Владельцы вторички с большим удовольствием обменяют его на «обесценившиеся рубли». Проблема в том, что дураков нет покупать бетон по таким ценам. Зачем вы продолжаете пампить недвигу и выдумывать, что эмиссия рублей это какая-то гигантская проблема, или что покупка недвиги защищает среднего человека от этого процесса. Среднегодовые темпы прироста М2 по РФ составляют 10% в год. Сейчас эмиссия уже превысила 19%. в год ОК, возьмите калькулятор сложных процентов, столько будет 10 лет по 10% роста? В 2.7 раз больше «бумажек»? Прекрасно. Вот вам график IRN.ru рублевых цен





Ну что, если вы поделите цену недвижимости в 2024 на 2014 сколько у вас выходит рост? 1.63 раза всего? Так надо бежать за недвигой или нет. Или взять акция на мосбирже? Которые вы переводите то в нефть, то в золото, и которые платят дивиденды. Которые якобы бессмысленны, в долларах не растут и дальше вставляем обычную чепуху, которые люди говорят не проверяя реально на цифрах (типа «кто купил доллар в ХХХ году, тот обогнал любого инвестора на мосбирже»)

investfunds.ru/indexes/18085/





Несложно убедиться, что с 2014 года любой инвестор в мосбиржу, который купил и забыл про индесный фонд с реинвестированием умножил капитал в «бумажно-обесценивающихся рублях» в 3 раза. С учетом двух мощнейших коррекций. В вашем любимом рублевом золоте еще лучше результат, но только с учетом последнего резкого роста. 

Вы боретесь с несуществующей проблемой.

1. Все государства мира занимаются эмиссией. Отличается только скорость. Никакие евреи в этом не виноваты. Никакие банкиры в этом не виноваты. Это фракционная резервная система, она так работает. 

2. Никакой закон про ограничение эмиссии не нужен. Скорость эмиссии надо менять в зависимости от условий. Рост эмиссии в условиях СВО — неизбежен. Военные конфликты стоят дорого.

3. Российский инвестор без проблем может найти способ сбережения и сохранения покупательной спобности своих рублей. Для это есть куча инструментов. Акции, облигации, недвижимость, валюта, земельные участки, драгметаллы, замещайки, крипта — это инструменты, выбор каждого их которых в моменте надо делать исходя из РЕАЛЬНОЙ ДОХОДНОСТИ, как в моменте, так и исторической, а не популярных, но ошибочных мнений («недвижимость всегда растет», «золото лучше всего», «проще всего купить доллар», «доходность акций всегда выше облигаций», «на депозите ваши деньги просто сгорят и обесценятся»)

4. При падении цен на недвижимость в первое время недовольные покупатели предпочитают убирать квартиры с продаж и переводить их в аренду.

5. Чем меньше ипотек выдадут банки в 2025 году, тем меньше будет сделок на рынке, пока опять не настанет равновесие между спросом и предложением. После наступления этого равновесия количество сделок вернется к историческим значением и люди вернут свою недвигу на рынок.

6. Чтобы сохранить и преумножить деньги покупать надо дешево, а продавать — дорого. Рынок недвижимости, акций, золота — цикличный. Каждый раз, когда вам кажется, что вот сейчас последний момент купить резко подорожавшее нечто (квартиры, золото, акции), вы рискуете потерять деньги. Гораздо продуктивней думать, что если вы пропустили рост, то через несколько лет у вас вновь появится возможность купить что-то дешевле. Исторически так оно всегда и было, и с недвигой, и с акциями, и с золотом. 

7. Вы никак не поможете себе инвестировать лучше, если придумаете себе вымышленного врага. Не важно, кто этот враг — еврей, кукл, чиновник, Путин, ФРС, Набиуллина, тупой физик-хомяк, Голдман Сакс и так далее.

