ипотечные кредиты

В мае 2025 года выдачи рыночной ипотеки выросли на 32% по количеству и на 17% по объему по сравнению с апрелем, составив 28 тыс. кредитов на 45 млрд руб. Такие данные опубликовал институт развития «Дом.РФ».

Рост связывают с незначительным снижением ставок (до 26,54–26,83%) и отменой комиссий по госпрограммам, что дало кратковременный импульс спросу. При этом выдачи по ипотеке с господдержкой сократились: с 41 тыс. до 39 тыс. кредитов (с 226 до 219 млрд руб.).

Эксперты считают, что рост рыночной ипотеки пока не означает восстановления спроса: ключевая ставка по-прежнему высока (20%), а ипотечные ставки заградительны. Банки объясняют рост активностью в связи с сезоном строительства и выдачей траншей по ранее одобренным кредитам.

По оценке «Дом.РФ», значимое оживление возможно только при снижении ставок ниже 20%. Оптимальным уровнем для восстановления спроса называют 12–14%. Прогноз на июнь — умеренный рост выдач и возможное снижение ставок до 23%.

В апреле 2025 года на фоне снижения ставок и расширения госпрограмм доля вторичного жилья в новых ипотечных выдачах достигла 56% — впервые за полгода превысив сегмент новостроек. Это следует из данных Объединенного кредитного бюро и «Дом.РФ». В количественном выражении было выдано 73 тыс. ипотек, из них 38 тыс. — на вторичку и 35 тыс. — на первичное жилье.

Рынок оживился на фоне снижения ставок: средняя ставка по кредитам на «вторичку» в двадцатке крупнейших банков в апреле снизилась до 26,74% (-2,4 п. п.). Программы семейной ипотеки теперь доступны и на вторичном рынке в ряде регионов. Одновременно с января действует новый ипотечный стандарт, ограничивший субсидирование застройщиками, что снизило привлекательность новостроек.

По данным банков, интерес к «вторичке» вырос: в ВТБ рост составил 8 п. п., в Абсолют-банке доля заявок выросла с 10,4% до 14,5%, в банке «Санкт-Петербург» — на 6 п. п. по объему выдачи.

Разрыв в ценах между новостройками и «вторичкой» достигает 50–60%, что объясняет, почему средний ипотечный кредит на вторичное жилье составляет 3,38 млн руб. против 5,61 млн руб. на новостройки.

В апреле россияне оформили семейную ипотеку на 214 млрд руб., но лишь малая часть пришлась на покупку жилья на вторичном рынке. По данным Сбербанка, выдачи на «вторичку» составили всего 4,4 млрд руб. против 135,9 млрд руб. на новостройки. У ВТБ соотношение составило 2,8 млрд к 11,7 млрд руб. соответственно. В среднем заемщики оформляли ссуды на 3–3,65 млн руб. сроком на 25–27 лет.

Эксперты объясняют слабый интерес жесткими условиями: программа доступна лишь в городах, где строится не более двух домов, а жилье должно быть в доме не старше 20 лет и не признанном аварийным. Кроме того, требуется независимая оценка, часто занижающая стоимость жилья, что ограничивает сумму кредита. Программа актуальна лишь для узкого круга семей — с ребенком до шести лет или двумя детьми в малых городах.

Аналитики отмечают, что нововведение может поддержать рынок в отдельных регионах, но драйвером ипотеки не станет. Основной объем выдач по-прежнему обеспечивают новостройки. Семейная программа действует до 2030 года, а ее расширение на «вторичку» остается точечной мерой поддержки.

По данным Национального бюро кредитных историй, средний размер выданных ипотечных кредитов в России в марте 2025 года составил 4,44 млн рублей — это на 3,4% больше, чем в марте прошлого года (4,29 млн), и на 1,2% выше февральского показателя (4,38 млн). После окончания массовых программ льготной ипотеки летом 2024 года размер кредитов оставался стабильным, варьируясь в пределах 4,1–4,4 млн рублей, и лишь недавно начал показывать умеренный рост.

Наибольшие суммы ипотеки фиксируются в крупных и удалённых регионах: Москва — 7,38 млн рублей, Московская область — 5,81 млн, Санкт-Петербург — 5,73 млн, Приморский край — 5,03 млн и Республика Саха (Якутия) — 5,01 млн рублей. Это отражает как высокую стоимость недвижимости, так и особенности регионального спроса.

Сильнее всего средний чек ипотеки вырос в Бурятии (+30%), Оренбургской области (+13,5%) и Удмуртии (+11,1%). Однако в ряде регионов наблюдается снижение: в Кемеровской области (-11,4%), Нижегородской (-8,4%), Алтайском крае (-4,8%) и даже в Москве (-4,4%), где возможно сказалось снижение активности на рынке дорогой недвижимости.

В первом квартале 2025 года два крупнейших российских банка, Сбер и ВТБ, столкнулись с заметным ухудшением качества розничных кредитов. Основной причиной этого называют высокие процентные ставки, которые способствуют росту просроченных долгов, но при этом эксперты считают, что ситуация пока не критична.

