Финансовый Архитектор, да, посмотрел СЧА фондов в ЛК, она действительно соответствует доли владения паев в объекте недвижимости с учетом кредита. Размытия нет.

Михаил Новокрещёнов, 
1. Двинцев. -0,55% за год
2. Логистика. +0,51% за год
3. Норд. -13,94% за год
4. Озон. -8% за год
5. СБЛ. +8% за год.

Снижение не везде, в отличии от дальних ОФЗ.
Хотя понятно, что по каждому фонду в каком-то моменте дно было ниже текущих.

Михаил Новокрещёнов, посмотрите отчеты компании. При доп. эмиссии происходит замещение кредита. Поэтому размытие СЧА при доп. эмиссии не происходит.
Условно: есть капитал 2000 рублей, из них 1 пай с 1000 СЧА и кредит 1000 рублей. Мы выпустили +1 пай на 1000 рублей и погасили кредит. Теперь у нас 2 пая по 1000 СЧА, 0 кредитов, капитал прежний — 2000. Размытия нет. Другой вариант: есть 1 пай с 1000 СЧА, т.е. капитал фонда 1000, выпустили +1 пай за 1000 рублей, теперь в фонде 2 пая каждый по 1000 СЧА и капитал 2000, размытия нет.

Надо четко понимать, что УК установит цену размещения доп. эмиссии паев из оценки, близкой к СЧА.

Serj90, не согласен. Посмотрите динамику цен всех паев фонда на горизонте 1 года, везде снижение. Да, не такое сильное как в дальних ОФЗ, но доходность была ниже привлекательной, и продавцов этих активов оказалось больше, чем покупателей.

Финансовый Архитектор, про СЧА — я использовал термин СЧА на пай, размытие её при доп.эмиссии происходит. По поводу ваших аргументов, я согласен со всем, что вы сказали, и продолжая эту цепочку рассуждений мы приходим к выводу о том, что антиинфляционные свойства этого актива могут в какой-то степени иметь место только из-за индексации арендных выплат, а не из-за того, что СЧА фонда вырастет. Просто у вас в статье акцент делается именно на СЧА.

Михаил Новокрещёнов, с парусами оценка стоимости через только лишь ден поток разбивается об факт того, что даже при пикЕ (дно) курсовой стоимости доха даже не пыталась конкурировать с дальними офз, где ден поток доходнее и стабильнее, а гарант возврата номинала уж гораздо надежнее чем ООО.

Михаил Новокрещёнов, при своей оценке оценщик старается оценивать как рынок, а не наоборот. Ну и надо помнить, что объект упакован в фонд. Условно есть объект, у него стоимость 1 млрд, ден. поток 120 млн, доходность 12%. Вопрос, должна ли цена пая стремиться к СЧА, если комиссия фонда 1% от СЧА? А если 5%? А если 10%? Я утрирую, но пытаюсь показать, что есть стоимость объекта, а есть вокруг него «обмотка», которая имеет значение. Оценщик не оценивает цену пая с учетом «обмотки», он оценивает только объект сам по себе.

Михаил Новокрещёнов, размытия СЧА при доп. эмиссии не происходит:)

Возможно, я не совсем понимаю ваш вопрос. Что такое СЧА:
1. Это примерная (!) оценка объекта, по которой его условно может разом выкупить институционал на горизонте примерно 8-18 мемяцев. Это все примерно прописывается в отчетах об оценке обычно.
2. От СЧА может считаться вознаграждение УК.
Все. Вот весь бизнес-смысл оценки: примерная (примерная!) оценка для первичного размещения + база расчета вознаграждений + закрытие требований законодательства.

СЧА оценивают по методике. Если вы смотрели когда-либо отчеты об оценке, разные методы легко дают разброс в цене процентов в 30. Далее оценщик по согласованию (!) с УК выбирает один из результатов или их комбтнацию в любой пропорции.

А вот биржевой рынок постоянно колеблется в своих оценках. И никакой привязке к СЧА не предусмотрено. Рынок оценивает ден. потоки, перспективы и риски. Рынок может примерно совпадать в своих оценках с оценщиком или не совпадать.

Финансовый Архитектор, я понимаю, что объективно, даже несмотря на размытие СЧА на пай из-за доп.эмиссий, рыночная неэффективность есть. В том смысле, что цена пая меньше, чем рыночная цена тех квадратных метров, что на каждый пай приходится. Но вопрос в другом. Вот вы говорите -  со временем эта неэффективность устранится, а я не вижу за счет какого механизма это произойдет. Облигации к примеру дате погашения приближаются к номиналу, потому что есть гарантия (если не будет дефолта), что владелец получит свой номинал, а с этими фондами никакого механизма привязки к СЧА просто нет. В этом активе всех интересует только денежные потоки, и цена по ним пока зависит только от доходности арендных платежей.

