АО «Коммерческая недвижимость ФПК «Гарант Инвест» — российский девелопер, управляющий портфелем коммерческой недвижимости в Москве. Активы компании представлены шестнадцатью собственными объектами, в основном районными торговыми центрами площадью от 5 до 50 тыс. кв. м. В прошлом году отрасль торговой недвижимости оказалась в непростом положении. Средний размер объектов, комфортная локация и позиционирование в сегменте товаров и услуг повседневного спроса позволили компании продемонстрировать завидную устойчивость в 2022 г. Ключевые вопросы, которые интересуют в свежем отчете за первое полугодие 2023 г.: насколько устойчивыми оказались конкурентные преимущества компании и как быстро идет восстановление?

Помимо финансового отчета компания опубликовала дополнительные материалы, где раскрыла операционные показатели и ближайшие планы по вводу новых объектов. Эти данные также будут частично освещены в настоящем обзоре.

Структура активов

Активы компании представлены инвестициями в недвижимость (71% от валюты баланса), а также финансовыми вложениями (21% валюты баланса) — займами сторонним предприятиям разной срочности.

Суммарный объем торгов по шести биржевым выпускам эмитента составил 157 млн рублей.

Сравнение выпусков за неделю

Суммарный объем торгов на вторичном рынке по шести выпускам эмитента составил 727 млн рублей. Инвесторы получили перечисленный эмитентом купонный доход по двум эмиссиям в размере 76,5 млн рублей.

Итоги торгов

29 августа началось размещение пятилетнего выпуска облигаций АО «Коммерческая недвижимость ФПК «Гарант-Инвест» серии 002Р-07.

Это второй по счету выпуск, размещаемый эмитентом в этом году, который имеет ежемесячные выплаты купона. Ставка 1-12-го купонов установлена в размере 14,5% годовых, ставка 13-60-го купонов — 13% годовых. Начиная с даты размещения за три дня августа инвесторы выкупили облигации на сумму 676 млн рублей. Всего на момент публикации размещено 842 млн рублей от общего объема в 4 млрд рублей. Напомним, что 0,5% от объема покупки бумаг можно получить через систему Boomerang.

С пятилетним выпуском биржевых облигаций серии 002Р-07 (4B02-07-71794-H-002P) номинальным объемом 4 млрд рублей эмитент вышел на биржу 29 августа 2023 г. По выпуску предусмотрено 60 ежемесячных купонов. Номинальная стоимость одной облигации — 1000 рублей. Ставка купона зафиксирована на весь период обращения.

Суммарный объем торгов по шести биржевым выпускам эмитента составил 90,3 млн рублей.

29 августа началось размещение пятилетнего выпуска облигаций АО «Коммерческая недвижимость ФПК «Гарант-Инвест» серии 002Р-07. За четыре дня инвесторы выкупили 17% (680 млн рублей) от общего объема эмиссии 4 млрд рублей. По выпуску предусмотрена амортизация: в дату выплаты 36-го купона будет погашено 25% от номинальной стоимости бумаг, в даты выплат 48-го и 60-го купонов — по 37,5% от номинала. Ставка 1-12-го купонов установлена в размере 14,5% годовых, ставка 13-60-го купонов — 13% годовых. Купоны ежемесячные. Напомним, что 0,5% от объема покупки бумаг можно получить через систему Boomerang.

Недельный объем торгов по выпуску серии 001Р-05 снизился до 16,5 млн рублей. Цена сохраняется стабильной на уровне чуть ниже номинала, при этом доходность растет за счет того, что близится срок погашения — в апреле 2024 г.

Стабильно торгуется выпуск эмитента серии 002Р-05 также в объеме около 15 млн рублей (в среднем — 3 млн рублей в день). Цена по выпуску снизилась с 102,7% до 101,5% от номинала, при этом, учитывая купон 14,75% до погашения в ноябре 2025 г., доходность выросла на 0,5% до 14,5%.

Суммарный объем торгов по пяти биржевым выпускам компании составил 91,9 млн рублей.

