Портфель стройки жилья 2026: похуже, но при прочих равных негатив ждем не раньше 2028

Как обычно в повестке очень много новостей, как рухнули продажи жилья, потому что ставка высокая, льготную ипотеку поменяли, спроса нет, когда уже цены и т.д.

Как обычно дискурс сконцетрирован вокруг продаж и ипотеки, а не портфеля и запасов

Поэтому обновляем наш любимый график распроданности портфеля в зависимости от года ввода (стройготовности). Смотрим по проектам, что уже есть в ЕИСЖС, то есть имеют разрешение на строительство, на середину года

Как читать:

🔹Т0 — сколько жилой площади будет введено в остаток года наблюдения. Например, на 30.06.2024 ярко желтый столбец показывает, что до конца 2024 года по плану должно быть введено 27.2 млн квадратов (заштрихованный столбец), из которых 17.7 млн квадратов продано (сплошная заливка).

🔹Т+1 — сколько жилой площади должно быть введено в следующей году после года наблюдения. Например, на 30.06.2024 ярко желтый столбец показывает, что в 2025 году по плану должно быть введено 42.3 млн квадратов (заштрихованный столбец), из которых продано 16.5 млн квадратов (сплошная заливка)

( Читать дальше )

Нерегулярная рубрика: админ орет на облако

Налог на прибыль на уровне фонда — это максимально тупая идея и за нее должно быть стыдно

(про остальные «новации» можно хотя бы немного поспорить)

Это абсолютно net negative для экономики, для бюджета, для владельцев фондов и общей ауры aka инвестклимата в период и без того отсутствующего желания инвестировать

У владельца фонда после положительного финреза есть выбор:
— реинвестировать
— вывести, заплатив налог

Заплатить денежными средствами налог сегодня — это офигеть какая сильная мотивация реинвестировать финрез в активы. Теперь этой мотивации нет

Но даже если человек упертый, то он сможет реинвестировать меньше, ведь часть доступных средств ушла налогом. Попробуйте прикинуть, сколько это на горизонте 10 лет.

((1+r)^t-1)*(1-tax) > (1+r*(1-tax))^t-1, где
r — доходность
t — период инвестиций
В этом основа создания длинных денег в экономике

В конце концов, ставки в экономике могут снизиться, и инвестиции восстановятся. Налоги снижаются примерно никогда.

( Читать дальше )

Пара очень коротких комментариев про самолет, т.к. тексты 2024 годаи начала этого — абсолютно валидны с поправкой на изменение строк баланса

1. В очередной раз повторю, что

отчетность застройщика не позволяет сделать никаких адекватных выводов о финансовом положении общества.

Я не уверен, что застройщики, у которых более 10 проектов, сами в курсе, как это читать.
Финдеп героически консолидирует пару сотен SPV с долями партнеров, выпускает, а дальше пустота, потому что эти цифры невозможно адекватно объяснить без множества прочих операционных данных

2. Падение спроса из-за ужасных ставок и влияния льготной ипотеки — это слабый аргумент, потому что у компании на 23% снизилось предложение ликвидных лотов.
Нужно комментировать это снижение, а не снижение выручки, которая отражает бухгалтерское признание фактических продаж в течение 2-3 лет, а не текущий момент.
Бид нашей редакции, что это проблемы с рабочей силой (как в количестве, так и в стоимости) и неадекватная экономика с учетом стоимости приобретения земельных участков. Невозможно начать строительство в текущих условиях, т.к. это потребует совершенно иных цен, чем сейчас предлагает застройщик

( Читать дальше )

Кажется, что начинать карьеру в 2026 — абсолютно проклятое занятие:
🔹 вы выходите на работу на нисходящей фазе экономического цикла, которая усугубляется повышенным торможением частного сектора из-за повышенных бюджетных расходов
🔹 вы выходите на этапе, когда компании изменяют свою корпструктуру с пирамиды на бриллиант (очень хорошая работа про влияние шоков производительности и шоков обучения на зарплаты и вакансии, почитайте), потому что топ-менеджмент и акционеры уверены, что теперь все может делать AI
С этими процессами мало что можно сделать, но вот мои 5 копеек, в какую сторону смотреть, чтобы занять роль необходимого посредника между клиентом, управляющим директором и нейросетью aka аналитиком в инвестбанке, фонде или типа того
Начнем с простого: человек может брать ответственность.


( Читать дальше )

Как обычно перед заседаниемтезисно:

1️⃣ На столе в цифрах те же варианты, что и на прошлом заседании: -25бп и 0. Но по сути разница еще меньше: очередное снижение vs пауза в цикле снижения

2️⃣ Что мы знаем о принятии решения по ставке:
— Банк России таргетирует headline inflation — не базовую/устойчивую/очищенную от неприятных компонент, а то, что росстат и сам ЦБ называют индекс потребительских цен
— Банк России смотрит на траекторию средней ставки, а не на каждый отдельный шаг
— Банк России не таргетирует прошлую инфляцию: если уж разовые факторы испортили торжество ДКП в начале года, ЦБ не будет жестить в остаток года, чтобы это компенсировать
— Если автономный спрос (т.е. нечувствительный к КС) высокий, то чувствительный к КС спрос вынужден сжиматься сильнее
— Рисковый сценарий из ОНДКП предполагает снижение потенциала экономики сильнее замедления спроса (про проинфляционный сценарий понятно из названия) -> негативное отклонение от базового сценария говорит скорее о higher for longer

( Читать дальше )

❔Как ЦБ оценилиюльскую инфляцию?

