Индекс московской недвижимости MREDC vs данные Росстата⁠

Захотел посмотреть на индекс MREDC и как ориентир сравнить его с данными от Росстата.

Индекс московской недвижимости Домклик – композитный индекс московского рынка недвижимости, рассчитываемый Биржей на основании агрегированных данных об ипотечных сделках, предоставляемых Домклик, и отражающий среднюю стоимость одного квадратного метра общей площади жилой недвижимости в г. Москве, выраженную в российских рублях.

Домклик следит за актуальными изменениями рынка недвижимости и производит оценку стоимости квартир, анализируя данные реальных сделок купли-продажи в Сбербанке, собственную базу объявлений и учитывая свыше 40 характеристик.

Индекс доступен с 2016-12-28, что меньше чем данные Росстата, но зато можно автоматизировать его скачивание, а у Росстата нет (или я не знаю как).


Посмотрим на рост цены 1кв м в рублях:

Посмотрим на годовой прирост:

У MREDC в 2022 какая то аномалия, за 2022 год цена почти не изменилась, при этом по Росстату видим рост на ~20%
Впрочем у Росстата в 2023 году падение первички и рост вторички тоже выглядит странно.
Хотя там вообще странно, в 2022 у MREDC минимум по росту, в 2023 у первичного рынка, в 2024 вторичного, совпадение?

Цена по MREDC все время занижена по сравнению с Росстатом, но этому могут быть объяснения:

В MREDC элитная недвижимость (с ценой сделки более 30 млн руб.) исключается, чтобы не искажать индекс.

Более подробно:

В расчет попадают только ипотечные сделки, удовлетворяющие всем условиям:

1. Ипотека обеспечивает обязательства по купле‑продаже недвижимости.

2. Объект — квартира в многоквартирном доме, введенном в эксплуатацию.

3. Локации — административные округа: Центральный, Северный, Северо‑Восточный, Восточный, Юго‑Восточный, Южный, Юго‑Западный, Западный, Северо‑Западный, Новомосковский.

4. Цена объекта ≤ 30 000 000 руб.

5. Сделки без маркетинговых акций застройщиков.

6. Площадь 20–200 кв. м; 1–4 комнаты.

7. Тип дома: панельный, кирпичный или монолитный; год постройки не ранее 1901; этажность ≤ 26.

8. Отсечение выбросов: исключаются сделки, где цена за кв. м > 300% или < 30% от средней цены за кв. м по соответствующему округу за последние 4 недели.

А у Росстата мы видим что элитная недвижимость раза в 2 дороже чем средняя, а для недвижимости низкого качества почему то отсутствуют данные.

1. Низкого качества
   Старый изношенный фонд, слабые потребительские характеристики, устаревшие планировки и инженерия.

2. Среднего качества (типовые)
   Массовый стандартный сегмент: типовые дома и планировки, “средний” уровень комфорта без выраженных преимуществ.

3. Улучшенного качества
   Более современные/удобные планировки, лучшее состояние дома и инженерии, как правило больший комфорт по сравнению с типовым сегментом.

4. Элитные квартиры
   Премиальный сегмент: лучшие локации и/или проекты, высокий уровень комфорта, сервисов и отделки.

Если убрать квартиры низкого качества и элитные квартиры, то данные уже больше похожи на MREDC: