Александр Бельских, а, понял. Оценщик даст через 15 лет оценку выше, а рынок проигнорит этот факт. То есть фонд утеряет вторую составляющую роста? Или Вы реально знаете ситуации, когда стоимость метра склада условно класса «А» не подорожала за 15 лет?

Финансовый Архитектор, не понял ответ, мы же считаем, что оценочная компания оценивает дороже недвижимость, единственное, что я попросил в Ваши исходные добавить, это срок 15 лет (можно 10), для исключения рыночных колебаний. Вот Ваши исходные:

— Оценочная компания считает, что недвижимость в составе ЗПИФ подорожала;
— А точно ли вырастит рыночная цена на сам пай, если выплаты не растут, ключевая ставка дальше не падает, а рынок аренды в боковике?

Финансовый Архитектор, да, плюс, чтобы не говорить о колебаниях рынка на периодах год-два-пять (на таких периодах могут быть любые движения цены), возьмем период отсутствия роста выплат лет 15 ( цифра реальная и может повториться, так как это уже было с 2004 по 2020 год.)

Про риски написали, что нельзя воспринимать ЗПИФн как облигацию написали, а на вопрос не увидел ответа, как на практике будет происходить рост стоимости тела в соответствии с ростом второй составляющей роста стоимости тела. Сам вопрос из поста:
«Не возникнет ситуации, что они станут квазиоблигациями длинных ОФЗ и утеряют свою вторую составляющую роста стоимости тела?»

Представим, что опять повторится период «стагнации» стоимости аренды: погашение по фонду через 49 лет, ключевая держится 15 лет на уровне 8%, ЗПИФн торгуется с доходностью 6% годовых, инфляция — 5% годовых, цена на недвижимость растет на уровень инфляции (чуть более 100% за 15 лет), ставки на аренду 15 лет не меняются. Мы купили и 15 лет держим пай. На старте пай стоит 1000 рублей и недвижимости «внутри» пая на 1000 рублей. Через 15 лет цена на пай примерно вырастет на уровень инфляции (чуть больше 100% за 15 лет) с 1000 рублей до 2000 рублей, даже при условии, что выплата все эти 15 лет не меняется и составляет 60 рублей в год?

Потеряев А.А., по ссылке пишут на месяц встали, всего у Роснефти 13 заводов, часть встала на месяц, не выглядит критично. Цена на нефть и курс рубля сильно больше на прибыль влияют.

Потеряев А.А., прибыль точно упадет. Можете по отчету Татнефти посмотреть, у Роснефти лучше не будет. Но это не значит, что акция сильно упадет, та же ключевая снижается, это сдерживает падение

Потеряев А.А., какая доля в прибыли выпала, 3 завода вышли из строя на неделю или две? Прям полностью или на небольшую долю? Можете поделить ссылкой по данной информации?
А «на пальцах» у них половина выручки с продажи сырой нефти — не пострадала, из оставшейся половины вычитайте потери в переработке, предположим половина переработки на месяц встала, это от оставшихся 25% годовой выручки потерялась 1/12 (месяц простоя) — в выручке потеряли грубо 2%, за два месяца простоя — 4%, за три — 6%. Пусть даже потеряли 6% выручки, насколько акции должны упасть, особенно с учетом того, что они за последний год этак процентов на 20% уже упали и не стоят дорого?
Больше влияния на цену окажет стоимость нефти и крепкий рубль

Потеряев А.А., какую долю от общей выручки/прибыли потеряла Роснефть? 1/10000 или еще меньше? Было бы странно, если бы это сказалось на котировках

Риэ, 

Финансовый Архитектор, возможно. Скорее всего именно из-за этой заинтересованности они обещали провести эфир на тему торгов фондом МАКС, посмотрим, что решат. Достаточно сделать выход в монофонды раз в квартал (они рассматривали такой вариант при создании фонда) и сумма для выхода не 5 млн. (если им нужен массовый инвестор), и вопрос можно закрывать. Или ММ

Риэ, я про «шухер» не говорю, прекрасно помню в 2022 году пустые стаканы в БПИФах. А что должен ММ и как он это делает, так это же в умных книжках почитать можно или хотя бы в википедии. Спасибо за беседу, успехов!

Dmitry_Ch, в МАКС хорошая экономия на налогах с арендных выплат, если инвестируете в недвижимость, как в класс активов, не пытаясь выгадать на спекуляциях с покупкой недооцененных в конкретный момент фондов, это идеальный выбор. Есть подозрения, что на долгой дистанции бОльшая часть спекулянтов монофондами проиграет МАКСу из-за налоговых выплат в монофондах.

Риэ, посмотрите как работают маркетмейкеры в БПИФ, там ни у кого не возникает идей, что арбитражники будут такие штуки собирать. Ликвидность и цену поддерживают ММ.

Риэ, чтобы узнать, что я хочу, можно меня спросить, а не фантазировать, про «Вы хотите поспекулировать». Нет не хочу поспекулировать. В понедельник будут торги, посмотрите сколько лотов там стоит на покупку, выходит будете не несколько дней или продавите стакан сильно. И завтра цена в стакане может быть на 10-20% ниже, чем сумма паев монофондов, входящих в МАКС про это больше разговор.

Риэ, проблемы никакой нет, если это монофонд с выплатами. Про соответствие СЧА я писал относительно БПИФ, это не ЗПИФ. А фонду МАКС ничто не мешает торговаться дешевле, чем сумма рыночных котировок, входящих в него монофондов.

Риэ, извините, вероятно приводили пример, но я не в курсе когда и где:). Что делает и для чего нужен ММ можете нагуглить, раз уж не знаете причем на рынке ММ. У МАКС выплат нет, в этом и проблема, для монофондов да, выплаты и есть тот механизм, что поддерживает адекватную рыночную цену, но я об этом выше писал, Вы видимо не стали читать или спорите не со мной.

Финансовый Архитектор, у МАКС конечная дата апрель 2039 года, так себе перспектива, может, мне через 10 лет надо будет выводить средства, а рыночная цена будет сильно ниже рынка? Какой выход будет, терять деньги или ждать еще 4 года до 2039 года. Точно неизвестно «будут что-то думать» или не будут, не хотелось бы полагаться в инвестировании на «будут думать»

БПИФы большинства УК торгуются с маркетмейкерами ровно потому, что только так можно обеспечить соответствие СЧА фонда цене пая на бирже. В моменты, когда маркет-мейкер уходит, часто цена пая проваливается, особенно ярко это можно было видеть в кризисные периоды, когда в пае фонда акций активов на 1000 рублей (по текущим биржевым ценам), а торгуется пай за 800 и никак людям не объяснить, что в пае активов на 1000 рублей. В фьючерсах есть экспирация, и ты можешь быть уверен, что она произойдет по цене базового актива, в вечных фьючерсах есть фандинг, который не дает активу сильно отклоняться от цены базового актива. Если в ЗПИФ недвижимости нет выплат, то должен быть другой механизм, поддерживающий соответствие цены реальной стоимости актива, как вариант это может быть возможность выхода из МАКС в монофонды, об этом говорилось, но не сделано. Если нет возможности выхода в монофонды, то на крайний случай лучше платить маркетмейкеру, чем выходить по цене не соответствующей СЧА пая.

Но в ВТБ за еще одну допку в будущем цифры говорят, менеджмент возможно исправился, но еще одну допку тяжело избежать:(. 

Алексей Яшин, да, очень выгодно на ИИС облигации держать, не спорю