Блог им. unexpectedvalue

Как банки получают от девелоперов деньги, чтобы выдать их же девелоперам обратно как кредит

Как банки получают от девелоперов деньги, чтобы выдать их же девелоперам обратно как кредит

Проектное финансирование или как банки получают от девелоперов деньги, чтобы выдать их же девелоперам обратно как кредит (или как там об этом думают).

В 2024 году у нас завершился полный строительный цикл с механизмом проектного финансирования и счетов эскроу.

Что такое ПФ и зачем оно нужно? Чего достигло? Как влияет на экономику и почему его так не любят строители? и как государство подорвало доверие к инструменту с помощью льготной ипотеки? На эти вопросы попробуем ответить в большом цикле статей (выходить будет не прям часто, но будет).

Часть 1.
Общая теоретическая рамка: зачем вообще нужно было вводить 214-ФЗ?

TLDR:
1️⃣Проектное финансирование пытается решить 4 задачи:
🔹Минимизирует риск ликвидности при строительстве жилья (сработало)
🔹Внедряет банковский контроль в одном из самых капиталоемких секторов (скорее сработало)
🔹Перераспределяет риски строительства нового жилья с покупателей и застройщиков на всю экономику (скорее всего сработало, но риски экономики сейчас выше рисков отдельных секторов)
🔻Изолирует риски одного объекта от банкротства всех прочих объектов застройщика (тут вообще не получилось)
2️⃣Проектное финансирование (214-ФЗ) это неидеальное решение сложной проблемы. При этом сложность работы в рамках ПФ упирается в невозможность привлечь достаточное количество квалифицированных специалистов.
3️⃣При всех трудностях реализации самого 214-ФЗ, существуют вечно меняющиеся правила игры как в стройке, так и в экономике в целом. Льготная ипотека очень сильно подорвала доверие к 214-ФЗ
4️⃣Сейчас ПФ выглядит как дорогая страховка при минимуме страховых случаев. При этом эту страховку застройщики оплачивают в пользу покупателей жилья, перекладывая ее в цену. Из-за этого застройщики чувствуют, что несут всю нагрузку введения 214-ФЗ, хотя банки несут значительно больше рисков, но эти риски еще не имели шанса реализоваться.

Как банки получают от девелоперов деньги, чтобы выдать их же девелоперам обратно как кредит

Перераспределение рисков.

Строительство нового жилья осуществляется в интересах всего общества.

👉Даже если прямо сейчас вы не ищите, куда бы переехать, есть множество причин, почему может понадобиться другая квартира/дом: дети, развод, изменение благосостояния, работа в другом регионе, изменение климатической ситуации и др.

👉Отсутствие вакантных площадей даже для 1% домохозяйств приводит к значительному росту цен для всех, кто когда-либо планирует выйти на этот рынок. Глобальная проблема (кроме разве что в Китае), что темпы строительства новых площадей не успевают за спросом. Для каких-то стран проблема в росте продолжительности жизни и миграции, для каких-то — потребность в обновлении имеющегося жилья и тп.

👉Стройка — капиталоемкая отрасль, поэтому рассчитывать на массовое строительство за собственные денежные средства (equity) здесь не приходится. Это всегда либо долг, либо средства будущих жильцов. Строители могут брать на себя затраты на «организационную часть», но не весь процесс от покупки земли, до установки домофонов.

👉Строительство по «старым правилам» предполагает, что весь риск строительства нового жилья остается на строителях и покупателях конкретного объекта. С точки зрения макроэкономической и градостроительной политики — это безумие.

Проектное финансирование и счета эскроу решают эту проблему двумя способами:
🔐деньги на счетах эскроу застрахованы государством (риски перекладывают на налогоплательщиков)
💰наличие финансирующего банка переносит часть рисков на акционеров и клиентов банка, но за эти риски банк берет определенную премию (ну и далее на налогоплательщиков, если вдруг банк банкротится).

