open-russian-market, да, в том числе и через них.

open-russian-market, трубы, сети, пол и так далее. У нас в Калининграде много «немцев» — домов, которые были построены до 1945 года, и они уже несколько капитальных ремонтов прошли, иначе в них жить невозможно — потолки обваливаются, например.

open-russian-market, да им все не так.
и 40 л тоже уже для них второсорт. 

open-russian-market, в России нет компаний, которые много лет сдают квартиры в аренду и ведут весь учет. На западе они есть. Если ввести «average rental unit depreciation rate» то эта цифра будет в стандарте 4%. Учитывая, что у нас бетон (а не деревянные каркасные дома) и часть затрат покрывается общедомовыми тратами, я бы брал 2.5%-3.5%. Альтернативный способ это отдельно посчитать голые стены, где амортизация около 1-1.5%, и отдельно ремонт и мебелировку. Нормы по сроку службы и амортизации мебели, холодильников, пластиковых окон, межкомнатных дверей — это все есть в разных нормативах.

open-russian-market, и что в 50 лет?
50 лет это расцвет.

у чела ресурс 100-150 лет.

но система так выстроена чтобы внушить челу что уже в 40 ты как бы третесортный.

а что происходит с челом если внушать челу что он пятачок?)

open-russian-market, потому что все надо смотреть и считать. Вот человек выше писал, что у него ипоткека под 8%, он два года платил 36 тысяч в месяц, т.е. это 864 тысячи + страховка по ипотеке, пока дом строился. Потом он потратил 500 тысяч на ремонт и на время ремонта оплачивал коммуналку. Сейчас у него математика 36 тысяч платеж, 50 тысяч аренда. Формально это выше, но за 14 тысяч в месяц человек будет решать проблемы арендатора, с этих 14 тысяч надо платить налоги, а так же оплачивать разного рода мелкий ремонт и откладывать на амортизацию (что при цене квартиры в 10 миллионов более 200 тысяч в год). Т.е. пока даже аморт человек не отбивает, и сдает в минус, не понимая этого. Благо первые 3-5 лет с ремонтом ничего особенного обычно не случается, но уже через несколько лет, когда квартиру ушатают, встанет вопрос, либо вваливать деньги в ремонт еще, либо снижать цену. Поэтому я всем говорю, кто очаровывается арендой — поговорите с друзьями и коллегами, кто сдает квартиру хотя бы 5 лет, обычно этого времени хватает, чтобы пройти через несколько смен арендаторов и необходимость ремонта. Эти люди знают реальность гораздо лучше, они ее прожили.

open-russian-market, 50 чего? миллионов?

open-russian-market, по поводу фонды не знаю, часть просто продали квартиры, большая часть имеет 2 квартиры, но не сдает больше, часть продолжают, но совершенно разочарованы. Тут надо понимать специфику — я в айти компании, у очень много у кого больше одной кваритиры. У меня три.

С арендой и посуткой сейчас в Калининграде сильно хуже, чем год-два назад, очень большой перестрой. 2 года назад летом вообще нельзя было снять долгосрочно, потому что все в посутке. Я свою сдавал в июле, и пришлось снижать цену, чтобы найти арендатора. Это вообще нонсенс, чтобы летом квартира не улетала. Сейчас квартиру в НОВОМ доме с о свежем ремонтом можно найти от 25 тысяч рублей — www.avito.ru/kaliningrad/kvartiry/1-k._kvartira_26_m_28_et._2404488445?context=H4sIAAAAAAAA_wE_AMD_YToyOntzOjEzOiJsb2NhbFByaW9yaXR5IjtiOjA7czoxOiJ4IjtzOjE2OiJEVEg1aDdHN1NlQnQzSHdaIjt9Q3vTJj8AAAA

open-russian-market, так все бпифы и не только без комиссии если в БКС покупать…

open-russian-market, добрый день! Напрямую — разгоняет стоимость жилья. Ситуация парадоксальная, цель — как бы обеспечить доступность жилья для россиян, происходит наоборот — льготный спрос толкает цены, доступность для всех, кроме льготников снижается, да и для последних не улучшается. 

open-russian-market, это потому что вы не помните учебник Истории России. Вам кажется, что каменное строительство началось недавно, при коммунистах. А до этого, всё было деревянное. А центр Москвы, и центр Питера — это так, инопланетная аномалия. Зачем нужны каменные здания в царской России? Дворяне эти, и помещики — они должны быть дураками и идиотами. Петродворец точно, построили инопланетяне какие-нибудь. Есть же ёлки и берёзы. Поставил сруб и живи в своей избушке. А я вот городской. Мне нравится гулять в центре. Прикоснуться к истории страны.

open-russian-market, потому что это логика торговли. У людей нет этих денег. Они столько не заработали. Разве что, придётся украсть. Или ограбить банк. Или вас, например. Заставить подписать и потом вам исчезнуть, закопанным в зимнем лесу. Как это делали в девяностые. А сейчас, принято зарабатывать.

open-russian-market, Благодарю за исчерпывающий ответ. Любопытно. Не знал, что эти показатели так сильно расходятся.

open-russian-market, 

… это что за гигантские однушки? новостройки штоле?