Ситуация в Сбербанке
В Сбербанке на фоне высоких ставок зафиксирован резкий рост просроченных ипотечных кредитов: за январь—март их объем увеличился на 90%, до 285 млрд руб. Доля таких кредитов в ипотечном портфеле банка удвоилась и составила 2,6%. Однако просрочка более 90 дней (NPL90+) оставалась на уровне 0,6%, что по мнению экспертов, не является критическим. Объем ипотечного портфеля банка за квартал снизился на 0,2%, до 11,13 трлн руб.

Не менее тревожной оказалась ситуация с необеспеченными потребкредитами. Объем просроченных потребкредитов в Сбербанке достиг 610 млрд руб., что на 22,5% больше, чем в конце 2024 года. Доля таких ссуд в портфеле выросла с 12,4% до 16,1%, что также свидетельствует о росте просрочек среди заемщиков. Сам же портфель потребкредитов сократился на 5,8%, составив 3,78 трлн руб. Кредитов с просрочкой более 90 дней стало больше — их доля выросла с 9,3% до 10,4%.

Ипотечный портфель российских банков, по предварительным данным, в марте показывает рост на уровне февраля, рассказал замдиректора департамента финансовой стабильности Банка России Евгений Румянцев.

«В феврале рост уже мы видим. По марту пока цифр официальных нет, но предварительно тоже показывают рост на уровне февраля», — сказал он.

Ипотечное кредитование в феврале выросло на 0,2% после снижения на те же 0,2% в январе, выдачи жилищных кредитов увеличились на 79%, до 227 млрд рублей.

По данным ЦБ, в прошлом году банки выдали ипотеку на 4,9 трлн рублей, что почти на 40% ниже перегретого 2023 года (7,8 трлн рублей). Регулятор ожидает рост ипотечного портфеля в 2025 году на уровне около 5% (после 13% в 2024 году).

Прогноз агентства «Эксперт РА» на 2025 год предполагает снижение объемов ипотечного кредитования на 30% по сравнению с 2024 годом. Основной вклад в остающиеся объемы будет обеспечен льготными программами, поскольку активизация рыночных сделок возможна только при снижении процентных ставок до уровня 13-15%, что в текущих условиях представляется маловероятным.

Также, агентство ожидает ужесточения макропруденциального регулирования, с возможным введением новых мер, направленных на наиболее рискованные кредиты. Несмотря на снижение выдач, общий темп роста кредитного портфеля в 2025 году составит 8-9%, благодаря снижению темпов досрочных погашений, что будет выгодно населению на фоне высоких ставок.

Кроме того, прогнозируется снижение объемов необеспеченных кредитов на 5% в связи с введением новых регуляторных мер. Программы рассрочки (BNPL) станут важным драйвером роста в кредитном сегменте, особенно с учетом их популярности среди крупных банков и маркетплейсов.

Национальная ассоциация негосударственных пенсионных фондов (НАПФ) направила в Минфин предложения по улучшению программы долгосрочных сбережений (ПДС), включая возможность использования средств на счетах ПДС для погашения ипотеки с господдержкой. Это позволит гражданам семейных пар использовать накопления для оплаты первоначального взноса или тела долга по ипотеке. Взамен ставка ипотечного кредита должна быть снижена на 50% для участников программы ПДС.

Предложение предполагает двойную выгоду: улучшение жилищных условий для молодых семей и привлечение новых клиентов в ПДС. Однако, как отмечают эксперты, такое решение может усложнить систему и подорвать идею долгосрочности сбережений, так как использование средств на ипотеку через три года участия в программе может противоречить первоначальным принципам ПДС.

Также рассматриваются дополнительные льготы для семей, включая налоговые вычеты и софинансирование от работодателей. Эксперты считают, что несмотря на интересную концепцию, финансовая ситуация большинства граждан не позволяет активно участвовать в сберегательных программах, что ограничивает привлекательность предложений НАПФ.

В 2024 году рынок розничных кредитов вырос на 9,7% (+3,2 трлн руб.), но в декабре четыре из пяти лидеров показали снижение объемов. Главным драйвером роста стало автокредитование, однако в 2025 году оно замедлится.

Среди банков с максимальным ростом портфеля выделился Яндекс-банк (+240%) за счет низкой базы. Также высокие показатели у ОТП-банка (+91%), Авто Финанс банка (+71%), Т-банка (+68%).

В лидерах абсолютного прироста:

• Сбербанк — +2,2 трлн руб.
• Т-банк — +0,7 трлн руб.
• Альфа-банк — +0,63 трлн руб.
• ВТБ — +0,52 трлн руб.
• Совкомбанк — +0,43 трлн руб.

Эксперты прогнозируют снижение выдачи кредитов в 2025 году:

• Кредиты наличными: -33%
• Ипотека: -31%
• Автокредиты: -20%

Основной рост ожидается в ипотеке из-за расширенных лимитов льготных программ. Однако для восстановления потребкредитования критично снижение ключевой ставки, которое ожидается летом 2025 года.


Источник: www.kommersant.ru/doc/7479296?from=doc_lk