То есть платят за жилье покупатели (если, конечно, вы не вводите массовую льготную ипотеку, oh wait…), но если что-то пойдет не так, то убытки принимает на себя общество в целом.

Как банки получают от девелоперов деньги, чтобы выдать их же девелоперам обратно как кредит


Банковский контроль.

Особенность проектного финансирования в том, что банк не дает денежные средства напрямую застройщику. Банк оплачивает затраты застройщика: приобретение материалов, выплаты подрядчикам и т.п. Застройщик направляет в банк платежное поручение, которое банк исполняет после проверки.

Почему так?

Обманутые дольщики.

📊Надо сказать, что прямой экономический ущерб здесь переоценен, но косвенно наличие хотя бы одного прецедента создает недоверие со стороны покупателей -> они менее охотно приобретают жилье на этапе строительства -> процесс стройки становится дороже -> цены растут быстрее зарплат -> жилье менее доступно -> классовая ненависть распространяется по обществу и начинает мировую революцию обманутых дольщиков и т.д.

📉Для добросовестных застройщиков (коих большинство) наличие банка-посредника создает множество неудобств. Но это плата за страховку от морального риска, который является неотъемлемой частью строительства с привлечением средств граждан:
В случае простой циклической рецессии и локального падения продаж, застройщику рациональнее «забрать деньги», чем идти в банки за дорогими кредитами, чтобы довести проект до конца, а всю прибыль отдать кредиторам и подрядчикам.

🎢Здесь еще встает особенность рецессий а-ля русс, когда ухудшение бизнес-цикла сопровождается растущей инфляцией и ставками. В этой ситуации необходимость «брать долг в любом случае по закону» снижает барьеры для получения ликвидности и увеличивает относительнуюю привлекательности опции «завершить проект».

При этом, разумеется, у бизнеса сохраняются возможности обходить ограничения банков, но этот обход значительно дороже, чем просто вывести деньги дольщиков на Кипр.

Как банки получают от девелоперов деньги, чтобы выдать их же девелоперам обратно как кредит

Риск Ликвидности

Это обсуждалось уже множество раз, поэтому коротко:

🔹Строительство — циклический сектор. Спад экономики влечет за собой спад продаж. Спад продаж приводит к нехватке денег для оплаты поставщикам и подрядчикам. Стройка останавливается, застройщик банкротится, проблема обманутых дольщиков.
🔹Раз отрасль циклическая, то в хорошее время застройщики могут формировать запас ликвидности, который будут тратить в плохие времена. Но а) риски инфляции себестоимости, б) общий системный риск стимулирует выводить прибыль
🔹Снижение цен плохо помогает, так как риск закончить строительство в убыток автоматом приводит к решению банкротиться
🔹Появление банка должно сгладить колебания цикла: в хорошие времена застройщики финансируют сами себя, в плохие времена их финансируют банки, пока хорошие времена не вернутся.

Однако за 5 лет рынку не удалось по достоинству оценить это решение по достоинству потому что…

льготная ипотека.

Льготная ипотека решала ту же проблему, что и проектное финансирование: гарантировать застройщикам спрос и поступление денежных средства независимо от фазы цикла.Но и в случае ПФ и в случае льготной ипотеки источником денежных средств являются банки. В итоге у нас одновременно действуют меры сглаживания циклического спада, что в период циклического роста приводит к избыточному давлению вообще на все параметры равновесия.

Как банки получают от девелоперов деньги, чтобы выдать их же девелоперам обратно как кредит

Значит, если бы не льготная ипотека, то строители бы полюбили 214-ФЗ?

Нет

У проектного финансирования есть 2 существенных недостатка:

1️⃣Банки — плохие строители, а строители — плохие банкиры
2️⃣LLCR

📚Первое достаточно тривиально: проектное финансирование — сложный банковский продукт, которым, как правило, занимаются продвинутые команды. При этом объемы рынка и количество проектов превышают возможности любого банка адекватно управлять каждым проектом индивидуально, а сами проекты недостаточно гомогенны, чтобы можно было вести полностью портфельное управление (как в ипотеке, например).