Михаил Новокрещёнов, просто поймите, если вы тот же Озон можете купить по 36 тыс за метр, а новые комплексы строят по 70-90 тыс за метр, то это отложенная неэффективность. Тоже самое в Лог. Неэффективность со временем устранится.

Михаил Новокрещёнов,
1. ЛОГ. В стакане крупный продавец в виде УК. Распродаст паи, уйдет цена выше 990 (а там будет новая переоценка, снова цена будет ходить вокруг да около)
2. Норд. Кредитные риски.
3. СБЛ переоценку сделает до конца года.
4. ОЗН. Неэффективность рынка имхо. Там потенциал роста хороший, как и в СБЛ.

Ну и биржевая цена не должна быть равна оценке от оценщика. Рынок не должен оценивать рост СЧА, рынок оценивает текущие + будущие денежные потоки, оценщики тоже их оценивают.

Финансовый Архитектор, не вот давайте приведу конкретные цифры:
1) Парус-ЛОГ, биржевая цена 980 руб, расчетная 991 руб
2) Парус-НОРД, биржевая цена 1000 руб, расчетная 1148 руб
3) Парус-СБЛ, биржевая цена 1269 руб, расчетная 1016 руб
4) Парус-ОЗН, биржевая цена 7218 руб, расчетная 7778 руб
Данные по расчетным ценам взяты из личного кабинета. Все фонды, кроме Парус-СБЛ, торгуются ниже расчетной стоимости паев, т.е. рынок никак не оценивает рост СЧА фондов, т.е. инфляционного впитывания у активов нет. Только Парус-СБЛ стал торговаться выше, и это потому, что его выплаты резко увеличили. Казалось бы, можно было бы подождать реализации объектов и получить в будущем реальную цену за пай, привязанную к стоимости объекта недвижимости при продаже. Но продажа в фондах Паруса не предусмотрена. Пока нет никакой корреляции рыночной стоимости этих фондов к реальному росту цен на недвижимость.

Михаил Новокрещёнов, стоимость — следствие изменение доходности фонда. Если растут выплаты, то растет и рыночная цена фонда, оценщики это тоже учитывают. Так что после роста цены пая, его можно продать, получив прибыль за счет переоценки. Если сильно расходится цена на бирже от оценочной стоимости, значит, либо в фонде есть риски / некачественное управление, либо напротив рынок считает актив более привлекательным, чем оценщики, если отклонение «вверх». Примеры: когда фонды собирают деньги пайщиков, а потом годами их маринуют на депозитах, такие фонды торгуются ниже СЧА из-за некачественного управления, в результате которого инвесторы несут потери, напротив, высококачественные фонды слабо реагируют на рыночные паники и изменения ставок.

По поводу антиинфляционной составляющей ЗПИФ недвижимости. На мой взгляд тут есть нюанс. Как показывает практика пока что рынки никак не ориентируются на оценочную стоимость актива в фонде, а смотрят только на текущую дивидендную доходность. Предполагаю, что это может отразиться в цене пая только в момент продажи объекта, поскольку пока инвесторы этот аспект полностью игнорируют. И вот тут вопрос — ЗПИФ-ы Паруса вроде бы не предполагают закрытие вследствие продажи объекта, и как тогда на практике в цене пая учесть переоценку объекта? У Рентал-ПРО это как раз учитывается 0 продали дороже, чем купили, распределили прибыль через выплату.

Посмотрите стоимость пая по чём люди входили и по чём продают. В продаже нет двух фондов по которым цена выросла. Остальные все в минусе.

Напиши насчёт недвига.пусть упадет в 5раз.

Финансовый Инженер, мы можем в ТГ или ВК обсудить некоторые моменты, что-бы чат не забивать

Юрий Степанишен, я не видел, чтобы Современный 8 торговался на бирже. Я так понимаю, его Вам продали непосредственно в Сбере. Я САБ 7 покупал на рынке ниже того, что втюхивали в сбере и все равно в убытке сижу.
Это все из-за аномально высоких процентных ставок.
В Современном 8 проблема в том, что там 1-2 склада максимум, а эмиссия на 500 млрд. Столько складов нет, а это значит, что заполняться он будет долгие годы. И долгие годы, скорее всего, это будет давить на цену и из него быстро не выйти будет.
Но поживем, увидим.

Юрий Степанишен, у меня большая просадка сейчас по нему, но выплаты идут. В долгосроке, лет через 5-7 принесет хороший доход и стоимость пая, думаю, не только восстановится, но и вырастет. Пока что тухло.
В современном 8 огромная эмиссия паев — 500 млрд. Там огромное давление будет на стоимость пая на бирже. Быстро и без потерь из него не выйдете, либо сидите до конца теперь.

Финансовый Инженер,
Финансовый Инженер,
Добрый вечер, прочитал что вы держите САБ 7, подскажите стоит оно этого или нет. так как мне недавно в сбере вкрутили Современный 8 на приличную сумму, если это не выгодно то как его сбросить