Посмотрим, на данный момент, если учесть инфляцию и то что цены фактически год-полтора не растут ( т.е. фактически идет понижение стоимости недвижимости с учетом инфляции) то хуже конечно. Ну и три года тоже показатель. И плюс вы сами написали идет моральное устаревание, сейчас этот же застройщик на месте не стоит, уже новый комплекс строит поинтереснее. А так есть квартира и хай стоит. Просто на себе теорию как то не хочется проверять.

9568, я думаю, что в Вашем случае прошло слишком мало времени. Через несколько лет финансовый результат будет значительно лучше. 

Продолжение. И это текущий ремонт в результате эксплуатации, будь добр устрани сам, не действует. Я вам заплатил типа, будьте добры станьте дворником, электриком, сантехником и т.д. на фиг, на фиг. Как по мне пусть стоит. Все вышеописанное к тому что, или это должен быть бизнес с несколькими квартирами, или на вашем капитале зарабатывают риэлторы сначала продав вам каартиру, потом продав вашу квартиру.

Помню, и не год назад, а где то с конца 22 года. Почему запомнил. В апреле 22 года в панике купил ,2 однушки. Цена входа у застройщика ( не захотел покупать на 100-200 т.р. по всяким мутным схемам типа перуступка, занижения в договоре и т.д) 5,1млн. Одну ( ориентируясь на оракулов) продал ща 4,8 млн в марте 23 года. Доходность годовую сами посчитаете. Вторую сделал ремонт и обставил примерно за 600 т.р. в ценах 2024 г. И сдал за 27 т.р в октябре 24 г. ( По рынку) Т е примерно 5,5% годовых. Продать ее сейчас по рынку, ну в лучшем случае 5,6-5,7 возможно. Возможно что если бы послушал жену и взял бы эти квартирв в 20 году (цена1,8-2,0 млн) это было бы интересно сейчас а так гиблое дело. Сейчас и с арендатором буду расставаться то приедьте замок поменяйте ( он голову личинке скрутил), то буртик у ванны через 11 месяцев подтекать стал. Типа каартира ваша вы её и обслуживайте, и аргумент что квартира абсолютно новая, с новым ремонтом и мебелью и это текущий ремонт в результате эксплуатации,

Воронов Дмитрий, затраты побольше.
Спросил, а как то не написал вам сразу тогда ещё. Вот все эти цифры у разных аналитиков очень отличаются. Не понимаю почему, но факт. К примеру есть данные что доходность Sp500 7% среднегодовая или 9% с дивидендами, что в общем нормально. Далее, среднее годовое ослабление рубля не такое уж большое чтоб не говорили, порядка 6% в год (легко прикинуть с начала века какой был курс), выходит их сумма 15% даст годовых доходность, но никак не за 20%.
Наш российский рынок что то около 14-15% и даёт и это с учётом снижения текущего, которое не сильно на среднегодовую доходность влияет это понимаю.

9568, конечно. Но их никак не спрогнозировать. Помните, как год назад биржевые оракулы в один голос предвещали падение цен на недвижимость (что выглядело логичным)? И где оно? 

Спасибо Дмитрий, очень интересные расчеты. Думаю здесь ещё все таки на доходность будет влиять точки входа.

Игорь, НДФЛ с аренды и страховки учтены в затратах на аренду (2-3%). 

Сергей Спирин — известный инвестиционный аналитик, автор портфеля «лежебоки» (российской версии «всепогодного» портфеля).

Игорь, Большей частью сделки идут по цепочке, .  По рынку числится 100 завершённых сделок на МЛРД, а с новыми деньгами пришло только 30 человек. Очень странный рынок  теперь - Наследных квартир всё больше, МЛН их таких. Новостройки не проданы на 60%, и у всех всё хорошо.

Да и ещё, в продолжении, зашёл по ссылке где таблица с цветными графиками и сравнение там доходности. Понятное дело рынок сейчас внизу и доходность низкая (хотя на среднегодовую за 20 с лишним лет мало влияет), но я находил данные совсем иные. Там наш рынок больше американского показал даже! Интервал чуть другой был, по моему ровно с 2000г, но не думаю что так сильно повлияло. Да и вообще как вы говорили все эти сравнения недостаточно точные. И главное мало говорят о будущем.

Золотые слова у вас :
'В этом случае Вы получите «бумажный» рост капитала (сможете лицезреть как Ваша квартира стала в 2-3 раза дороже её первоначальной стоимости), но получить эту прибыль в денежной форме Вам не удастся'

Знаете что добавил бы? Главный минус это низкая просто нулевая ликвидность у вторички (почти любой чтоб не говорили риэлторы) по сравнению с акциями из индекса (найти можно и малоликвидные и здесь). И чтоб продать, надо уступать, а значит снижать доходность. Сейчас все больше факторов, давящих на цены. Ввод нового жилья например. Все эти статистики, графики часто не учитывают реальные цены сделок, а лишь по объявлениям, что является 'хотелками' продавцов. Не более. И ещё не учтены налоги на сдачу в аренду, а так же страховку, которая нужна. Да и ремонты побольше чаще стоят при сдаче в аренду...
PS а кто такой Сергей Спирин?

У вас как всегда — интересно и по делу

Друзья, буду рад ответить на Ваши вопросы. 

Замечательная вещь. Я так стриг деньги, мне и маржа падала и фандинг

GOLD, зарабатывает тот, кто встал в шорт по этому фьючерсу.

Воронов Дмитрий, а финрез квартального — на величину контанго

Согласен. А если IMOEXF  купить в ожидании  прекрасного далеко, да лотов эдак 200… никакие контанги с MIX  не помогут… на собственном кошелке испытано как прекрасное далеко жрет деньги на счету.

Stanis, 

Емеля, попрощался и снова прибежал… и снова так и не предоставил расчета, доказывающего его вранье… теоретику балаболу видимо снова скоро на процедуры ))

Это же надо так позориться...  сам себя закопал в своем вранье, не помнит когда и что делал, и только скулит что он крутой по фандингу )))

dronrus, 

«Дядя Петя, ты дурак?»

цитата из известного фильма.

не умеешь элементарный антифандинг построить, так и не возводи напраслину на других.