а так все зависит от ремонта, хрущ за 45к с несвежим ремонтом...

Блин, ребята, Вы даже поиском что ли воспользоваться не в состоянии? 
Запомните, однушка площадью 38-42 м2-это не гигантская однушка!!! это- нормальная однушка, для проживания например студента!
это не хрущи!!!
Посмотрите например однушку в доме серии II-67 (она же башня Вулыха), общая площадь составляет 40 кв. м.  

А вообще смотрите планировки серий П44 (это брежневки) и более поздние П44т, П44к, П44тм (здесь однушки от 50м2), или серия КОПЭ!

Я Вам более скажу, если подходить более практично к съему студенческой однушки, то снимать намного эффективней рядом с ВУЗом. Т.о. если Вы учитесь в ФизТехе (МФТИ), то снять лучше в Долгопрудном, а не в Москве. А если учитесь в МИСИ, то можно и в Королёве! В этом случае уложетесь даже дешевле 50 тыс, или же за 50 тыс снимете квартиру с более комфортными условиями.

P.S. давайте уже заканчивать, а то этому скворечнику и так неоправданно много времени уделили.

open-russian-market, из расчета, что чтобы продать квартиру быстро за максимальную цену, после эксплуатации 7 лет надо вложить 1.4 миллиона ПОМИМО мелкого ремонта, который неизбежно будет за эти 7 лет (мелочи, типа кранов, сломанной мебели, испорченных стен и так далее.)

Это, кстати, вопрос, а правильно ли модель заложила стоимость ремонта. У меня одна и та же бригада делала ремонт в 2019 и 2025 году. Они раньше брали 6 тысяч за квадрат, сейчас 20. И цены ремонтов сейчас обгоняют цены самой недвиги, что выражается в том, что если раньше на первичке можно было взять серый ключ и добавить 15-20% на ремонт, то сейчас это 25-35% от стоимости квартиры без отделки.

open-russian-market, квартира куплена за 3.8 миллиона, потом 400 тысяч вложено в дополнительный ремонт (там не было кухни), ремонт закончен в 2025, и 10 лет спустя делался капитальный ремонт и полная ремелибировка квартиры, который обошелся в 3 миллиона (квартира площадью в 60 метров на побережье). По поводу того, что квартира не требует ремонта, если в ней никто не живет — вы ошибаетесь. Если вы квартиру закроете на 10 лет, и захотите ее продать через 10 лет, вам почти наверняка придется либо делать ремонт, либо давать скидку покупателю. Энтропию не отменишь, даже без эксплуатации вещи устаревают и портятся. Я видел финмодель тех, кто профессионально инвестирует в Москве. Объект стоимостью 12 миллионов перепродается через семь лет, и после ПЕРВОГО ремонта в последний год продажи предполагается вложить 1.4 миллиона в ремонт, меблировку и стейджинг, чтобы квартира продалась быстро. Люди, которые на квартирах зарабатывают, те же флипперы, умеют считать деньги. Если ты не делаешь ремонт — ты платишь. Либо скидкой, либо лишними месяцами на рынке (а это очень дорого при ставке 16%), либо поздним пониманием, что нужно вложиться хотя бы в косметический ремонт и стейджинг.

open-russian-market, чтобы доходность к вложенной сумме посчитать, нужно знать сколько сейчас квартира стоит, а стоит она столько, за сколько её фактически можно продать, верно? Вы сами CAGR ведь считаете, там ведь две цифры и время.

open-russian-market, а чем Вам сумма рангов не нравится? 
Для них тоже можно строить среднее и доверительные интервалы. 
Кстати, для двух фондов и шарпа с сортино вычислить легко, что дает возможность сравнения.  А то, что Вы предлагаете, в общем случае не проходит.
Вот у Аленки 3 раза 1 (лучший), один раз 67 (среди худших) и в пятый раз  раз 28 из 110 ( заметно выше среднего). Как сравнить с АКМЕ? 

open-russian-market, а как, первичка это же пока ключи не получил? Дальше ипотека платится за введённое в эксплуатацию жильё, но его не продать по цене новостройки, продажа будет с большим дисконтом, так что цена на такую квартиру уже считается по вторичке.