В третьем квартале 2025 года объем сделок с офисной недвижимостью в Москве снизился на 38% год к году, до 354 тыс. кв. м, подсчитали в CORE.XP. Главная причина — критический дефицит свободных площадей: в ключевых деловых районах вакансия не превышает 1%.

На фоне ограниченного нового строительства спрос смещается в сторону покупки. Если сделки по аренде сократились на 31%, то продажи выросли на 2,1%. По прогнозам IBC Real Estate, по итогам года общий объем сделок составит 1,5 млн кв. м, что на 34% меньше, чем годом ранее.

Арендные ставки продолжают расти: к концу 2025 года они могут достичь 31 тыс. руб. за 1 кв. м в год (+16% год к году). Для компаний это усиливает нагрузку и делает покупку штаб-квартиры привлекательнее, отмечают эксперты. Приобретение офиса также рассматривается как инвестиция: предложение бизнес-центров на продажу в первой половине 2025 года выросло на 60%, до 700 тыс. кв. м.

Девелоперы все чаще предпочитают продавать офисные объекты для быстрого возврата инвестиций. По прогнозам, к 2026 году доля бизнес-центров для продажи достигнет 73% от ввода, а к 2027 году — 75%. Дополнительное предложение создают девелоперы жилья, реализующие проекты в рамках программы мест приложения труда, где доля офисной недвижимости составляет 42%.

С августа 2024 г. по август 2025 г. средняя стоимость квадратного метра в новостройках бизнес-класса в старой Москве выросла всего на 6% до 499 300 руб., сообщает компания «Метриум». Этот рост ниже официальной годовой инфляции — 8,79% по данным Центробанка.

Эксперты объясняют замедление темпов подорожания высокими ипотечными ставками и значительным предложением объектов бизнес-класса. В то же время массовые новостройки, зависящие от доступного кредитования, за год подорожали на 11% до 365 600 руб. за 1 кв. м. Премиальные и делюкс-новостройки прибавили 12% (до 791 800 руб.) и 21% (до 2,4 млн руб.) соответственно.

Данные других аналитиков подтверждают тенденцию: BnMAP.pro фиксирует рост цен на бизнес-класс на 8,8% до 543 310 руб., массовый сегмент — на 11% до 370 200 руб., премиальный — на 17,1% до 1,1 млн руб., а делюкс — на 28,6% до 716 800 руб. По данным «НДВ супермаркет недвижимости», бизнес-класс за год подорожал на 10,6% до 526 800 руб., а делюкс — на 22,2% до 2,45 млн руб.

Рынок складской недвижимости Москвы и Подмосковья выходит из периода пикового спроса. По итогам 2025 года доля свободных площадей в логопарках достигнет 2,9%, что на 2,2 п. п. выше уровня прошлого года, прогнозирует NF Group. К концу 2026 года показатель вырастет до 3%.

Рост вакансии связан с двумя факторами: арендаторы, снимавшие площади «на вырост», вынуждены сдавать их в субаренду, а также наблюдается избыток нового строительства, не подкрепленного спросом. Объем предложения субарендных площадей в Москве с начала 2025 года увеличился на 25–30%. Аналогичные тенденции фиксируются и в регионах: уровень свободных складов в 2025 году там вырастет до 4,8%.

Примером стал «Всеинструменты.ру», расторгнувший договор аренды на 110 тыс. кв. м в логопарке «Обухово». Дополнительное давление оказывает высокая стоимость аренды: ставка в классe А в 2025 году снизится на 10%, до 11,5 тыс. руб. за кв. м в год, но уже к концу 2026-го снова поднимется до 12,2 тыс. руб.

В августе 2025 года средняя цена квадратного метра на вторичном рынке городов-миллионников составила 143 тыс. руб., подсчитали в компании «Этажи». Это на 0,42% меньше, чем в июле. Без учета Москвы и Санкт-Петербурга падение оказалось более заметным — 1,23%, до 114 977 руб. за кв. м.

