Алексей Московский район СПб, 1. Да. Но есть риск, что по какой-то причине заказчик откажется от объекта. Полюбому там есть штрафные санкции за это и компенсации / банковские гарантии. И все же этот риск характерен именно для оборотной стратегии.

Инвестиции в оборот недвижимости
На Мосбирже сейчас действует всего один фонд, инвестирующий в оборот недвижимости — Rental pro.… В случае с Rental pro все объекты покупаются только у PNK group.

Характерные риски:… Средства могут быть вложены в объекты, которые в последующем будет проблематично продать, либо не удастся заключить договор аренды в ожидаемые сроки и на ожидаемых условиях (как правило, по таким объектам ...
Какой-бы качественный объект не находился в фонде, следует помнить, что УК может в любой момент принять решение о ротации, в том числе стоимость объекта может не успеть полностью раскрыться за короткий срок владения


Конец цитаты.
Как я понимаю, 1. Рентал не строит склад или дата-центр, чтобы потом искать на него покупателя (или арендатора). Строительство идет под обязывающий договор с заказчиком (build to suit).
2. Не успеет полностью раскрыться — правда. Зато выигрыш в скорости. Деньги уже будут вложены в строительство следующего объекта и обернуться.

Михаил Гайлит, у Атриум ликвидность низкая, арендный поток плюс минус на одном уровне много лет. Это торговая недвижимость. Надо оценивать перспективы, конечно: есть ли дисконт к рыночной, есть ли перспективы у ТЦ в условиях роста интернет-торговли (основной драйвер складов — интернет коммерция). 

Михаил Гайлит, рентный доход сроком до декабря 2027, не знаю как на ваш, в моей системе координат — это короткий срок.
САБ7 до конца марта 2031, в моей системе это «средний срок». Недвигу по окончанию фонда вероятнее всего продадут. ~20% активов фонда на депозитах (в будущем это может быть плохо для размера выплат). Дисконт цены пая к рыночной стоимрсти активов имеется. Для среднесрочных спекуляций вроде как и не плохо. Не инвестиционная рекомендация, сугубо частное мнение.

Финансовый Архитектор, Я хотел бы вдолгосрок. Хотя есть еще вариант, тот же Атриум.

Михаил Гайлит, приветствую! Зависит от того, хотите долго держать паи и получать ренту или купить для спекуляций.

Penguin, информация со страницы фонда

Михаил Новокрещёнов, «раскрытие стоимости» не равно «достижение цены пая размера СЧА на пай». Речь о том, что с момента приобретения вырастит денежный поток.

Спасибо! По Вашему мнению, САБ7 и ВИМ Рентный доход привлекательный сейчас, они довольно серьезно упали в цене.

Михаил Новокрещёнов, ЗПИФ коммерческой недвижимости все-таки оценивается по свободному денежному потоку. Биржевая цена именно это отражает. В отчетах есть оценка СЧА, но она вообще не играет никакой роли, до тех пор пока фонд не решит реализовать недвижку. Это как балансовая стоимость компании и часто компании торгуются ниже BV. Факт в том, что в том же Парусе возможности индексировать арендные платежи на инфляцию прям сильно ограничены длинными договорами и никто не хочет менять арендаторов часто. В такие фонды имеет смысл заходить очень надолго. Мне эти фонды полностью оплачивают ежемесячную аренду шикарной квартиры и мою аренду пока тоже не повышают (так как хрен сдашь потом, если я съеду, хорошими арендаторами реально дорожат). Покупка квартиры, которую я снимаю сейчас обошлась бы в 2,5 раза дороже, чем портфель ЗПИФов. Так что это нормальный актив под свои задачи. Считай купил квартиру с плечом и не платишь за него.

Вот эта фраза для фондов 3 категории — «Высока вероятность дождаться раскрытия стоимости качественного объекта во времени» вызывает меня очень большие сомнения. Такое заявление предполагает наличие каких-то механизмов, за счет которых актив пусть на длительном периоде, но сможет уверенно приблизиться к цене объекта недвижимости, который в него входит. Какие это механизмы у данных фондов?
Недавно у меня была беседа с представителем фондов Парус, и я задавал им этот вопрос. У них ответ только 1 — за счет индексирования арендных платежей, но это маркетинговые уловки. Индексирование платежей вещь хорошая, но к задаче обеспечения роста стоимости актива до уровня цены входящего в фонд объекта недвижимости никакого отношения не имеет. И это главная проблема фондов 3-го типа. Без механизма реализации объекта недвижимости, встроенного в фонд, вполне возможно, что пай как стоил условные 1000 руб на размещении, так и будет продолжать стоить эти 1000 руб через 10 и 20 лет, не смотря на рост цен на реальную недвижимость.

Сейчас доходность к цене УК после ндфл 8.5%. В следующем году обещают 10.4%.
На фоне КС (с понедельника 21%) не удивительно что спрос на паи низкий.

