Блумберг пишет:

Топ-менеджеры нескольких крупнейших российских банков в частном порядке обсуждали возможность получения государственной поддержки для капитала, если уровень плохих долгов на их балансах продолжит ухудшаться в течение года

И далее, якобы, свидетельства, что состояние кредитного портфеля банков в реальности намного хуже, чем на бумаге, поэтому впереди дефолты, крах банковской системы и тп

Это выглядит достаточно слабым набросом, т.к. никакая господдержка здесь не нужна.

Банку России достаточно будет ослабить макропруденциальное регулирование, снизить регуляторную нагрузку на капитал и ликвидность и позволить банкам навыдавать еще денег, тем самым простимулировав спрос. Это можно сделать даже в отношении отдельных организаций через введение поправочных коэффициентов (такое, например, применяется банком ДОМ.РФ из-за высокой концентрации на один сектор)

Разумеется, это вызовет еще один раунд инфляции. Но инфляция — это очень даже эффективный способ «списать» плохой долг с баланса (см. balance sheet recession).

( Читать дальше )

Проектное финансирование или как банки получают от девелоперов деньги, чтобы выдать их же девелоперам обратно как кредит (или как там об этом думают).

В 2024 году у нас завершился полный строительный цикл с механизмом проектного финансирования и счетов эскроу.

Что такое ПФ и зачем оно нужно? Чего достигло? Как влияет на экономику и почему его так не любят строители? и как государство подорвало доверие к инструменту с помощью льготной ипотеки? На эти вопросы попробуем ответить в большом цикле статей (выходить будет не прям часто, но будет).

Часть 1.
Общая теоретическая рамка: зачем вообще нужно было вводить 214-ФЗ?

TLDR:
1️⃣Проектное финансирование пытается решить 4 задачи:
🔹Минимизирует риск ликвидности при строительстве жилья (сработало)
🔹Внедряет банковский контроль в одном из самых капиталоемких секторов (скорее сработало)
🔹Перераспределяет риски строительства нового жилья с покупателей и застройщиков на всю экономику (скорее всего сработало, но риски экономики сейчас выше рисков отдельных секторов)

( Читать дальше )

1️⃣Досрочные погашения составляют порядка 50% платежей по ипотеке, ~15% — погашение долга в рамках обязательного платежа, остальное — проценты
2️⃣Основной источник денежных средств для досрочного погашения — доходы от продажи недвижимости в собственности
3️⃣Несмотря на распространенное мнение, темпы досрочного погашения не зависят от разницы ставок пр кредитам и депозитам. Это возможно на уровне отдельных домохозяйств, но сейчас не сильно значимо на уровне всего ипотечного портфеля. Ситуация может измениться в 2025 году
4️⃣Намного важнее — возможность и потребность домохозяйств продать жилье в собственности и переехать в новое
5️⃣В последние 12 месяцев застройщики продали примерно на 35% больше метров в объектах с вводом через 1-2 года, то есть домохозяйства вынуждены гасить ипотеку медленнее, так как они не могут продать свою вторичку ведь им негде будет жить. Подобная ситуация была в 2020-2021гг, но тогда это было на фоне снижения ставок и ввода льготной ипотеки
6️⃣Дополнительно влияют удорожание обслуживания кредитов из-за роста цен и роста разницы в ценах на первичное и вторичное жилье, стоимость ремонта и потребительского кредита на ремонт, первоначальный взнос

( Читать дальше )