👆Ответ в таблице

Ценовое давление в устойчивой части ИПЦ в июле повысилось. Это в первую очередь связано с проявлением вторичных эффектов от ситуации на топливном рынке. Дополнительным фактором ускорения показателей устойчивой инфляции стало ослабление валютного курса в июне–июле после укрепления в апреле–мае

• По оценкам ЦБ, в июле текущие темпы инфляции для товаров и услуг с высокой чувствительностью к курсу составили 5.3% SAAR после 2.1% SAAR в июне





( Читать дальше )

В защиту microsoft excel
Вся эта тряская с AI, который всех заменит, а также более активное его проникновение в отдельные процессы (чаще кринжовое, но бывает и вполне созидательное), вынуждает переодически калибровать

а не фигней ли я занимаюсь, и осталось ли что-то, в чем я лучше клода?

average VP

Ну и поскольку летом все в отпусках, заканчивают стажировки, уже определились с поступлением, то будто самое время подумать о высоком: что вообще знать и уметь, чтобы не опозориться в инвестиционном бизнесе? Речь скорее про ib/pe работы ориентированные на сделки, а не на 100 тысяч инвест решений в секунду.
В рамках теста нового формата постов в телеге начнем с хардов, потом мб из отпуска допишу про софты.
Excel, финансовое моделирование, корпфин
Каждый, кто сидел на карьерных сайтах (wall street oasis, biws, glassdoor, poets and quants, yuptalk (rip, спасибо за все, легенда)) или читает профильные аккаунты в соцсетях видел тексты и шутки о том, что финансовое моделирование не позволит вам стать старшим банкиром, wacc — это воображаемый концепт (что правда), а знание всех горячих клавиш в excel не впечатлит девушку в баре (что совсем неправда)

( Читать дальше )

Текущий топливный шок не является стандартным разовым фактором, и у Банка России нет очевидной стратегии, как на него реагировать

Вы, наверное, заметили, но инфляция в 2026 году как-то не складывается вблизи таргета

Сначала были разовые факторы в виде НДС, туризма и овощей, потом разовые факторы в виде топливного шока из-за перекрытия Ормуза, потом разовый фактор в виде топливного шока из-за прилетов по НПЗ (а еще в июне снова были виноваты овощи, которые компенсировали упущенную сезонность весной)

В общем экономика испытывает шок постоянных разовых факторов

(надо это запатентовать).

Консенсус уже повысил прогноз по инфляции до 6.2% с прежних 5-5.5. Вероятно, тоже самое сделает и сам ЦБ в своем среднесрочном прогнозе, который представит на заседании 26 июля

Но помимо инфляции многие аналитики пересматривают и прогнозы по ключевой ставке вверх, мотивируя это инфляционным давлением из-за топливного кризиса. И если повышение средней КС с 14.1 до 14.5 не выглядит чем-то из ряда вон (на 26 июля средняя КС составит 15.04, а средняя при сохранении текущего уровня 14.25 будет 14.7, т.е. консенсус допускает снижение номинальных ставок и дальше, то на 2027 год повышение достаточно весомое (при этом админ и сам сторонник higher for longer, но вопрос не в прогнозе, а в поддерживающих аргументах)

( Читать дальше )

Математика примерно следующая: Средняя срочность пассивов банковского сектора — около 6 месяцев

Допустим, что депозиты — это не абсолютно идеальное прокси для определения срочности пассивов, и есть еще НПФ, рынок, страхование и тп. Тогда получим… 1 год с натяжкой

Как вы помните, мультипликатор — это 1/(r-g), где r -требуемая доходность на капитал, а g — долгосрочный рост

Теперь представьте себе упрощенную модель рынка акций, где инвесторы покупают портфель на 1 год, после чего принимают решение продавать или продолжать держать еще 1 год

Портфель стоит N руб.
Для того, чтобы как минимум не потерять на этих инвестициях, нужно, чтобы портфель стоил через 1 год N*(1+п), где п — это инфляция., ну а в идеале N*(1+rfr), где rfr — безрисковая ставка на этот период

Стоимость портфеля будет складываться из денежного потока за 1 год (aka дивиденды и байбэки), и стоимости бумаги через 1 год

Представим радикальный случай, когда все инвесторы решили продать портфель через 1 год. Как известно, когда продавцов больше, чем покупателей, цена снижается. Здесь покупателей 0, поэтому цена бумаги неизбежно будет стремиться к 0, даже если с бизнесом и экономикой все в порядке.

( Читать дальше )

Возрождаем забытую рубрику: «админ орет на облако»

Надо сказать, что быть курсом рубля в 2025-2026 году очень сложно:
🤌слишком слабый — в публичном поле недовольны
💪слишком сильный — в публичном поле недовольны

Вопрос лишь, кто насовершал 4 миллиона (или сколько-то там) сделок по текущему курсу???

Проблема всех рассуждений о «неправильном» курсе рубля в том, что никто не знает, как сейчас выглядит баланс спроса и предложения, потому что он определяется не фундаментальными переменными с невысокой дисперсией, что делает курс относительно прогнозируемым (хотя какие в РФ сейчас переменные с низкой дисперсией…), а
потоками, которые определяются микроданными, к которым ни у кого нет доступа.
Они вообще, возможно, не существуют в структурированном виде

Из-за этого начинаются набросы типа: 🤡 налоговый период 365 дней в году 🤡 повышенные поступления валюты из-за дорогой нефти 🤡 ожидания разговора некоторого количества мужчин в дорогих костюмах
🤡 бюджет будет уничтожен из-за слишком крепкого рубля 🤡 какая-то другая лабуда, которая объясняет примерно ничего, но происходит ± одновременно с колебаниями курса

( Читать дальше )