Вместе с тем с арендаторами заключены договора аренды сроком на 3-5 лет, которые предусматривают возможность пересмотра ставок до истечения срока действия договора

Откуда информация про возможность пересмотра ставок до истечения срока действия договора?

Проблема в том, что объект приобретенный по 33 тыс/метр нельзя сейчас продать по цене 70 тыс/метр, как это делает ПНК в фонде Рентал Про, совершая операции по купле-продажи объектов.

Финансовый Архитектор, разве вы сами не понимаете, что пишете именно про ВЛАДЕНИЕ? А то что оно короткосрочное — так пайщики этому наоборот только рады, т.к. прирост стоимости за срок достройки выше удорожания объекта на аренду+инфляция. Т.е. если бы на объект долго не находилось покупателя, то совокупный доход пайщика был бы ниже.
А вот тупо десятилетие владеть долей в ЦОД имея один только арендный поток в 11% годовых(или сколько там) и никак не получая даже инфляционного куска удорожания недвиги (не говоря о продажной марже) — это увольте.
Повторяю: и пайщики Паруса, похоже, также думают, потому его доли и торгуются ниже СЧА (что вы же сами упомянули в заметке).
Мне кажется для тех небогатых физиков, кто желает вложиться именно в недвигу, сейчас на рынке нет вообще ничего доходнее Рентала.

Dmitry_Ch, Парус-Дмитров не торгуется на бирже, там очень узкий круг пайщиков (каких надо пайщиков) и очень низкие ставки, которые пересмотрят до конца года. В двинцев запасы кеша 650 млн+, но мне он тоже не нравится.

Дмитрий, в случае с rental pro инвестор вкладывается в оборот недвижимости. Ну представьте, что вы инвестируете в квартиры на этапе котлована для последующей перепродажи, а пока ищите покупателя, сдаете квартиру в аренду (понятно, если сразу после ее постройки не успели продать, котлован в аренду не сдадите). У вас нет цели держать квартиры для долгосрочной аренды, вы их держите ровно столько, сколько нужно для поиска покупателя и перепродажи. Понимаете разницу? Совсем на пальцах: я был бы очень рад, если бы ЦОД был в моем портфеле неограниченное время, но его продали, чтобы инвестировать в следующие проекты, их тоже продадут. Это именно что инвестиции в оборот активов, а не в его владение с целью долгосрочного удержания.

После остановки выплат в Парус Дмитров продал от греха Парус ДВН.
На днях пришла выплата от Сбер АБ3 за 3кв,  годовая доходность вышла 13,6% годовых. Но отчетности у них крайне мало — это правда.

Финансовый Архитектор, с чего вы взяли про «не владение»?
Пайщики именно владеют долями в объектах. Ибо УК «А класс капитал» их на деньги пайщиков и покупает (у своего девелопера и на стадии строительства, причём уже с заранее известными арендаторами).

arndey, по РД глянул все доки, да, они и правда хорошо выросли по части раскрытия информации, даже полезную аналитику добавили, жирный плюсик им. Еще бы договор ДУ до 2035+, эхх...

По СБЛ и правда анонса не было, только в марте в ТГ загадочно писали, что «с некоторыми» арендаторами ведут переговоры. Но в СБЛ низкая ликвидность, а Парус-Макс закупил их на 40+ млн. СБЛ и раньше рос до 1200+, больше года назад точно.

По Лог ведут переговоры о досрочном перезаключении, было в видео. Обновленную модель с учетом снижения кредита обещали не позднее ноября опубликовать. 

Если будет интересно, я на этой неделе в блоге писал про Лог и СБЛ.

Финансовый Архитектор, я тоже за разнообразие, и из тех фондов на которые я смотрю — РД предоставляет больше всего информации в отчетах, регулярно проводит переоценку паев и наиболее понятно ведет себя на бирже (ставка вверх — котировки вниз).

Вам не кажется мутной история с недавним резким увеличием доходности Парус-СБЛ? При том, что цена росла по экспоненте с конца августа без новостей (я специально пересмотрел их тг канал начиная с июля). К тому же у них на сайте написано:

С арендатором подписан нерасторгаемый договор до 2029 года с возможностью пролонгации и ежегодной индексацией арендной ставки на уровень ИПЦ в коридоре от 5% до 9%.

Это не вяжется с тем, что произошло, выплаты выросли намного больше.

Парус мне нравится, держу логистику в основном, но супер-прозрачными не могу их назвать. По форме подачи, по работе PR они выигрывают у того же РД, но по тому, какие выводы можно сделать по этой информации — скорее проигрывают.

Кстати, судя по спросу на бирже можно предположить, что с логистикой произойдет та же история, что с СБЛ, но когда? Будут ждать пока раскупят паи на бирже? Сделают переоцеку одним днем непосредственно перед повышением выплат? Фантазирую, что будет скачек цены на 1100-1200, но это может быть и в 2025. Будут они «понятным языком для инвестора» раскрывать публично соответсвующую информацию заранее? Полагаю, что нет.