ГК «Эталон» продемонстрировала ожидаемо высокие результаты. Важным драйвером роста бизнеса группы остается ее активная экспансия в регионы. Нам нравится «Эталон», поскольку его оценка одна из самых низких среди девелоперов. По нашим оценкам, компания сейчас торгуется на уровне 3,2x по мультипликатору по EV/EBITDA 2024П. Мы ожидаем, что «Эталон» завершит редомициляцию к 4-му кварталу 2024, после чего сможет возобновить выплату дивидендов, что станет дополнительным катализатором роста бумаги. Акции девелоперов остаются под давлением из-за изменения условий программ льготной ипотеки, но у «Эталона» доля ипотеки в продажах меньше, чем у других крупных застройщиков (около 35%).

Основные параметры программы семейной ипотеки остались неизменными, однако круг потенциальных заемщиков значительно сужается. Мы считаем, что сворачивание программы льготной ипотеки должно привести к значительному сокращению объемов продаж застройщиков (интуитивно оцениваем возможный спад до 20-30% у некоторых застройщиков). Однако многие застройщики уже запустили собственные программы финансирования, включающие рассрочку и субсидирование процентной ставки на первые 1-3 года ипотечной программы. Эти меры могут поддержать продажи, но ценой снижения собственной маржи застройщиков. В целом новость негативна для всех торгуемых на бирже застройщиков.

Котировки российских девелоперов сильно упали за последние два месяца. Причина падения — завершение госпрограммы льготной ипотеки. Это коснулось и акций ГК «Эталон» — бумаги потеряли более 20% и отстали от рынка.

Но у бумаг есть фундаментальный потенциал роста:

У ГК «Эталон»  сильная географическая диверсификация. В прошлом году 23% продаж были в регионах. Крупные промышленные регионы выигрывают от расширения госзаказов и роста зарплат в промышленности.

ГК «Эталон» — самая быстрорастущая компания в секторе. Её операционные результаты за первый квартал подтверждают: продажи увеличиваются быстрее, чем у других публичных девелоперов.

Развитие бизнеса в регионах должно увеличить прибыль компании. Относительно 2023 года она может вырасти примерно на 12 млрд ₽. Это значит, что прогнозный коэффициент P/E на 2025 год около 3,3 — на 30% ниже среднего за пять лет и среднего по сектору на 2025 год.

Компания может восстановить дивиденды. Для этого ей нужно завершить редомициляцию. Это может произойти в третьем квартале. Аналитики SberCIB считают, что выплаты возобновятся в 2025 году. Потенциальная дивдоходность «Эталона» может быть около 11%.

По данным IRN.RU, по итогам мая цены на жильё в Москве (вторичный рынок) вновь составили 271.454 тыс. за м2, это 0.0% мм и 6.7% гг vs -0.1% мм и 7.1% гг в мае. Динамика цен в долларах: 3.3% мм, 0.2% гг, это $3 080 за м2 (ранее: 2.2% мм, -7.4% гг).

Эксперты IRN отмечают (https://www.irn.ru/index/), что “… несмотря на существенное снижение оборотов рынка из-за недоступности ипотеки, цены на жилье, фактически, топчутся на месте. Спрос сохраняется только на хорошие квартиры по умеренной цене – но и они не дорожают. При этом переоцененный бизнес-класс тоже не сказать, чтобы дешевеет.

Сверху на цены давят заоблачные ипотечные ставки (уже от 18-20% годовых), но снизу их поддерживает недостаток предложения – с начала года число квартир в экспозиции увеличилось менее чем на 10%. Сейчас собственники жилья ведут себя очень осторожно. Понимая, что продать жилье дорого при нынешнем уровне ставок не получится, они снимают его с продажи и сдают в аренду. Скорее всего такая ситуация сохранится в ближайшие месяцы – рынок будет существовать при низком спросе, но относительно стабильных ценах в объявлениях. При этом будет увеличиваться размер торга «под конкретного покупателя»...”

Девелопер рассчитывает завершить процедуру редомициляции с Кипра в Россию в конце lll – начале lV квартала. При этом компания намерена вернуться к вопросу выплаты дивидендов по окончании переезда, когда это будет возможно технически. Ранее Эталон уже выплачивал дивиденды: за 2021 год компания выплатила 9,39 руб. на акцию, а дивдоходность составляла около 9%.

Девелопер все еще имеет иностранную юрисдикцию, что ограничивает выплату дивидендов с учетом довольно высокой доходности по выплатам в досанкционный период. Переезд дает перспективу для возобновления выплат, однако для этого требуется наличие чистой прибыли. По дивполитике девелопер ориентируется на выплату 40–70% от чистой прибыли по МСФО один раз в год. При этом по итогам 2023 года Эталон отчитался довольно слабо, закрыв его убытком 3,37 млрд руб. с учетом того, что в прошлом году была очень благоприятная конъюнктура на рынке жилья. Такие результаты девелопер объяснил повышением капиталовложений для региональной экспансии.

Продажи Эталон составили 41 млрд руб. (+205% г/г, +1% к/к) и 189 тыс. кв. м (+157% г/г, -9% к/к). Драйвер роста — Москва и Московская область с удвоением продаж в Санкт-Петербурге и регионах. Самолет также показал значительное увеличение продаж в I квартале 2024 г. до 75,2 млрд руб. (+75% г/г) и 348,8 тыс. кв. м (+142% г/г). При этом в течение квартала компания отмечает восходящий тренд от месяца к месяцу.
На фоне высокого роста продаж у Эталона и Самолета результаты ЛСР выглядят слабо: продажи снизились на 9% г/г и 55% к/к, до 147 тыс. кв. м, но повышение средней цены до 217,7 тыс./кв. м (+36% г/г, -1% к/к) позволил показать увеличение продаж г/г до 32 млрд руб. (+25% г/г, -55% к/к).

Цены на жилую недвижимость постепенно начнут снижаться на фоне сокращения государственных субсидий и уменьшения доступности ипотеки, считает президент — председатель правления Сбербанка Герман Греф.

«Цены на жилье, правда, они повышаются. Опять-таки это связано с тем, что сегодня более 70% ипотеки — это субсидируемая ипотека со стороны государства. Как только субсидии будут сокращены, а они постепенно сокращаются, то и цены будут постепенно падать», — сообщил Греф в интервью телеканалу «Россия 24».

Элитная загородная недвижимость подешевела на 45% в Подмосковье на год, говорится в исследовании «Инком-Недвижимости».

«Элитная недвижимость — это всего 3% в совокупной экспозиции; за год доля объектов осталась прежней, а медианная цена снизилась на 45% — со 131,6 млн до 72,1 млн рублей», — подсчитали аналитики.

По их данным, львиную долю предложения загородной «первички» занимает экономкласс — 78%, год назад она была такой же. Средняя стоимость лота за этот период повысилась на 20% — с 1,7 млн рублей до 2,1 млн рублей.

www.interfax.ru/moscow/904255

Вопрос распространения льготной ипотеки на вторичный рынок жилья находится на стадии обсуждения. Об этом сообщил заместитель председателя Банка России Алексей Заботкин на пресс-конференции.

«В части льготной ипотеки на вторичном рынке — эта тема действительно находится в обсуждении в целом. Наше мнение, что имеет смысл обсуждать распространение на вторичный рынок программы постоянного действия, как семейная ипотека, которая, предполагается, будет действовать достаточно длительное время и является более адресной», — сказал Заботкин.

www.mk.ru/economics/2023/05/29/v-rf-mogut-rasprostranit-lgotnuyu-ipoteku-na-vtorichnyy-rynok.html