🤷Застройщики при этом все еще не понимают экономику банка (вероятно, и свою собственную) по проектному финансированию. Во-первых, медианная девелоперская компания по определению не должна иметь в штате sophisticated финансистов, это просто не имеет смысла, если вы запускаете пару проектов в год. К тому же на рынке не хватит экономистов/финансистов, которые будут работать с моделями каждого существующего застройщика.

🏛Огромный гэп в компетенциях банков и застройщиков порождает постоянные конфликты, борьбу лобби и тп.

Но главный недостаток кроется в плохой сочетаемости продукта застройщика (квартира в многоквартирном доме) и продукта банка (кредитная линия с переменной ставкой кредитования в зависимости от поступления средств на счета эскроу с погашением не ранее ввода в эксплуатацию).

Что отличает проектное финансирование жилья от любого другого проектного кредита?
Денежные потоки от продажи квартир конечны.
♾️В любом другом проекте предполагается going concern базис — платная дорога/завод/мост будут работать и генерировать денежные потоки относительно вечно.

⏳Многоквартирный дом генерит «Цена квадратного метра умножить на количество квадратных метров денежных потоков».

Если цены на рынке складываются таким образом, что не перекрывают себестоимость с процентами, банку нужно найти иные источники возвратности денежных средств, что полностью разрушает концепцию «проектного финансирования», где стоимость капитала должна компенсироваться денежными потоками конкретного проекта.

В ответ на эту проблему родилась метрика Loan-Life-Coverage-Ratio, aka LLCR.

LLCR показывает, достаточно ли денежных средств заработает проект, чтобы вернуть долг с процентами, когда будут завершены продажи. Правилом пальца является, что LLCR должен быть выше 1.2. Считается как все доходы разделить на долг+проценты.

📉Но если вдруг в экономике что-то происходит, и проект, который на раннем этапе демонстрировал LLCR 1.3, начинает показывать 1.1, то банк может попросить акционера внести дополнительные средства. Но LLCRы снижаются, когда ухудшается ситуация в экономике. Вероятность того, что бенефициары большинства застройщиков имеют запасы ликвидных активов, которые дорожают в рецессию достаточно небольшая. Остаются запасы на счетах эскроу, которые были накоплены в хороший период по другим проектам. Но, как вы уже поняли, это снова нарушает концепцию проектного финансирования.

📊Так или иначе все проекты попадают в общий котел. В такой ситуации риски для банков ничем не отличаются от кредитования застройщика напрямую под залог земельных участков.

Дальше мы посмотрим на то, как работает экономика для банка и застройщика, кто несет больше рисков и как работают кросс-продажи с ипотекой. Будем рады, если накидаете вопросов по теме, т.к. велика вероятность, что проблемы заметные с позиции макро видно далеко не все дыры в системе.


https://t.me/unexpectedvalue

★5
59 комментариев
текста и картинок много, но главного не написано — недостроя было не более 2%, это не было какой то проблемой, а сделано это все было для того что бы викинуть мелких застройщков с рынка заменив их картелем крупных, а так же выкинуть кучу частных лиц с инвестиций в котлованы — теперь там зарабатывают банки.
avatar
My Shadow, это было огромной проблемой. На недвижке поднимались перекупы, а не застройщики.
avatar
Григорий, проблемой для кого? мне местный небольшой застрощик сказал — что раньше было лучше, а ПФ просто передел потоков бабла в сторону банков. И как там сейчас застройщики сильно поднялись или все по горло в долгах, даже с учетом льготных ипотек?
avatar
My Shadow, 
это было проблемой для всех
перекупы разгоняли ценник и снижали доступность жилья для конечных покупателей

правда сейчас стало еще хуже, но тут уже не 214фз виноват а льготная ипотека


avatar
Viacheslav Ivanenkov, сложно что то разогнать если застройщик дает на котловане дешевле, это и не давало гнать цены, это отлично видно по доступности жилья в 2017 году и сейчас.

avatar
My Shadow, вот потому что застройщик давал на котловане дешевле и набежала куча халявщиков которым жилье без надобности но надо спекульнуть. 
в итоге это и разогнало ценник. 

