Группа ЛСР опубликовала ожидаемо слабые операционные результаты за третий квартал

Продажи в метрах год к году упали на 70%. Одна из причин — общее снижение на рынке. Кроме того, на результаты оказал влияние эффект высокой базы сравнения. Так, третий и четвёртый кварталы 2023 года стали рекордными за всю историю компании.
Продажи в деньгах год к году снизились чуть меньше, чем в метрах, — на 62%. Всё потому, что средняя цена реализации увеличилась на 28% на фоне роста продаж в Москве.
По прогнозу SberCIB, продажи компании в 2024 году могут упасть на 28% в денежном выражении и на 37% в метрах. Результаты за девять месяцев на 71% соответствуют годовому прогнозу аналитиков в натуральном выражении и на 75% — в денежном.

Мнение SberCIB:
Результаты компании ожидаемо слабые. Динамика продаж хуже рынка была и в первом полугодии. Кроме того, в прошлом году девелопер делал ставку на их рост, поставил исторический рекорд в натуральном выражении.
В 2024 году такой задачи у группы нет, сейчас важно сохранить сильный баланс. У ЛСР самая низкая долговая нагрузка в секторе — соотношение чистого долга к EBITDA за последние 12 месяцев составляет всего 0,8. Аналитики считают, что такой баланс поможет застройщику выплачивать дивиденды даже в условиях слабого рынка.

За 9 месяцев продажи ЛСР в натуральном выражении упали на 37%, до 487 тыс. кв. м. В денежном выражении снижение составило 21% (115 млрд руб.).

В Санкт-Петербурге, который ранее был главным регионом строительства ЛСР, продажи сократились вдвое. Компания продолжила переориентироваться на рынок Москвы — реализация в столице выросла на 21%, до 222 тыс. квадратов.

Результаты ожидаемо слабые на фоне высокой ставки и сужения льготных ипотечных программ. На наш взгляд, у компании нет особых конкурентных преимуществ, из-за чего мы не ждем впечатляющих финансовых результатов по итогам года.

Однако фундаментально ЛСР выглядит неплохо: долговая нагрузка низкая, а маржинальность на достойном уровне. Это дает возможность выплачивать дивиденды, чем пока не могут похвастаться другие девелоперы. По итогам года ждем традиционный дивиденд в 78 руб. (доходность около 11%).

За период было реализовано 118 тыс. кв.м, а результат отразил падение на 70% г/г и на 47% против предыдущего квартала. Главными причинами стали жесткое сворачивание льготных ипотечных программ, высокие рыночные ставки и ажиотажный спрос 2023 г.

Московский и Санкт-Петербургский рынки упали на 40% г/г за 3к24, полностью отражая вышеуказанные негативные факторы спроса. База сравнения для ЛСР выше (продажи 2023 г. удвоились) за счет широкой витрины и активного вывода новых проектов.

Ипотечные сделки составили 59% за 3к24 для ЛСР против рекордных 83% в предыдущем квартале. Среднерыночная ставка новых ипотек находилась на уровне 9,7% за период, добавив 170 б.п. г/г и отражая продолжающийся фокус на семейной ипотеке под 6%.

Акции ЛСР добавляют 9% с начала года против среднего падения в 15% по сектору. Коррекция продаж и высокие процентные платежи будут оказывать давление на финансовые результаты ближайший год, сохраняя наш негативный взгляд на сектор.

Сегодняшний локальный рост акций девелоперов может быть связан с тем, что эти бумаги последний месяц показывали более слабую динамику, чем индекс Московской биржи. 

Застройщики ограничивают предложение и притормаживают строительную активность для поддержания баланса спроса и предложения после ужесточения условий по ипотеке. Ухудшение обстановки на первичном рынке недвижимости негативно сказывается на бизнесе застройщиков и, как следствие, на динамике их акций.

На текущий момент мы с осторожностью смотрим на перспективы бумаг российских девелоперов на горизонте следующих 12 месяцев, поскольку если в ближайшем будущем застройщики продолжат получать законтрактованную ранее выручку, то по мере снижения продаж «сегодня» объем будущих поступлений будет сжиматься. Тем не менее среди публичных девелоперов мы считаем наиболее устойчивым бизнес Самолета, который оперирует в самом стабильном сегменте массового доступного жилья.

На фоне ухудшения обстановки с продажами жилья и удорожания аренды выигрывает бизнес Циан.

Компания опубликовала в целом достойные результаты на фоне дальнейшего роста цен на жилье. В то же время мы ожидаем увидеть более слабые результаты во 2-м полугодии 2024 на фоне отказа от программ субсидированной ипотеки и падения спроса на новые квартиры. Акции компании находятся под давлением, как и весь сектор недвижимости из-за ужесточения условий ипотеки в секторе, и мы ожидаем, что они продолжат отставать от широкого рынка. По нашим оценкам, ЛСР торгуется с мультипликатором EV/EBITDA 2024П на уровне 4,0x.

