мифы


Инвест в новостройки умер! Да здравствует эскроу! Разбираем миф о росте цены на квартиры после реформы ДДУ

«Страшилки» — основа основ российского рынка недвижимости.
Если не пугать потенциальных покупателей, что все подорожает (очень скоро и очень сильно), то кто же в здравом уме пойдет покупать человейники по ломовым ценникам? В качестве свежего примера «страшилки» можно привести недавнюю истерику при переходе к проектному финансированию. Уже от одного слова «эскроу» многим становилось плохо, а поскольку в нашей стране не принято ждать чего-то хорошего от реформ, то убедить покупателей, что ценники скоро будут переписаны, не составило особого труда.
Вроде бы, о чем тут спорить. Перешли на эскроу, цены выросли, значит, страшилки сбылись?
А вот и нет!
Но чтобы разобраться в вопросе, придется взглянуть на проблему с другой стороны.
В предыдущей статье я акцентировал внимание читателей на разнице между покупкой квартиры (физического объекта) и «новостройки» (финансового инструмента). Обычные люди, а вместе с ними и многие эксперты, эту разницу совершенно не видят, поэтому не могут разобраться и в логике изменения цен. Напомню, что заключая ДДУ инвестор

( Читать дальше )

Лучший подарочек к Новому Году… квартира?

Как известно, народ ломится покупать недвигу перед новым годом. Стандартное объяснение — «хотят закрыть сделки до праздников» кажется веьма надуманным. Разберемся, с чем на самом деле связана сезонность в спросе.

Самое главное, надо четко понимать, что недвижимость – это очень дорогостоящая покупка. У многих покупателей это вообще самая главная или единственная такая сделка в жизни. Ради такой операции можно было и отложить дачу или поездку на море, если конечно это принесло бы покупателю хотя бы малейшую экономию.А вот если экономии не предвидится, то да – можно и скатать в Турцию с семьей.

И наоборот, можно предположить, что зимой люди совершают больше сделок не потому, что у них больше свободного времени, а потому что это просто-напросто выгоднее.

Если бы повышенной выгоды в определенные периоды не было, то спрос бы ложился равномерно по году, поскольку потребность в жилье не зависит от времени года. Но раз этого не наблюдается, значит, на то есть причины и они связаны не с покупателями, а с продавцами. Причем не только продавцами квартир, но и продавцами кредитов, то есть с банками.



( Читать дальше )

Как заработать 50% годовых на недвижимости? – Рассказываю!

Вы думаете, что недвижимость — консервативный инструмент с низкой доходностью? Ничего существенного на ней не заработаешь? Например, сдавая квартиру в лучшем случае можно рассчитывать на 4-6% годовых, да и то придется повозиться. Ведь нужно размещать объявления, искать и отсеивать потенциальных арендаторов, следить, чтобы квартира не превратилась в притон, чтобы квартиранты не залили соседей.
Зачем такие сложности, да еще за такую смешную прибыль? Есть способ лучше! А самое главное – выйдет намного доходнее – просто на порядки доходнее.

Смотрите, все просто: покупаете на «всю котлету» акции компании ПИК (один из крупнейших застройщиков России) в 2013 году за 60 руб. штука. В 2019 году продаете за 400 руб.  Сколько там прибыли в процентах получается, можете сами посчитать. Ни в какое сравнение не идет с арендной доходностью квартир и к тому же не требует никаких трудозатрат.
Как заработать 50% годовых на недвижимости? – Рассказываю!

( Читать дальше )

Не спешите хоронить хрущевки! Кто и зачем переселяет жителей малоэтажных кварталов в небо

Конечно, хрущевки имеют свои всем известные минусы, и о них мы поговорим ниже.

Вот и многие добровольные покупатели «муравейников» концентрируются только на минусах пятиэтажек, игнорируя все остальное.