Сейчас это кажется былинными временами  но еще до 214фз ценник на жилье уже был разогнан вот этим любителями брать на котловане и продавать после сдачи. Аналитики говорили что маржа застройщиков до 300% доходила

И кстати одна из причин 214фз, чтоб отрезать халявщиков разгоняющих ценник
Но получилось как всегда.
214фз+льготная ипотека = разгон ценника но уже другими игроками

Проблему с обеспечением жильем российских граждан можно решить только налоговым ударом.
Если за кадъждую квартиру инвестору прилетит налог в размере 800-900 тысяч то он задумается как избавиться от такого «актива»

Это же касается и застройщиков. Дом сдан — за все непроданные квартиры застройщик плати налог, чтобы не дать им возможность спокойно сидеть и ждать Буратино с чемоданом денег
avatar
Viacheslav Ivanenkov, стройку от котлована до сдачи — кто то должен финансировать и нести риски, физики это делают дешевле и гибче чем банки, плюс они не все квартиры продают часть себе оставляет, а банкам квартиры не нужны.

еще раз, когда были котлованы, доступность даже готового жилья была выше чем в период эскроу.
avatar
My Shadow, 
кто то должен финансировать и нести риски, физики это делают дешевле и гибче чем банки
А как вам идея если физики будут приходить в магазин и вносить деньги для того чтобы через полгода магазин бы продал им кусок мяса или сыра ?
Нуаче! Должен же ктото финансировать риски магазина, пусть физики

Ну или давайте внесем деньги на счет Автоваза под обещание через год разработать и изготовить вам автомобиль.

Вы вообще понимаете всю абсурдность вашего «аргумента»?
avatar
Viacheslav Ivanenkov, для людей не знающих физику мир полон магии, а для людей не разделяющих понятия инвестор и конечный потребитель мир полон абсурда))))
avatar
My Shadow, покупатель квартиры для себя это кто ? потребитель или инвестор ?
avatar
Viacheslav Ivanenkov, покупатель на стадии котлована (до эксроу) — это инвестор (так как получает финансовую выгоду в виде скидки за пользование его деньгами и за риски стройки) — без разницы для себя или нет, покупатель готового жилья — это потребитель.

в эпоху эскроу — все стали потребителями, даже если дом еще не построен, а если не построят деньги вернут когда нибудь, причем там еще есть ограничения кол-ву квартир и их стоимости, без процентов за пользование, но что вы сможите на них тогда купить еще вопрос.

Стало лучше ????
avatar
My Shadow, 
еще раз, когда были котлованы, доступность даже готового жилья была выше
А зачем «еще раз»? Это очевидно и никто не спорил
Выше доступность и выше риск что застройщик растает в тумане с чемоданом ваших денег.
И это приняло массовый порядок.

Застройщики сами виноваты что государству надоело разбираться с обманутыми дольщиками. Если бы работали честно, то никакого 214ФЗ и не возникло бы

