Бытует мнение, что льготная ипотека привела к образованию пузыря на рынке недвижимости.

Порядка 80 – 90% всех сделок на первичном рынке финансируются за счёт программы льготной ипотеки, которую продлили до 1 июля 2024 года, повысив ставку с 7 до 8% годовых.

С момента введения льготной программы в 2020 году цены на недвижимости выросли на 50 – 150% в зависимости от региона.

Так есть ли пузырь на рынке жилья?

Для ответа на данный вопрос я посчитал коэффициенты доступности жилья и пришел к определенным выводам.

Вводные:
* Среднестатистическая семья из 3 человек
* Средняя зарплата в городе СПб.
* Средняя ставка по ипотеке.
* Стоимость квартиры в 54 квадрата – средняя площадь согласно данным нашего правительства для семьи из 3 человек.
* Стоимость жилья в городе СПб.
* Первоначальный взнос 15% от суммы недвижимости.


Коэффициент жилищной доступности (КЖД).

КДЖ = (средняя стоимость кв. м × общая площадь квартиры (54 кв. м)) / (суммарные доходы семьи за год).

Данный коэффициент говорит нам о том, за сколько лет семья накопит на квартиру при условии, если весь доход уйдёт на накопления.

Негабаритнодвижимость

Совсем недавно широко известный в узких кругах директор по продажам федеральной компании «Этажи» Сергей Зайцев обрадовал всех, кто хочет обзавестись собственным жильём.

По его словам, в крупных российских городах скоро могут появиться микроквартиры площадью менее 6-7 кв. м.

Вот так, хотите доступное жильё – получите и распишитесь.

Впрочем, чего возмущаться? Ведь теперь много чего есть и за пределами квартиры –  кафе, парки, зоны отдыха, общественные туалеты.

Зато теперь каждый сможет свить своё гнёздышко в любимом скворечнике.

Похоже, что анекдот про ночной горшок с ручкой внутрь становится явью.

Зато цены!

В известном журнале спрогнозировали, что цены на недвижимость не будут расти аж до 2030 года.

В первой серии мы разобрали, как образовался ипотечный пузырь. Ознакомиться можно по ссылке.

Теперь разберём, как этот пузырь лопнул и какие последствия за этим последовали.

Лето 2007 года

Экономический рост был устойчивым, рынок ценных бумаг достиг новых исторических высот.

Перед ФРС стояла дилемма, проводить ли ужесточение ДКП (повышать процентную ставку) для борьбы с инфляцией или стимулировать экономику из-за первых проблем на рынке недвижимости.

Продажи новых домов продолжали снижаться.

Всё больше заёмщиков пропускали выплаты по ипотечным платежам.

В начале августа 2007 года ипотечный рынок стал рушиться.

Банк BNP Paribas, крупнейший во Франции 9 августа заморозил инвестиции на сумму 2,2 млрд долларов в трёх своих фондах, поскольку его позиции в американских ипотечных кредитах привели к убыткам.

Банки Европы с большой осторожностью стали кредитовать друг друга, что вынудило Европейский центральный банк (ЕЦБ) залить в систему 156 млрд евро для поддержания ликвидности.

Образование «пузыря»: 2004 – 2007 год.

Лопнувший пузырь доткомов и шок от терактов в 2001 году вынудил Федеральную Резервную Систему (Центральный банк США) понизить процентные ставки с 6,5% вплоть до 1%.

Резкое сокращение процентной ставки стимулировало спрос за счёт дешёвых кредитов, что позволило экономике США быстро выйти из рецессии.

Однако, снижение процентной ставки заложило фундамент для образования нового пузыря.

В этот период экономика США росла на 3-4% в год, рост безработицы был ниже долгосрочного среднего уровня (4-5%), а инфляция колебалась в диапазоне 2 – 3,5%.

ФРС занималась стабилизацией инфляции, не обращая внимания на тревожные звоночки, а они были.

Инвестиционные активы (в том числе недвижимость) покупались на заёмные средства.

Долговая нагрузка домохозяйств выросла с 85% от располагаемого дохода семьи в 2000 году до 120% в 2006 году.

Цены на дома возросли более чем на 80% по сравнению с 2000-м.

С точки зрения роста это был самый масштабный рост цен за последние 100 лет в США (за исключение окончания Второй мировой войны).

Посмотрел свежее интервью с Дмитрием Григорьевым - генеральный директор компании Циан. 📱

Циан – сервис по покупке, продаже и аренде недвижимости с ежемесячной аудиторией более чем 21 млн человек.

В интервью Дмитрий рассказал про текущее состояние дел на рынке недвижимости, а также дал прогноз на среднесрочный и долгосрочный период.

Сделал короткую выжимку интересных моментов из интервью.

Итоги 2022 года 🏙

Количество сделок на первичном рынке в 2022 году снизилось на 16% по сравнению с 2021 годом. В Московском регионе падение на 19%.

Объём предложения, который вышел на рынок после мобилизации небольшой и уже вышел на плато.

Увеличился срок продажи квартиры на вторичном рынке с 2 месяцев до 3 месяцев.

Год в целом завершился неплохо. Ожидания были гораздо хуже, к тому же мы сравниваем 2022 год с аномальным 2021 годом.

Застройщики 🏠🏠 чувствуют себя неплохо благодаря поддержке государства.

Прогноз на 2023 год 📉

Спрос будет немного выше, чем в 2022 году.

При этом предложение стабилизируется из-за того, что количество объектов, вводимых на первичном рынке, будет постепенно снижаться.

Взял самые доступные для россиян классы активов и посчитал их доходность за 10, 15 и 20 лет.

Для удобства счета сделал условие, что я инвестировал в них 100 рублей.

Доходность активов за 20 лет

Из графика видно, что почти все активы смогли показать положительную реальную доходность.

За исключением депозитов и долларов.

В лидерах роста у нас недвижимость + сдача в аренду (4%), акции и золото.

Доходность активов за 15 лет

Прошлый наш пост на тему недвижимости заставил меня задуматься, а опережает ли цена недвижимости города Санкт-Петербург официальную инфляцию в РФ.

Предлагаю решить такую вот задачу.

Дано:

1. Рост цен на недвижимость (первичка / вторичка) на 1 квадратный метр в городе Санкт-Петербурге.

2. Официальная инфляция по РФ за разные периоды времени.

Решение следующее:

1. Берём цену на недвижимость за разные периоды времени и увеличиваем цены на уровень официальной инфляции.

2. По этим данным, строим графики для визуального сравнения между собой.

Для начала вернёмся в далёкий 2005 год – именно тогда стали выдавать первые ипотеки в России.

В 2005 году объём выдачи составил 44 млрд. рублей.

Недавно я посмотрел интервью с Максимом Орешкиным Советником президента Российской Федерации.

Он ответил на вопрос касательно пузыря на рынке недвижимости.

Вот его дословный ответ:

В строительном секторе на уровне спроса пузыря нет. У нас соотношение зарплат к среднему ипотечному платежу на низком уровне. Жильё стало доступнее.

Мне стало интересно, а так ли это на самом деле и я решил это проверить на примере рынка жилья в Санкт-Петербурге.

Вводные:

1. Среднестатистическая семья из 3 человек
2. Средняя зарплата в городе СПб согласно официальным источникам.
3. Средняя ставка по ипотеке.
4. Стоимость квартиры в 54 квадрата – средняя площадь согласно данным нашего правительства для семьи из 3 человек.
5. Стоимость жилья по годам.
6. Первоначальный взнос 15% от суммы недвижимости.

Я решил посчитать 2 коэффициента.