Экономический беженец — это кто? Если человек хочет заработать, то ему надо переезжать на заработок туда, где много платят в сравнении с текущим доходом. Это, конечно же, может быть Москва и, разумеется ХМАО (как и куча других вахтовых регионов). Уезжать в Питер ради заработка — это какая-то уникально новая идея (кроме жителей Ленобласти, разумеется). Относительно высокая цена питерского метра вам никак не поможет — скорее наоборот. Я что-то не припомню, чтобы питерские зарплаты были бы выше среднероссийских больше, чем 20-25%, а стоимость жизни выше (жилье снимать будет в 1.5 раза дороже минимум, чем у условной Рязаносмоленске). Что-то произошло с Питером в 2024, что радикально поменяло ситуацию?

Олег Дубинский, а вы вечник золота не шортите против GLDRUB или VTBG? По GLDRUBF очень приличный фандинг (18.09 было выше 11 рублей на конракт), построение такой конструкции хоть и лишает апсайда при переоценке, но дает двузначную доходность, которую потом можно реинвестировать в само золото и защищает от падения базового актива, если у вас есть золото, Полюс или ЮГК. По моим расчетам золотой вечник самый выгодный для защитного шорта.

Cash, тут «двойная премия» и то, что «золото» продается меньше, чем за 7 тысяч рублей при рыночной цене в 8100, и 5.5%, которые начисляются ежеквартально. Это громадная премия означает, что рынок не верит, что облигация беспроблемно погасятся и его беспокоит домашний арест мажора Селигдара.

Cash, вы не можете сравнивать замещайки и золотые облигации, ибо цена золота в долларах постоянно меняется. Сейчас она растет, что при росте доллара к рублю даст «двойной доход», но может быть ситуация, когда золото растет, доллар падает, либо золото падает, доллар растет. Ну и самый невыгодный сценарий для золотой облигации — долларовая цена золота падает и рубль укрепляется.

Все профильные специалисты рынка говорят, ребята — последний год, когда на рынке недвижимости можно было заработать, это 2021. Именно тогда в реальности (купить дешевле, продать дороже, с разницы заплатить налоги) был последни нормальный год. Продажи после 2022 года идут с нулевой, отрицательной или доходностью ниже инфляции. Потому что покупаешь ты на первичке, а продаешь ты на вторичке, а для этого при такой ипотеке надо давать скидку в 10% от цен застройщика или цен объявлений. Убедиться в том, что никто в последнее время (кроме застроев и банков) на недвиге не богатеет, кроме людей, которые у себя в голове делят цены Циана и Авито на цену покупки, очень легко. Шаг первый, вбиваем «Индекс недвижимости ДомКлик» — это реальные сделки первички в старой и новой Москве.

investfunds.ru/indexes/60277/

Шаг второй, берем пик  мая 2022 года в 290 тысяч на текущую ее значение индекса 299. Это аж 3% за полтора года (не обольщаемся такой гигантской доходностью, это ведь только первичка застройщика — нам придется продавать на вторичке). Либо берем значение двухлетней давности ноябрь 2022. Это 243 тысячи за квадрат. Делим на 299 тысячи. Фантастика! Мы заработали аж 18.7% за два года. Да такими темпами еще поднажать и мы догоним депозиты!





Любой, сидящий в ликвидности, получает сейчас 1.5% в месяц. В общем, все те, кто верит, что недвижимость вас спасет — вперед и с песней. Недвижимость растет номинально вровень с инфляцией в долгосроке. В реальности — постоянно отстает и не может отставать, потому что за квартиру вы платите налоги, коммуналки и делаете в ней ремонт, амортизация квартиры неизбежна, не важно это объект для проживания, или под аренду.

Так что покупайте квартиры, потому что они вам нужны. Или потому что у вас есть желание иметь дополнительную квартиру на курорте. Или потому что вы ходите детям купить. Или потому что вы хотите на посутке заработать. Но покупать квартиру «чтобы обмануть родное государство, которое печатает деньги, как и ВСЕ государства мира», или чтобы «выгодно инвестировать» — не стоит ИМХО. Выгодные инвестиции в недвижимость, учитывая длинные циклы, возможны только 2-3 раза во взрослой жизни человека. Сейчас — не то время.

Сам себе банкир, человек не понимает базовых понятий облигации явно. Судя по фразе, он считает, что «дюрация» это доходность. И он не понимает, что при прочих равных размер купона не влияет на финальную доходность облигации к погашению, ибо доходности выравниваются за счет цен тела. Можно порекомендовать со следующего купона человеку купить Фабоцци. Книга тяжелая, но инвестировать в облигации не почитав учебники — самоубийство.

Инвестиции с умом, еще раз — если вы не разбираетесь в облигациях, зачем писать про это посты на Смартлабе и вводить людей в заблуждение. Облигации могут быть фиксы, либо с переменным купоном. А переменный купон может быть либо формульный флоатер, либо купон назначается эмитентом. А помимо этого есть наличие, либо отсутствие оферт, колла или пута. Все это человек может самостоятельно найти на любом скринере. Разумеется, наиболее предсдказуемы фиксы без оферт. Вместо этого вы взяли и смешали облигации, взяли облигации с переменным купоном, и ошибочно называете их с постоянным купоном, либо потому что эмитент установил ставку до следующей даты оферты (ЖКХ — РСЯ), либо потому что прошла последняя оферта. А как еще может быть? Эмитенты с переменным купоном обязаны устанавливать купон на следующий период. Они и установили. Но облигация не стала от этого «с постоянным купоном», она как была с переменным, так и осталось — это четко написано в эмиссионке. Вы никому не помогаете, когда дезинформируете людей. Возьмите и прочитайте на любом бондовом сайте, какой купон у Европлана Б3 — cbonds.ru/bonds/234295/. Черным по белому написано — переменный. Ни вы, ни я не знаем, какой у бумаги будет купон до 2029 года. Только до следующей оферты. При этом на рынке есть бумаги с постоянным купоном, которые реальный фикс, без оферт, и они гасятся в 2027, 2028, 2029. Я искренне не понимаю, зачем вы выкладываете бессмысленный контент.  Оферта в облигации, в зависимости от того, колл это или пут, очень сильно влияет на решение брать или не брать бумагу, какая у нее стоимость, и ограничен или нет потенциал ее переоценки. Если вы не разбираетесь в базовых понятиях облигаций, то рекомендовать облигации с натыканными офертами простых людей — очень плохая идея. Обычные люди пропускают оферты, и потом зачастую у них остаются бумаги до погашения с ужасным купоном, вплоть до 0.01%.

Зачем вы берете облигации с переменным купоном и неверно пишете, что тип купона — постоянный. Возьмите тот же Ростелеком  — bcs.ru/markets/bonds/ru000a0jwtn2/tqcb
Написано черным по белому — «тип купона — переменный».

Или ЖКХ РСЯ Якутии. Там купон тоже пересматривается раз в год в июле. cbonds.ru/bonds/525165/. Тип купона - Тип переменной ставки купона

Ставка купона определяется решением эмитента

Если вы не разбираетесь в облигациях, не надо писать и дезинформировать людей.

Снижение количества квартир на продажу, и рост экспозиции на аренду — это один и тот же феномен. Горе-инвесторы, которые не знают истории и верят в сказки, что «недвижимость только растет», хотя она падала даже в рублях на нашей памяти всего-то 10 лет назад, купившие на хаях и отчаявшись быстро «флипануть с профитом», теперь эти объекты выставляют в аренду. Кто-то чтобы «переждать пока цены опять начнут расти», а кто-то чтобы отбивать ипотечные платежи. Ну что ж, люди в очередной раз убедятся, что хотя на коротких отрезках рост цен на жилье может превышать инфляцию, в целом он идет либо ровно с инфляцией, либо с отставанием. Это относится и к аренде, которая сейчас резко выросла, но все равно очень долго проигрывала инфляции (квартиры, которые сдавались за 40 тысяч рублей начали сдаваться за 80, но это заняло больше 10 лет).

Viktor Kan, есть CNYM тикер.

mihrutkanik, Дьявол всегда в мелочах. Людей, которые берут большую ипотеку под 20% мало. Много тех, кто продал двушку, покупает трешку, и им нужно взять условный миллион, который они погасят за пару лет. Чем ниже ставка по ипотеке, тем ниже первоначальный взнос. И наоборот, чем выше ставка, тем больше кэшовая часть. Это просто математика и рациональное поведение. Я лично брал под 14.5% ипотеку 10 лет назад, и погасил ее в течении нескольких месяцев. Были деньги, плюс маткапитал нужно было вложить, ну и оставалось чуть больше миллиона в ипотеку взять.

Зайдите на frankrg.com/data-hub/category/mortgage/chart/29535

В прошлом июне и июле на вторичке средняя ипотека была 3.3 миллиона. А в этом году она уже 2.9 миллиона. Это падение больше, чем на 10%. Люди не идиоты.

Ну, какая бы методика не была выбрана, ясно чего делать нельзя. Нельзя первичку в одном месте сравнивать со вторичкой в другом, потому что локация значит очень много. Нельзя сравнивать голые стены с готовым жильем. И нельзя сравнивать разные классы жилья. Так-то очень легко найти первичку в центре, которая будет стоить в 2, а то и в 3 раза дороже аварийной вторички на окраине.

Алексей Наумов, не соглашусь «что лучше», я все свои хрущи продал, у меня осталось 2 квартиры в относительно «новых» домах (2009 и 2019 год постройки). Еще я купил и продал дом 1988 года постройки, и очень рад, что сделал это. Все таки для современного образа жизни старое жилье не подходит от слова совсем. Одно центральное отопление чего стоит. Это ад. Только автономка.

Алексей Наумов, нужно сравнивать сравнимое. В одном и том же ЖК, вторичка дешевле первички на 10-15%. Это объясняется арбитражем ипотечных ставок (застройщик продавал в основном по льготным ипотекам, а спекулянты и невезунчики вынуждены выбрасывать свои объекты под стандартную ипотеку, где сейчас 20% ставка это норма).

Далее, надо делать коррекцию на ремонт. Первичка дороже вторички на 10-20% обычно (если прям средние брать). НО, вторичка как правило с ремонтом. А первичка как правило без. Плюс возраст домов очень разный — первичка сильно лучше в бытовом плане обычно. Поэтому надо смело накидывать 20-30 тысяч за ремонт в первичке за квадрат, но корректировать на тип и качество жилья. Итого у вас будет примерно 30% разница между новой хорошой первичкой и старой дерьмовой вторичкой, но 50% нигде на рынке я не видел. Разве что курортные города, где элитную и бизнес первичку сравнивают с советской вторичкой (что делать нельзя).

Алексей Наумов, воу-воу, полегче, нет 50% спреда между первичкой и вторичкой.

Смотрите данные Этажей — msk.etagi.com/analytics/

Cosmonavtich, если «логика не работает», как жители Москвы в 2018 покупали жилье, дешевле, чем в 2014, хотя деньги печатались, инфляция была и рубль обвалился? Почему то, что у нас было два раза не может случиться в третий? Что поменялось?

GOLD, потому что цена денег сейчас 20% и сидеть с непроданным бетоном очень дорого. Давайте до квартир мы спросим про земельные участки. А они были куплены за свои деньги или в долг? Если сейчас рынок заболеет на пару лет, есть смысл держать эти участки, которые с текущими ставками за 2 года прибавят в себестоимости 50%, но при этом в цене не только не вырастут, а скорее упадут? Эти 1000 нереализованных квартир — это не на свои деньги построенно, что можно просто сидеть и ничего не делать.

Более того, цену определяют не застройщики, а наличие платежеспособного спроса, который без накачки льготной ипотеки падает (нужно несколько лет темпа роста зарплат, таких же как сейчас, чтобы он вернулся). В условиях сниженного роста застройщики будут конкурировать с покупателями и горе инвесторами своих же комплексов, которые будут вынуждены продавать (не все, а те, кого жизнь заставит). И вот именно эти пониженные цены и станут ориентиром для покупателей, ибо только по ним будут проходить сделки, а у застроя — нет. Вот по июлю ипотек выдали на 40% меньше. Вы думаете сложно прогнозировать будущие продажи, зная, насколько уменьшилась или увеличилась выдача ипотеки? Ипотека — это просто будущая сделка с очень высокой долей вероятности закрытия.

GOLD, большинство людей покупают квартиры в ипотеку. По прошлому году это было 80% продаж. Под 20% ипотека на вторичке просто не подъемна. Просто прикиньте, сколько будет ежемесячный платеж с 10 миллионного объекта и 50% предоплатой. В три раза дороже аренды. Поэтому покупатели с рынка с такой ставкой уходят.

Дальше моделируйте следующий вариант. Допустим у человек есть 5 миллионов, а квартира стоит 10. Прогноз на год — деньги можно вложить под 15% годовых (специально занизил), а квартира упадет на десять процентов. Тогда через год у человека будет 5.75 миллионов, минус цена квариры в 9 миллонов, имеем 3.25 миллиона надо доплатить, вместо пяти. А вдруг еще повезет, и второй раз останутся высокие проценты по депозиту и еще на 10% упадет недвига. Магия сложных процентов, и уже 1.6 миллиона осталось взять в ипотеку. Уже можно и с 18% залезть.

В общем, игра стоит свеч. Чиновники никакой бетон не берут. Почитайте статьи про аресты, там нигде нет «10 студий в Химках». Набор джентельмена при аресте это 2 квартиры, одна элитная точно, один или два дома, много земельных участков, а так же доли в бизнесах, тц и так далее у родственников. Эмиссия совершенно точно есть. Но это делается не для того, чтобы кого-то обмануть, или себе в карман что-то засунуть, а для удешевления обслуживания госдолга. Делается так во всем мире и навряд ли прекратится. При этом крахи на рынке недвижимости повторяются регулярно и во всех странах мира, от Японии, до США, до Испании. Просто в России они чаще, чаще падает цена, и цены на недвигу чаще ниже инфляции растут (а не выше, как думают идиоты, которые помнят только последний подъем, игнорируя все данные до этого). Ну вот в такой стране живем.

P.S. Земли вообще ввели 0% в эксплуатацию в этом году. И в прошлом. И в позапрошлом. С вашей логикой, если есть эмиссия, то земельные участки не могут дешеветь. Ну-ну.

ЭЭЭ. Снижение количества выставляемых квартир, это не результат никакой «эмиссии», а давно известный феномен падающего рынка. Сначала люди видят, что квартиры по той цене, по которой они хотят продать, продать невозможно. Потом часть уходят в аренду. Т.е. недвижимость остается на рынке, только в другом статусе. Потом они с негодованиям убирают объявления со словами «ну нет, за копейки я продавать не буду». Потом цена сильно падает, но сделок все равно мало — люди настраиваются на отскок. И только покурив бабмук два года, и убедившись, что старых цен не вернуть, объемы возвращаются в рынок. Смотрите наш же рынок, с 2014 по 2019 год, и все там видно. Цены упали с 200+ тысяч до 160+. Падение длилось три года. Никакая эмиссия, никакая инфляция этому не помешала. Кто не умеет искать графики, идите на IRN.RU — www.irn.ru/gd/s-2000-goda/#begin. Два масштабных падения за 20 лет. Вот сейчас пришло время третьего.