avatar
Viacheslav Ivanenkov, гос-во еще в 2009 для решения этой проблемы создало компенсационный фонд долевого строительства, куда скидывались сами же застройщики, так что не надо про плохих застройщиков, эскроу вводили совсем для других целей. 
avatar
My Shadow, не взлетело. так что не надо про хороших застройщиков. а для чего вводили эскроу не надо объяснять. для того чтоб отсечь спекулянтов.
avatar
Viacheslav Ivanenkov, все отлично взлетело, мне застройщик подтверждение давал о переводе в этот фонд с моего ДДУ.
avatar
My Shadow, и чем это подтверждение могло бы помочь в случае форс мажора. если вам служба безопасности ВТБ даст подтверждение что ваши деньги переведены на безопасный счёт , это вам бы помогло ?
avatar
Viacheslav Ivanenkov, если бы застройщик спекся другой бы достраивал за деньги фонда, была бы задержка сроков но достроили. в основном проблемы недостроев — это проблемы строек еще до фонда, которые не скидывались в этот фонд, там гос-во впрягалось. но когда вводили эскроу все новые стройки были уже несколько лет с фондом в обязаловке.
avatar
My Shadow, 
вокруг Москвы масса недостроев тех времен, целые поселки стоят и разваливаются

Что то никто их не ринулся достраивать за деньги фонда

Исходите из того что на момент введения 214фз и эскроу застройщики имели имидж полукриминальных структур и был реальный риск остаться ни с чем. Именно поэтому котлован и был дешевле
И никакой фонд не поможет в случае бегства застройщика с деньгами

214фз — это просто ответная реакция на творившийся беспредел
avatar
Viacheslav Ivanenkov, 
вокруг Москвы масса недостроев тех времен, целые поселки стоят и разваливаются
пока что я исхожу из того что информация от вас просто не достоверна, а смотреть нужно - Единый реестр проблемных объектов.
avatar
My Shadow, я исхожу из того что  информации от вас нет вообще, одни лозунги и проклятия 214ФЗ и эскроу.

по большей части вы изрекаете глупости типа «физики гибче пусть теряют деньги, а застройщики молодцы»
avatar
Viacheslav Ivanenkov, вы просто некомпетентный балабол. кому будет интересно в два клика найдет Единый реестр проблемных объектов и сравнит с вашей писаниной. еще почитайте для поднятия грамотности — что фз 214 был и до эскроу, его просто сильно поменяли при его введении. 
avatar
My Shadow, 
в ваших постах в принципе отсутствует любая информация. кроме восхваления застройщиков и пренебрежения к чужим деньгам (физики заплатят — это нормально)

А вот что было до введения 214ФЗ — деньги физиков уплыли но это же ерунда так сказал «компетентный» оппонент.

Это состояние на сейчас. Куплено это было физиками сами понимаете когда










Вобщем болтайте ерундой дальше а лучше занесите меня в ЧС, так вам будет спокойнее 
avatar
Viacheslav Ivanenkov, еще раз для совсем одаренных — ФЗ 214 это закон от 30 декабря 2004 г, его просто постоянно меняли. 

картинки как аргумент, тем более малоэтажка — это вообще смешно, кто там что и как стоил — не известно, а были ли там ДДУ вообще ?) 
avatar
My Shadow, 
«а были ли там ДДУ вообще ?) „
Финансирование со стороны покупателя было, не сомневайтесь.
И деньги покупателей уплыли, в этом тоже не сомневайтесь

Это только вы тут бездоказательно мелете языком и щечки надуваете.
Умерьте ЧСВ
avatar
Viacheslav Ivanenkov, да, а чем докажите ?) может это один инвестор юр лицо вложислся но не вытянул)))
avatar
My Shadow, 
«инвестор юр лицо вложислся но не вытянул»
Таких недостроев вокруг Москвы много.
И МКД в Москве есть. Но вам невыгодно это замечать. Для вас застрои по определению белые и пушистые. А физики пусть платят и лапу сосут.

Насчет «один инвестор вложился» есть альтернативная версия — это марсиане прилетели и оплатили.

avatar
Viacheslav Ivanenkov, не надоело про малоэтажку скулить? которая слабо регулировалось и конечно никаких отчислений в фонд они не делали.

