Комментарии к постам Финансовый Архитектор

Мои комментарии:в блогах в форуме
Ответы мне:в блогах в форуме
Все комментарии: к моим постам
Инна, всё что остается после оплаты квартиры и счетов (коммуналка, эл-во, интернет и тд) идёт назад в фонды. В этом большой плюс ежемесячных выплат и небольшой стоимости пая у Атриума и почти всех Парусов. ПИФЫ от Сбера — раскрытие информации ноль, их доля будет сокращаться естественным образом, ВТБ чуть получше с отчетами, но тоже не доволен ими. Совсем оставить одни только Паруса чисто по рискам нельзя, но лучше пока нет ничего. Атриум супер неликвид, фонд мне нравится, но зайти/выйти на большую сумму быстро невозможно.
Иксов тут нет, но мне нравится больше чем флоутеры. Этот сегмент биржевых инструментов будет и дальше развиваться, появятся новые фонды и я буду добавлять какие-то, какие-то продавать. Со своей задачей они пока что прекрасно справляются.
Я думаю количество квартир в аренде будет и дальше расти, навес предложения не даст поднимать цены на аренду как вздумается.
avatar
  • 21 декабря 2024, 23:50
  • Еще

Финансовый Архитектор, 

да. Поддержка отличная. Можно позвонить и задать вопросы по фин модели. И поговорить с адекватными компетентными людьми. 

avatar
  • 19 декабря 2024, 21:03
  • Еще
Вот и вопрос в том, что будет с рынком ставок среднесрочно. И в целом (по рынку). И фондам паруса-   насколько помню в озоне и сберлогистики индексация на весь срок в 4% золоженна
avatar
  • 19 декабря 2024, 21:02
  • Еще

Во многом согласен.  НО

1. Лояльность и пойти писать резюме как бы вектора в разные стороны. Я вот написал недавно, хотя и в оценке 360 стоит уже год, что готов к повышению и следующему грейду, но вот начальнику ставку такие не дают, да и на рынке уже ЗП есть существенно выше. 

Хотя психологически комфортней мне было бы оставаться и проявлять лояльность. То есть она цениться (и готовы платить) видимо далеко не на всех позициях (о чем собсвео вы и написали- чем выше тем значимее). 

2. >(и поэтому при социализме люди бедные, так как есть только один >работодатель — государство)

не соглашусь. При социализме средний человек побогаче чем в аналогичной по уровню развитию (и богатства) стране.   Куча есть стран с рыночной экономикой но ЗП не высокими. Просто пиарщики рынка выбирают наиболее богатые.Примерно как и брокеры показывают на графиках рост tesla, на худой конец nasdaq, а не куда менее впечатляющий доуджонс, или индекс акций великобритании или японии

+ у социализма ещё и нет класса раньте и капиталистов. И деньги можно распределять между трудящимися и инвест программой.   Добавочная стоимость не извлекается. Деньги от, условного завода, не уходят во вне системы на яхту для мажоритарного акционера

avatar
  • 19 декабря 2024, 20:37
  • Еще
Риэ, какие ЗПИФы у тебя в портфеле? Планирую также сделать с арендой квартиры
avatar
  • 13 декабря 2024, 15:28
  • Еще
Кто-нибудь знает почему САБ7 на бирже в разделе «повышенный инвестиционный риск»?
avatar
  • 01 декабря 2024, 09:37
  • Еще
Ждем инвест итоги октября 
avatar
  • 13 ноября 2024, 00:13
  • Еще
Михаил Новокрещёнов, ключевая ставка будет влиять на стоимость только тогда, когда стоимость кредита будет ниже ставки капитализации объекта + на рынке будет достаточно тех кто хочет + может взять такой кредит.

Собственно нет выбора «депозит или недвига». Если у вас есть «лишние» 10-15 млрд, врятли вы их на депозит в Сбер закинете, качественный объект же прослужит вам и вашим детям.
avatar
  • 28 октября 2024, 10:07
  • Еще
Михаил Новокрещёнов, ну я потому и выделил 3 стратегии, у инвесторов разные подходы:) но вообще проектные сроки эксплуатации современных зданий по 100 лет.