Второй квартал 2024 г. завершился всплеском спроса на первичную недвижимость (объем сделок в Москве в июне вырос на 30% г/г и на 0% за 2-й кв. 2024 года) перед отменой льготной ипотеки под 8% с 1 июля 2024 г. За первые шесть месяцев объем сделок вырос лишь на 2% г/г.

Семейная ипотека остается основной программой; ставка 6% доступна семьям с ребенком в возрасте до 6 лет. Доля ипотечных продаж застройщиков также восстановилась — до 75% против 62% в 1-м кв. 2024 года.

26 июля ЦБ повысил ключевую ставку на 200 б. п. до 18,00% и пересмотрел вверх собственный прогноз. Высокие ставки уже оказывают давление на вторичный рынок (объем сделок в Москве по итогам 2-го кв. 2024 года снизился на 20% г/г) и, как мы полагаем, приведут к падению продаж на первичном рынке с 3-го кв. 2024 года.

Во втором квартале цены в Москве выросли на 19% г/г, до 354 тыс. рублей за кв. м, а в Санкт-Петербурге — на 12% г/г, до 247 тыс. рублей за кв. м. Мы не ожидаем снижения цен на фоне инфляции издержек, уменьшения предложения, опций по удешевлению продукта и схем проектного финансирования.

За первые шесть месяцев текущего года выданы новые разрешения на строительство 23,5 млн кв. м жилья, что на 7% превышает показатели аналогичного периода прошлого года. В целом на сегодня в России действуют разрешения на строительство 165 млн кв. м жилья, это хороший задел на будущее

По словам Хуснуллина, сейчас строится более 2,33 млн квартир (115 млн кв. м жилья), а градостроительный потенциал земельных участков — свыше 457 млн кв. м. Рост по сравнению с аналогичным периодом 2023 года составил 11 %.
Никита Стасишин, замминистра строительства и ЖКХ, напомнил, что в декабре 2024 года исполняется 20 лет законодательству о долевом строительстве в России. Он также сообщил, что с начала года застройщики запустили 25 млн кв. м новых проектов, а за июнь — 4,3 млн кв. м жилья.

ЛСР объявил операционные результаты. В l полугодии девелопер реализовал 369 тыс. кв. м. недвижимости (-3% г/г). Денежные продажи составили 86 млрд руб., +28,3% г/г. Контраст динамики продаж между «деньгами» и «квадратами» обусловлен в первую очередь естественным общерыночным дорожанием жилья. Доля ипотечных контрактов составила 83% (77% годом ранее), что говорит о высокой зависимости девелопера от ипотеки.

Операционные результаты ЛСР оцениваем нейтрально. Спад по «квадратам» связан с тем, что застройщик наращивает присутствие в Москве (рост жилищного портфеля на июнь +44% г/г), ослабляя концентрацию на основном регионе – Санкт-Петербург. Ставка на маржинальность столичного региона позволяет обеспечить рост денежных продаж, однако сужение льготных программ и высокая ключевая ставка заставляет более консервативно взглянуть на финпоказатели по итогам всего года. Мы ожидаем сокращение годовой прибыли девелопера на 15-20% г/г.

Несмотря на это компания остается интересна с точки зрения дивидендов: по результатам 2023 г. было выплачено 100 руб. на акцию. По итогам этого года ожидаем выплату дивидендов на уровне 85-100 руб. (дивдоходность около 12-14%). В связи с этим считаем бумаги ЛСР инвестиционно привлекательными в долгосрочной перспективе.

Компания ЛСР опубликовала неаудированные операционные результаты за II квартал и I полугодие 2024 г.

• Продажи во II квартале выросли на 1% год к году (г/г) и на 51% квартал к кварталу (к/к), до 222 тыс. кв. м. В денежном выражении они достигли 54 млрд руб. (+32% г/г, +69% к/к) за счет роста средней цены. Доля проектов, реализованных с ипотекой, составила 88% против 73% в I квартале 2024 г.

• Продажи в I полугодии — 369 тыс. кв.м (-9% г/г). В денежном выражении — 86 млрд руб. (+25% г/г). Доля ипотеки составила 83%.

• В строительных материалах стабильная динамика с ростом квартал к кварталу на фоне сезонного подъема строительной активности.

Считаем релиз позитивным, но результаты поддержал разовый фактор повышенного спроса в преддверии завершения льготных программ. Наш текущий прогноз предполагает снижение продаж в 2024 г. на 15%.

Акции ЛСР торгуются P/E на 2024 г. в размере 3,3x против исторического 6,1х.