кстати для малоэтажки и сейчас эскроу не обязателен.
avatar
My Shadow, да с МКД почти то же самое творилось если не хуже.
Но разговор то про некий портрет застройщиков,
вы считаете их белыми-пушистыми, я — полукриминальными структурами, норовящими кинуть клиента

ЗЫ
насчет «скулить» — это скорей к вам относится, вы же тут заливаете  про хорошие прошедшие  времена когда покупателей было легко кидать

avatar
Viacheslav Ivanenkov, ваша пустая демагогия уже достала, даже со всеми допинговыми льготными ипотеками и эскроу — пик ввода жилья в мкд в 2023 лишь немного пререплюнул 2015, когда по вашему мнению правил криминал, оказываться этот криминал даже без льготной ипотеки умел много строить, не то что сейчас))) 
avatar
My Shadow, и что должна доказать эта картинка ?

насчет пустой демагогии в зеркало посмотрите
avatar
Viacheslav Ivanenkov,
и что должна доказать эта картинка ?
 что вы балабол.
avatar
My Shadow, 
смешно

то что вы балабол и доказывать не требуется

Не, так то я понимаю что время бандитского строительства и массового кидалова у многих причастных вызывают ностальгию, они возможно наварились, кинув сотни людей.
Сейчас такой финт уже не пройдет. Как же тут не расстроится.


avatar
Viacheslav Ivanenkov, я запомню этот пост и как кидалово по эскроу пойдет ткну носом.
avatar
My Shadow, будьте любезны
avatar
Viacheslav Ivanenkov, кидалово там в закон зашито — лимит возврата при банкростве банка составляет 10 млн рублей вне зависимости от суммы сделки. 
avatar
My Shadow, 
банкротство банка менее вероятно чем кидалово со стороны застройщика
Подавляющее число ипотек выдается от Сбера/ДОМ.РФ/ВТБ

Они не обанкротятся
avatar
Viacheslav Ivanenkov,
Подавляющее число ипотек выдается от Сбера/ДОМ.РФ/ВТБ

реально не понимаете что банк эскроу-агент и ипотечный банк — это разные банки ?) первый вполне может быть региональным мелким банком, даже если ипотеку выдал сбер.
avatar
My Shadow, 
теоретически да, практически никогда
может и были редкие исключения для граждан любящих разные схемы
но тут уж сами виноваты, если их карманный банчишко обанкротится.

как и те что в Сочи в какой то мутный «депозитарий» бабло в ячейки положили и теперь плачут
avatar
Viacheslav Ivanenkov, опять ерунду написали.
покупатель недвиги — не выбирает банк эскроу-агент, это тот банк который дает бабки застройщику и региональные застройщики любят региональные банки.
avatar
My Shadow, 
вы постоянно ерунду пишете и что ?

я вам написал «Подавляющее число ипотек выдается от Сбера/ДОМ.РФ/ВТБ»
А вы про какие то нюансы и редкие случаи отвечаете
Ну да, такое теоретически возможно.

Но большинство строек финансируется от этой троицы
И эта троица не обанкротится, а вот упомянутые вами «региональные застройщики» вполне могут ласты склеить

Что более вероятно?
avatar
Viacheslav Ivanenkov, 
я вам написал «Подавляющее число ипотек выдается от Сбера/ДОМ.РФ/ВТБ»

причем тут вообще ипотеки ?) эскроу счет открывается даже если вы хату без ипотеки берете, риск несет банкротство эскроу банка, который вполне может быть региональным банком, если покупаете жилье не в Москве. Или за МКАД-ом не люди ?)