Компания «Плюс» зафиксировала еще более резкое снижение: по ее данным, готовое жилье в мегаполисах подешевело на 8,3%, до 167 273 руб. за квадрат. При этом в июле цены, наоборот, росли: по расчетам «Этажей» — на 3,37%, по данным «Плюса» — на 1,3%. В годовом выражении динамика пока положительная: рост составил от 1,6% до 8,2% в зависимости от методики подсчета.

Причиной августовского снижения стали рекордные скидки со стороны собственников. По словам аналитика «Этажей» Александра Иванова, в среднем дисконт достиг 6,5% — максимума за последние пять лет. Для сравнения: год назад готовые квартиры продавались примерно на 5,8% дешевле от заявленной цены. При этом число сделок выросло на 18% после снижения ключевой ставки, что указывает на активизацию отложенного спроса.

По прогнозу «Эксперт РА», восстановление спроса на жилье в России начнется в 2027 году. Главным фактором станет снижение ключевой ставки ЦБ к уровню около 10%, что повысит доступность ипотеки и позволит реализоваться отложенному спросу, накопленному в 2025–2026 годах на фоне жесткой денежно-кредитной политики.

Аналитики отмечают, что в ближайшие два года рост цен на недвижимость замедлится из-за ограниченного спроса и высоких ставок по рыночным ипотечным программам. Однако в 2025–2030 годах сохранится тренд на опережающий рост цен в новостройках относительно инфляции. В краткосрочной перспективе этому способствует модель проектного финансирования девелоперов, основанная на кредитах банков.

Дополнительным драйвером станет высокий уровень накоплений у населения, сформировавшийся благодаря высоким депозитным ставкам. В долгосрочной перспективе именно доступность ипотеки будет ключевым фактором поддержки рынка.

Сегмент индивидуального жилищного строительства (ИЖС) сохранит устойчивые объемы ввода — от 64 до 70 млн кв. м ежегодно в 2025–2030 годах. При этом ввод многоквартирных домов (МКД) в 2026–2027 годах сократится, но начиная с 2028 года возобновит рост, достигнув 49–55 млн кв. м к 2030 году.

По прогнозу «Эксперт РА», арендные ставки на жилье в России увеличатся накопленным итогом на 42% в период с 2024 по 2030 годы. Несмотря на постепенное снижение избыточного спроса после стабилизации ипотеки с 2026 года, ограниченное предложение и сформировавшаяся база платежеспособного спроса будут поддерживать рост цен выше уровня инфляции.

За последние 15 лет динамика арендных ставок в целом соответствовала инфляции, исключением стали кризисы 2014–2015 и 2023–2024 годов. В 2025–2026 годах ожидается рост арендной платы выше инфляции, с последующей нормализацией к 2027–2030 годам.

Объем жилого фонда с текущих 3,9 млрд кв. м может вырасти до 4,6 млрд кв. м к концу десятилетия благодаря плановому выводу ветхого жилья и ежегодному вводу не менее 100 млн кв. м нового. На фоне этого рынок аренды в натуральном выражении увеличится примерно на 80% относительно 2024 года, превысив 450 млн кв. м.

Доля рыночной аренды в общем объеме жилого фонда повысится с 6,4% в 2024 году до 10% в 2030-м. Эксперты прогнозируют кратный рост институционального сегмента: профессиональные собственники будут активнее выходить на рынок благодаря спросу со стороны мобильных арендаторов и корпоративных клиентов, заинтересованных в долгосрочных решениях без дополнительных вложений в строительство жилья.

Объем предложения жилья для долгосрочной аренды в России в 2025 году достигнет 282 млн кв. м, что на 12,4% больше, чем годом ранее. По прогнозу «Эксперт РА», рост сохранится как минимум до 2030 года, когда показатель может увеличиться на 82,5% к уровню 2025 года и составить 458 млн кв. м.

Доля арендного фонда в общем объеме жилья в стране также вырастет — с 6,4% в 2024 году до 7% в 2025 году и 10% к 2030 году. Несмотря на это, рынок останется заметно менее развитым, чем в большинстве зарубежных стран.

Основным драйвером роста предложения становится высокий спрос на фоне снижения доступности ипотеки. По итогам 2024 года оборот рынка аренды составил 2,18 трлн руб., увеличившись почти на 20% год к году. Граждане чаще выбирают аренду вместо покупки жилья. В июле 2025 года спрос на долгосрочную аренду вырос на 2% год к году.