Ценообразование хитрое, можно статью писать. Если коротко, есть два базовых подхода: доходный и сравнительный. Доходный — берем условия договоров, прогнозируем денежный поток за вычетом расходов и делим на рыночную ставку капитализации, минус в том, что подход не учтет кейс, когда ставка аренды ниже или выше рынка. Второй подход — сравнительный, то есть смотрят оценку сопоставимых объектов. На практике оценщики делают 2 оценки и высчитывают средневзвешенное значение, а вот в каких пропорциях брать вес из каждого подхода — сиё тайна методики, которая согласовывается с УК.
avatar
  • 28 октября 2024, 10:00
  • Еще
Федорино Горе, спасибо! Еще раз присмотрюсь к Атриуму. Казалось, что там платежи никуда не движутся
avatar
  • 28 октября 2024, 09:51
  • Еще
Финансовый Архитектор, у Атриума насколько я помню рента привязана к какому-то внутреннему курсу у.е. И если посмотреть на арендные платежи за последние два года, то они неплохо подросли. Думаю поэтому его не укатали как тот же САБ.
avatar
  • 28 октября 2024, 09:47
  • Еще
Финансовый Архитектор, ну меня бы например устроило, если бы объект через 10-15 лет продавался. С одной стороны горизонт инвестирования достаточно длительный, чтобы успеть преодолеть все рыночные неэффективности, с другой — есть финишная точка в которой можно получить рыночную оценку объекта недвижимости и прозрачно транслировать ее в стоимость пая.
А вообще как формируются цены на рынке реальной складской недвижимости и насколько большое значение при её оценке имеет значение арендный поток? Я про ценообразование на этом рынке ничего не знаю. В жилой недвижимости этот фактор очень мало что значит.
avatar
  • 28 октября 2024, 00:41
  • Еще
Михаил Новокрещёнов, кстати, то, что объект из фонда будет продан по оценке оценочной компании — тоже большой вопрос. На рынке такой практики в ЗПИФ мало, оценкой УК может манипулировать, если ее вознаграждение от СЧА зависит, ведь методику оценки они согласовывают с оценщиком. Рыночная биржевая оценка более справедлива.
avatar
  • 27 октября 2024, 20:24
  • Еще
Михаил Новокрещёнов, поясню. Вот в ЗПИФ РД есть бизнес-центр. И ставки аренды на БЦ за последние 20 лет очень сильно отстали от инфляции, почти не выросли. Но стоимость строительства выросла, спрос есть. Вероятнее всего стоимость аренды будет расти, но РД завершится в 2027 году. Где гарантии, что до 2027 будет качественная переоценка аренды? Это чистой воды ставки. А в бессрочном фонде такую переоценку из-за роста аренды дождаться можно, показательный пример роста аренды в фонде СФН-Арендный бизнес или Парус-СБЛ. Но тут надо уметь выбирать недооцененные объекты.
avatar
  • 27 октября 2024, 20:19
  • Еще
Финансовый Архитектор, можно, но можно и потерять. Просто термин «раскрытие стоимости качественного объекта во времени» да ещё введенный вами в достоинства фондов 3 категории выглядит как маркетинговый слоган — не раскрывается что за ним стоит и почему-то преподносится исключительно как достоинство фондов, хотя этот механизм может дать инвестору и убыток. Ну и для фондов 3 категории я бы все-таки добавил в качестве недостатков отсутствие механизма получения прибыли от дорожания объектов недвижимости.
avatar
  • 27 октября 2024, 17:24
  • Еще
Михаил Новокрещёнов, я не совсем понимаю вашу мысль, вы не согласны с тем, что можно заработать на росте стоимости объекта через переоценку пая на бирже?
avatar
  • 27 октября 2024, 17:04
  • Еще
Финансовый Архитектор, то, что вы сейчас сказали как раз относится к тезису «индексируемый денежный поток». Да, если текущая доходность и скорость роста арендного потока привлекательна паи подорожают — и это следствие именно наличия «долгосрочного индексируемого денежного потока» ни больше и не меньше, но это не является раскрытием стоимости актива в долгосроке, такая формулировка слишком абстрактна и не раскрывает причин возможного изменения стоимости. Кроме того, если текущая ключевая ставка намного выше текущей доходности и индексирование арендных потоков не успевает за ростом ставки как за последний год и судя о риторике ЦБ эта тенденция может продолжаться и в 2025, то фонды не будут расти в цене или даже падать. Тогда через продажу паев никакую прибыль не забрать. Моя мысль простая — у паев Паруса прибыли или убыток стоимости паев зависит исключительно от того, насколько их индексируемых денежный поток на текущий момент привлекателен, нет гарантии, что он обязательно станет привлекательным даже в долгосрочной перспективе (к примеру в случае резкой девальвации рубля как в 90-ых). Если использовать такие формулировки, все намного понятнее и честнее.
avatar
  • 27 октября 2024, 15:59
  • Еще
Михаил Новокрещёнов, это не верно. В фондах типа 3 положительная переоценка обеспечивается рынком по мере роста / появления ожиданий роста денежного потока. Эту прибыль можно забрать через продажу паев.
avatar
  • 27 октября 2024, 15:18
  • Еще
Финансовый Архитектор, тогда я бы сформулировал как преимущество фондов второго типа — это возможность получения прибыли от роста стоимости недвижимости, а в третьем указал бы отсутствие такого фактора прибыли актива как его недостаток. И не использовал бы термин «раскрытие стоимости» для фондов 3 типа, а написал возможность получения долгосрочных индексируемых денежных потоков, так точнее и прозрачнее.
avatar
  • 27 октября 2024, 15:09
  • Еще
Выберите надежного брокера, чтобы начать зарабатывать на бирже:
....все тэги
UPDONW
Новый дизайн