Но все они забывают, что вместе с хрущевками уничтожается и все остальное, что их окружает. А это:

— тихий спокойный район

— уже обжитая территория, с высаженными деревьями, где просто приятнее

— налаженная инфраструктура

— низкая плотность населения (главное преимущество!)

— удобные парковки, прогулочные зоны

Ничего этого не останется. Разумеется, никто не собирается сносить  хрущевку, чтобы поставить там новые пятиэтажки. Застройщикам это не интересно. Поставят огромные коробки, каждая на 500-1000 квартир, высотные дома будет продувать ветер, зелени минимум, дворы превратятся в одну большую парковку, детей выпускать погулять будет нереально.

Все должны четко себе понимать, что реновация — равно уплотнение. Единственный смысл реновации – борьба за дорогую московскую землю



( Читать дальше )

Недвижимые мифы

МИФ № 1 Недвижимость — идеальная инвестиция;
МИФ № 2 Ипотека — замечательное средство для приобретения жилья;
МИФ № 3 Рента квартиры — шикарный бизнес.


Россия, Красноярский край, г. Красноярск на дворе 2019 год

Среднестатистический Сибиряк решил приобрести квартирку 57 квадратных метров. В среднем 1 квадратный метр обойдется в 53 000 р.

Общая стоимость такой квартиры – 3 021 000 р. (45 622$)

 

Вернемся в прошлое, например в 2014 год, до начала известных событий, когда 1$ стоил 35,98 р. Данная квартира бы стоила 83 963$  

Резюме: За четыре года, в долларовом эквиваленте квартира упала в цене на 54,3%

 

Пойдем далее… Как среднестатистическому Сибиряку купить эту квартиру? Конечно же ипотека!

Первоначальный капитал – 454 000 р.

Ипотека – 2 567 000 р.

Условия ипотеки  9,5%, срок – 20 лет.

Ежемесячный платеж — 23 928 р.



( Читать дальше )

Мифы про трейдинг

1. Если есть стратежка, то по сложному проценту я сразу поставлю на колени Потанина и буду еЪти всех его баб.

Ответ: нет. Человек устроен так, что у него есть психологические пороги. Религиозные, общественные, социальные и прочие. Так вот… Пока человек находится в комфорте и жмет своих там Х контрактов, все хорошо. Он чаще сливает, иногда на радость себе поднимает. Но если речь пойдет о том, чтобы открыть сделку стоимостью в две-три квартиры, человек сей не вытащит нагрузку. И можете хоть локоть укусить, хоть мостик сделать — на деньгах нагрузку не потянете. Поэтому сложные проценты не работают на больших скоростях и высоких рисках. 

2. Обучалово — это акаларынок, там все шарлатаны, надо смотреть на график, там все понятно, туткупилтутпродал.

Ну БГГ… ))) Есть всякие обучалки, и хорошие, и плохие, но все полезны. Без балды. Западные, фошызстские самые правильные. Родные/отечественные тоже хорошие, но много воды (потому что дешевые). В любом случае, без обучения не будет рынка. И точка. Если ты прям такой противоАкаЛарынОчник, то закрой счет, бери лопату и арбайт на местного царька. Он-то хоть зарплату платит, хлеб-соль насыпает, не обижает.

( Читать дальше )

Про общеизвестное, или гений экономики

Из комментария в моем предыдущем посте: При Хрущеве то как раз экономика развивалась бешенными темпами, и народ был накормлен.
«Общеизвестный факт», но мы-то  знаем, цену тому, что все знают и необходимости идти против толпы и мнения большинства.
Итак, гений экономики.
Данные Института экономики Академии наук СССР: Период, годы Среднегодовые темпы прироста общественного продукта в %
1950-1953 10,6
1953-1956 11,1
1956-1959 8,9
1959-1962 6,9
1962 6,0
1963 5,0
Целина, кукуруза, денежная реформа 1961 г, Новочеркасск, запрет подсобных хозяйств, передача всего и вся союзным республикам — Госснаба, совнархозов, территорий. Провал пятилетки и ввод семилетки, чтобы спасти лицо. Передача техники колхозам (Сталин в 52м «Эти расходы может взять на себя только государство, ибо оно и только оно в состоянии принять на себя убытки от вывода из строя старых машин и замены их новыми, ибо оно и только оно в состояния терпеть эти убытки в течение 6–8 лет с тем, чтобы по истечении этого срока возместить произведенные расходы. Что значит после всего этого требовать продажи МТС в собственность колхозам? Это значит вогнать в большие убытки и разорить колхозы, подорвать механизацию сельского хозяйства, снизить темпы колхозного производства»).