что касается вероятности банкротства региональных застройщиков вперед столичных, то после СУ-155 это очень спорная тема.
avatar
My Shadow, 
Банкротств мелких регионалов никто даже не считал.
У меня вторая квартира куплена у регионального застройщика «Сибнефто»
Вы слышали про такого? Банкрот.
И таких застройщиков — десятки и сотни
риск несет банкротство эскроу банка, который вполне может быть региональным банком, если покупаете жилье не в Москве.
Вполне может быть, однако в подавляющем большинстве случаев это та самая тройка. Ранее я уже писал "большинство строек финансируется от этой троицы"

Или вы думаете что они работают только в Москве?
avatar
Viacheslav Ivanenkov, 

банкротство крупного застройщика при эскроу системе может задеть банки, даже крупные, если тот же самолет ляжет — то тому же ВТБ и дом.рф вполне может потребоваться помощь гос-ва, то есть раньше до фонда, гос-деньгами решали проблемы застройщиков, а сейчас деньги гос-ва опять могут быть нужны но уже банкам..

Вполне может быть, однако в подавляющем большинстве случаев это та самая тройка. Ранее я уже писал "большинство строек финансируется от этой троицы"Или вы думаете что они работают только в Москве?
в регионах есть ситуации когда и застройщик и банк принадлежит почти одним людям, зачем им кормить большую тройку ?

и вопрос не в том — большинство или не большинство, недостроя без эскроу было всего 2% — подавляющие большинство получало свои квартиры, остальным либо фонд помогал либо гос-во.

вот и получается что при эскроу проблемы так же решаются гос-баблом и есть риски, только хаты теперь стоят дороже…
avatar
My Shadow, 
банкротство крупного застройщика при эскроу системе может задеть банки, даже крупные, если тот же самолет ляжет — то тому же ВТБ и дом.рф вполне может потребоваться помощь гос-ва,
Согласен и с первой частью и со второй
Но суть моего замечания в том что тройка too Big to fail

Они не обанкротятся ни при каких условиях
недостроя без эскроу было всего 2% — подавляющие большинство получало свои квартиры, остальным либо фонд помогал либо гос-во.
Насчет 2% это вершина айсберга.
А суть в том что государству надоело палить бабло обманутым дольщикам из-за проворовавшихся застройщиков. 
Вот с какого хрена моими налогами покрывать воровские мутки.
Вот и пришлось закрутить гайки.
Застрои сами виноваты что им Фаберже прижали, воровать надо было меньше
 
Сейчас наблюдаем вторую серию. Твари должны быть уничтожены
получается что при эскроу проблемы так же решаются гос-баблом
А вот тут я не понял. 
При форс мажоре,  покупатель получит с эскроу свои же деньги (покусанные инфляцией)
Потери понесет банк при распродаже активов обанкроченного застройщика

А в чем потери государства? В помощи банкам если они сами не справятся.
Так наверняка это будет на возвратной основе
avatar
Viacheslav Ivanenkov, 
А суть в том что государству надоело палить бабло обманутым дольщикам из-за проворовавшихся застройщиков. 
на момент введения эскроу проблемы несколько лет в основном решал фонд и не за счет денег гос-ва

Так наверняка это будет на возвратной основе

и много гос-во назад получило денег с ВТБ или АСВ ?)

и есть еще одна проблема — сейчас, при эскроу, для функционирования связки застройщик-банк — нужны всевозможные допинги в виде всяких льготных ипотек, так как и банк и застройщик хотят прибыли, квартира — превратилась в полу-финансовый продукт, часто спонсируемый гос-вом. это огромные деньги — все недосрои и рядом не лежали,
avatar
My Shadow, 
на момент введения эскроу проблемы несколько лет в основном решал фонд и не за счет денег гос-ва
ничем не подтвержденная информация
квартира — превратилась в полу-финансовый продукт
С этим согласен.
Да, это так. Причины и методы борьбы я уже озвучивал

Причина: экстремально низкая стоимость владения( досталось от СССР)
Решение: радикальное повышение налогов, такое чтобы вытряхнуть бетоноинвесторов; я оцениваю примерно 900-1200 тысяч налога за квартиру экономкласса. и каждый год повышать тысяч на 50
avatar
Viacheslav Ivanenkov, 

ничем не подтвержденная информация

законодательство читать нужно:

Размер обязательных отчислений (взносов) застройщиков в компенсационный фонд составляет 1,2 процента от согласованной сторонами цены каждого договора участия в долевом строительстве, предусматривающего передачу жилого помещения, машино-места, нежилого помещения (далее — величина взноса).

