза.

На фоне слабого спроса растет вакансия: доля свободных площадей у складов класса А достигла 3,9% против 0,9% годом ранее. В целом по рынку показатель составил 4,2% (более 1,4 млн кв. м). К концу года он может увеличиться до 4,5% из-за ввода новых объектов площадью около 1,9 млн кв. м.

Интернет-ритейлер Wildberries заключил пятилетний договор аренды 41 483 кв. м складских площадей в логопарке «Софьино» рядом с аэропортом Жуковский. Это вторая сделка компании в этом комплексе — в 2023 году она уже арендовала 41 781 кв. м, а теперь суммарная площадь арендуемых помещений превышает 82 000 кв. м.

Расширение обусловлено ростом числа продавцов и потребностью в новых мощностях для хранения. По оценкам экспертов, ставка аренды в «Софьино» составляет 11 000–13 100 руб. за 1 кв. м в год без НДС. Таким образом, общие расходы Wildberries за срок аренды составят 2,3–2,7 млрд руб.

«Софьино» — один из крупнейших и наиболее качественных логопарков Подмосковья. Он уже используется другими крупными игроками, такими как Ozon и «Яндекс». Удобное транспортное сообщение и наличие общежития для персонала делают его особенно привлекательным.

Сделка Wildberries стала второй по объему на складском рынке Московского региона в 2025 году. Лидером остается неназванная производственная компания, арендовавшая 42 250 кв. м в логопарке «Клин».

Сеть Desport, созданная на базе российских активов французской Decathlon, оптимизирует складские площади в индустриальном парке «Южные врата» у Домодедово: 19 тыс. кв. м перешли в аренду «Яндекс Маркету». Сделка проходила в два этапа — 13 тыс. кв. м были арендованы в конце 2024 года, еще 6 тыс. — недавно.

По оценкам экспертов, годовая стоимость аренды составит от 209 до 247 млн руб. Новые площади позволят маркетплейсу расширить логистическую сеть и повысить скорость доставки. Сейчас более 70% складов «Яндекс Маркета» в Московском регионе сосредоточено на юго-востоке столицы — в Софьино и Томилино у компании уже есть объекты общей площадью около 196 тыс. кв. м.

Здание, где арендованы площади, построено под нужды Decathlon (ныне Desport) и принадлежит французской компании. Собственник логопарка, Instone Development, комментариев не дал.

Сектор e-commerce ранее был драйвером спроса на складскую недвижимость, но в начале 2025 года его доля резко сократилась — с 47% до 11% по данным NF Group. Ритейлеры переключились с наращивания площадей на их эффективное использование, что делает аренду готовых объектов более предпочтительной моделью развития.

На российском рынке складской недвижимости в начале 2025 года произошел значительный сдвиг: компании e-commerce, ранее доминировавшие на этом рынке, теперь уступают место производственным компаниям и офлайн-ритейлерам. В первом квартале 2025 года доля e-commerce в общем объеме спроса сократится до 11%, что на 36 п.п. меньше по сравнению с прошлым годом. В то же время, доля производственных компаний вырастет на 35 п.п., а офлайн-ритейлера увеличат спрос на 16 п.п.

Снижение интереса со стороны онлайн-торговцев обусловлено тем, что они уже накопили достаточные складские мощности и теперь фокусируются на эффективном использовании существующих помещений. Некоторые компании из сектора планируют предложить избыточные площади в субаренду. Это снижение активности, в свою очередь, повлекло за собой общее сокращение сделок на складском рынке, который в 2025 году может сократиться на 30% по сравнению с прошлым годом.

Рост спроса на склады со стороны производителей связан с программами импортозамещения и расширением отечественного производства. Кроме того, развитие федеральных продуктовых сетей в регионах способствует увеличению доли офлайн-ритейлеров. Прогнозируется, что эта тенденция сохранится до конца 2025 года, однако в будущем e-commerce все-таки вернется на складской рынок.

Российский рынок складской недвижимости переживает спад после нескольких лет ажиотажного спроса. По прогнозам, в 2025 году объем сделок составит 5,9 млн кв. м, что на 22% меньше, чем в 2024-м. Оценки IBC Real Estate еще пессимистичнее — до 4,5 млн кв. м, что означает падение на 30%.

Одной из причин снижения стало замедление роста онлайн-ритейла после активного расширения складских мощностей. Крупные маркетплейсы, такие как Ozon и Wildberries, теперь сосредоточены на оптимизации логистики, а не на аренде новых помещений.

Дополнительное давление оказывает рост арендных ставок. В южных регионах они выросли в 1,3 раза за год, до 11,9–12,2 тыс. руб. за кв. м в год, что делает складскую недвижимость менее доступной для арендаторов.

В 2025 году на юге России будет введено рекордные 800 тыс. кв. м складов, но в дальнейшем объем нового строительства начнет снижаться. Это связано с падением спроса и высокой стоимостью финансирования.


Источник: www.kommersant.ru/doc/7585551?from=doc_lk

Девелопер «Ориентир» и логистический оператор «Сберлогистика» заключили соглашение о строительстве склада в индустриальном парке «Ориентир-запад» близ Истры. Комплекс, общей площадью 150 тыс. кв. м, планируется ввести в эксплуатацию во второй половине 2025 года. Оператор арендует его на 10 лет, а общая стоимость аренды составит 17,2–18 млрд руб.

Строительство под заказчика может обойтись в 10,5–12 млрд руб., аренда 1 кв. м предполагается по ставке 11 500–12 000 руб. в год. Склад станет одной из крупнейших сделок года на фоне низкой вакантности складов в Московском регионе, где уровень свободных площадей в III квартале 2024 г. составил всего 0,6%.

Источник: www.vedomosti.ru/realty/articles/2024/10/28/1071240-struktura-sberbanka?from=newsline

Рост товарных запасов импортеров стимулировал дополнительный спрос на склады, что позволило аналитикам пересмотреть ранее сделанный прогноз относительно средних ставок аренды площадей в логопарках. Теперь они могут увеличиться по итогам 2024 года на 16,2%, что вдвое больше, чем ожидалось ранее. Старт новых проектов для девелоперов все еще выглядит нерентабельным из-за высокой ключевой ставки ЦБ.

Похожая ситуация и на офисном рынке, хотя стоимость аренды здесь растет медленнее — в среднем на 4% в год.

Средние ставки аренды складов в Москве и Подмосковье по итогам 2024 года вырастут на 16,2%, или около 10 тыс. руб. за 1 кв. м в год, следует из консенсус-прогноза Центра ценовых индексов (ЦЦИ) при Газпромбанке. Это на 8,6 процентного пункта выше первоначальных ожиданий.

Директор центра экономического прогнозирования Газпромбанка Владислав Фадеев отмечает, что темпы роста ставок в Санкт-Петербурге и регионах России близки к московским. По его словам, пересмотру прогнозов способствовала высокая стоимость заключенных в начале этого года договоров аренды.