( Читать дальше )

Миф: Все новички гарантированно сливают депозит.

Существует стойкий миф, что все новички на рынке гарантированно сливают депозит через какое то время. И почему то никто даже не пытается усомниться в этом. Но это легко опровергается. Если этот миф верный, то что бы зарабатывать, достаточно выйти на улицу, найти любого бомжа, посадить его за комп, дать ему 100к и сказать ты теперь крутой трейдер ТОРГУЙ! А самому незаметно копировать его сделки, но в обратном направлении с депо 1 млн. И когда он проиграет 100 тр вы заработаете 1 млн р и ваш итоговый заработок будет 900 тр минус бутылка водки для бомжа. Вот он ГРААЛЬ!!! Но в реальности ситуация может быть такая — бомж заработает 100 тр, а у вас на счету будет минус 1 млн. Так что в следующий раз когда будете другого убеждать в том что все новички проигрывают подумайте об этом )))

Например у новичков которые быстро сливают депозит, обычно присутствует такой паттерн: Положительные позиции — ждать мало времени и фиксировать маленькую прибыль. Отрицательные позиции — ждать долго времени и фиксировать большой убыток. В итоге они быстрее сливают чем зарабатывают. Получается для то что бы не совершать такой ошибки нужно действовать наоборот. 

( Читать дальше )

Борьба с экономическими мифами. Миф о северных странах.

      Порой какие то вещи для тебя кажутся само собой разумеющимися, пока ты не общаешься с людьми и не понимаешь, что у людей совсем другие представления об этих вещах. Так что я решил разобрать некоторые подобные представления в качестве «борьбы с экономическими мифами».

       В этом посте речь пойдёт о мифе о том что есть много успешных «северных стран» которые должны быть для России примером. Ведь климатические природные условия действительно оказывают большое влияние на экономику страны. Так например в моём регионе люди отдают около 10% своих средних доходов за зимнее отопление. Просто представьте если бы на эту сумму каждый год у нас было больше потребление промышленных товаров или эти деньги шли бы в «накопления» и инвестировались бы в экономику и т.д… Этот аргумент на самом деле достаточно важный и требующий учёта.

       Но комрады крайне либеральных взглядов зачастую мало того что игнорируют что по какой то «невероятной»  причине все без исключения северные страны это страны с большей соц. защитой нежели их южные соседи (проще говоря они в какой то мере более социалистические). И можно было бы логично предположить что такое «невероятное» совпадение может и являться следствием конвергентного экономического отбора. Но это ладно, эти же комрады ещё зачастую подают нам такой аргумент, что в России то условия сходные, так что климатические условия как экономический показатель в учёте нашей экономической действительности использовать не корректно. Проверим насколько это соответствует Истине.

( Читать дальше )

про разгоны, системность, риски и занудство

Привет братишки, привет и сливунишки. Знаю что вы устали от занудства и это последний пост на эту тему. 
Обещаю что в следующих постах буду рассказывать что алготрейдинг это весело и круто и как я трачу бабло.

1. Рассмотрим сначала первый миф или эпос который подняли сегодня smart-lab.ru/blog/369265.php
о том что есть новички разгоняющие счета с 3000$ до ста.
И сливающие их затем якобы из-за несоблюдения риск и манименеджмента и жадности.


( Читать дальше )

....все тэги
UPDONW