причем 1.2 процента, это не просто так, это снижающийся объем недостроя во второй половине 2010-х годов.

Причина: экстремально низкая стоимость владения( досталось от СССР)
Причина — передел рынка в пользу банков и олигополия крупных застройщиков, а так же накачка гос баблом из за возросших издержек, все это следствия эскроу, и для этого его и вводили. Все недострои это капля по сравнению с затратами на субсидирование программы общей льготной ипотеки которая помогала застройщикам и банкам, а не покупателю. 
avatar
My Shadow, я не про законодательство о про вашу фразу про «роблемы несколько лет в основном решал фонд и не за счет денег гос-ва»
Причина — передел рынка 
Вы про введение эскроу, а я про причины самого явления «инвестиции в бетон» и превращения квартир в предмет спекуляций
Все недострои это капля по сравнению с затратами на субсидирование
Да это так
Субсидирование — это по сути госизмена, подрыв экономики страны и особо крупное разворовывание бюджета

Тех кто протащил этот схематоз надо приговаривать к высшей мере

avatar
Viacheslav Ivanenkov,
«проблемы несколько лет в основном решал фонд и не за счет денег гос-ва»

к моменту ввода эскроу в середине 19 года, подавляющие большинство строек уже были с отчислением в фонд, старые недострои без взносов в фонд, примерно до 16 года — это решало гос-во.
avatar
My Shadow, прикиньте, для людей ) для тех кто вложился и не получил жилье…
avatar
Григорий, прикиньте, те люди отлично понимали что есть риск, но им хотелось же дешевле, а можно было взять готовое без всякого риска, это их выбор и недостроя было всего 2%. проблема с такими любителями халявы решалось очень просто — покупка котлована только на свои, без всякой ипотеки, нет денег нечего рисковать.. 

почему брать с плечом иностранные акции или мутные пифы недвиги можно, а инвестировать в стройку без эксроу нельзя даже чисто на свои, странно да?
avatar
My Shadow, в то время котлован был значительно дешевле готового, по себе знаю. Люди брали кредиты даже на первоначальный взнос подчас,  лишний миллион был неподъемным. Кроме того, риск нельзя было оценить точно.
avatar
Григорий, еще про бедных валютных ипотечников напишите, типа тоже риск нельзя было оценить, хотя 98 год был не так давно когда они брали, зато дешевле…
avatar
My Shadow, 
проблема с такими любителями халявы решалось очень просто — покупка котлована только на свои, без всякой ипотеки, нет денег нечего рисковать.. 
В смысле потеря своих денег = отсутствие риска ?
Вы хоть иногда задумывайтесь над тем что пишете
avatar
Viacheslav Ivanenkov, не надо свои не далекие мысли приписывать мне)
avatar
My Shadow, 
Мои мысли ?
Это же полноценная ваша цитата 
«покупка котлована только на свои, без всякой ипотеки, нет денег нечего рисковать..»

Я правильно понимаю вашу позицию:  покупай котлован на свои, это на ваш взгляд панацея. Типа потерял деньги — не беда, главное без ипотеки.

Либо вы не в ладах с русским языком, либо заврались сверх меры
avatar
Viacheslav Ivanenkov, не правильно поняли, понимать вам вредно, и так каша в голове из фз 214 и всего подряд)))
avatar
My Shadow, у меня может и каша, а у вас компот из вранья

Вам бы поучится выражаться грамотнее
Но вы же «умный» и вам советов не требуется. Особенно от тех кто Вас в ваше вранье носом тыкает
avatar
Viacheslav Ivanenkov, дату принятия фз 214 уже нашли в интернете или не осилили ?)
avatar

теги блога Unexpected Value

....все тэги



UPDONW
Новый дизайн