Средняя стоимость аренды продолжает расти. За год однокомнатные квартиры подорожали на 12%, при этом в Самаре рост составил 20% (до 24 тыс. руб. в месяц), в Москве — 6% (до 63,5 тыс.), в Санкт-Петербурге — 12% (до 47 тыс.). Снижение цен отмечалось лишь в Казани. Прогноз на 2025 год предполагает рост ставок еще на 9,75%, а к 2030 году — на 42,4%.

В августе 2025 года количество сделок с новостройками в Москве и Подмосковье увеличилось на 31% по сравнению с аналогичным периодом 2024 года — до 10,56 тыс., сообщает аналитический сервис DataFlat. Наибольший рост наблюдался в Подмосковье (+37%), наименьший — в Новой Москве (+23%). В Старой Москве продажи выросли на 31%.

Детали по регионам:

• Подмосковье: 3,57 тыс. сделок против 2,6 тыс. годом ранее (+37%).

• Старая Москва: 5,13 тыс. сделок против 3,92 тыс. (+31%).

• Новая Москва: 1,85 тыс. сделок против 1,51 тыс. (+23%).

Рост спроса эксперты связывают с реализацией отложенного спроса после высоких ставок по ипотеке в прошлом году, а также с расширением программ рассрочек и новых ипотечных продуктов, пояснила основатель платформы bnMAP.pro Ирина Доброхотова.

Выручка девелоперов в августе достигла 194,47 млрд руб., увеличившись на 32% год к году (147,5 млрд руб. в августе 2024 года).

Динамика цен на новостройки:
Средняя стоимость 1 кв. м в столичном регионе составила 374,47 тыс. руб., что на 9% выше, чем год назад:

По прогнозам консалтинговой компании Nikoliers, объем ввода офисной недвижимости в деловом кластере «Москва-Сити» в 2025 году снизится на 70% год к году, до 91,3 тыс. кв. м. В 2026 году здесь не планируется ввод новых бизнес-центров, а к концу 2027-го появится лишь один небоскреб общей площадью 73 тыс. кв. м. Даже к 2029 году, когда ожидается ввод 220 тыс. кв. м, новые площади не смогут полностью удовлетворить растущий спрос.

Причины сокращения ввода

• Дефицит свободных земельных участков под строительство новых офисов.

• Высокая стоимость заемного финансирования и увеличение себестоимости строительства.

• Эффект высокой базы: рекордные 307 тыс. кв. м введено в 2024 году.

Переориентация девелоперов на соседние районы
В условиях ограниченных площадей застройщики смещают внимание на субрынок «Большой Сити» (границы Ленинградского и Кутузовского проспектов), где используются бывшие промзоны. В 2025 году здесь планируется ввод 428 тыс. кв. м офисной недвижимости (+39% к прошлому году). Однако уже в 2026 году объем нового строительства в «Большом Сити» снизится на 87% год к году, до 55 тыс. кв. м.

В 2026 г. в Москве будут введены в эксплуатацию торговые центры на 93 000 кв. м, говорится в исследовании консалтинговой компании Commomwealth Partnership (CMWP). По ее данным, это в 2,6 раза меньше, чем запланировано на этот год (244 000 кв. м). Фактически данный показатель, как говорит ее представитель, вернется на уровень 2024 г., когда на рынок вышли объекты на 99 000 кв. м. Похожие прогнозы и у других игроков рынка. По оценкам Nikoliers, в следующем году объем ввода торговых центров сократится в 1,5 раза до 180 000 кв. м, но эта компания считает комплексы не только в Москве, но и в Подмосковье. В IBC Real Estate полагают, что в 2026 г. будет сдано примерно 150 000 кв. м торговых площадей, а это примерно на 25% меньше, чем ожидается в этом году.

Ожидаемое снижение числа новых торговых центров в 2026 г. консультанты объясняют в основном высокими показателями этого года. В январе – июле на рынок вышло уже 101 000 кв. м площадей, а это на 68% больше, чем было за аналогичный период 2024 г.