15 августа Банк России принял решение повысить ключевую ставку на 350 б.п., до 12% годовых, что в свою очередь внесло коррективы в ситуацию на долговом рынке. Однако негативной реакции на события августа в торгах облигациями АО «Коммерческая недвижимость ФПК «Гарант-Инвест» не наблюдалось. Более того, объемы сделок с ценными бумагами указывают, что ребалансировка (повышенные объемы) прошла еще задолго до оглашения даты внепланового заседания совета директоров Банка России.

В начале месяца наиболее значительную динамику по оборотам показали выпуски серий 001Р-05 и 002Р-03. Недельные объемы торгов составляли от 70 до 97 млн рублей, что в три-четыре раза превышало среднюю норму торгов за неделю. При этом средняя доходность выпуска 001Р-05 увеличилась до 15,09%, а средняя доходность выпуска 002Р-03 снизилась до 12,32%. Выпуск 001Р-05 с купоном 12% погашается в апреле 2024 г., а 002Р-03 — в марте 2024 г.

Эмитент представил аудированную финансовую отчетность по МСФО и специальный отчет за первое полугодие 2023 г.

По данным консолидированной финансовой отчетности АО «Коммерческая недвижимость ФПК «Гарант-Инвест», в первом полугодии 2023 г. выручка компании от аренды достигла 1,45 млрд рублей. Это на 6% больше, чем за тот же период 2022 г. EBITDA составила 1,47 млрд рублей (+9,4%). За период с января по июнь 2023 г. ФПК «Гарант-Инвест» получила чистую прибыль в размере 10,5 млн рублей.

«Основными драйверами роста бизнеса ФПК «Гарант-Инвест» стали премиальная локация, концепция торговых центров, диверсифицированная бизнес-модель и профессиональный менеджмент», — отметили в компании.

«Несмотря на новые вызовы, с которыми столкнулась российская экономика, бизнес-модель компании продолжает демонстрировать устойчивость перед внешними потрясениями, что обеспечивает неослабевающий интерес покупателей и арендаторов к торговым центрам компании. Мы прогнозируем сохранение тенденций первого полугодия в годовой динамике посещаемости торговых центров и ожидаем рост посещаемости примерно на 10%, до 40 млн человек», — прокомментировали итоги первого полугодия представители ФПК «Гарант-Инвест».

В системе Boomerang начался сбор уведомлений о намерении приобрести пятилетние облигации АО «Коммерческая недвижимость ФПК «Гарант-Инвест» серии 002Р-07. При покупке ценных бумаг на сумму более 150 тыс. рублей предусмотрен кешбэк в размере 0,5%.

Размещение пятилетних облигаций серии 002Р-07 объемом 4 млрд рублей начнется 29 августа.

Предварительные параметры выпуска

Дата размещения: 29 августа 2023 г.

Регистрационный номер: 4B02-07-71794-H-002P.

Объем выпуска: 4 млрд рублей.

Номинал одной облигации: 1000 рублей.

Срок обращения: 5 лет.

Ориентир ставки купона: с 1-го по 12-й купонный период — 14,5% годовых, с 13-го по 60-й купонный период — 13% годовых.

Периодичность выплаты купона — ежемесячно.

Амортизация: в дату выплаты 36-го купона будет погашено 25% от номинальной стоимости, в даты выплат 48-го и 60-го купонов — по 37,5% от номинала.

Минимальный объем для получения вознаграждения: 150 штук облигаций (150 тыс. рублей).

• «Бизнес Альянс» зарегистрировал выпуск облигаций серии 001P-02 на Московской бирже. Бумаги включены в Третий уровень листинга. Присвоенный регистрационный номер — 4B02-02-59083-H-001P от 23 августа 2023 г.

• МФК «Фордевинд» зарегистрировала выпуск облигаций объемом 250 млн рублей сроком обращения 3,5 года. Бумаги включены в Третий уровень листинга и Сектор ПИР Московской биржи. Ориентир ставки купона — 17% годовых, купоны ежемесячные. Номинал одной облигации — 1000 рублей. По выпуску предусмотрена равномерная амортизация в последние шесть месяцев обращения. Выпуск предназначен для квалифицированных инвесторов. Планируемая дата начала размещения — 28 августа. Организатор — ИК «Иволга Капитал».

• «Гарант-Инвест» сегодня, 23 августа, в 11:00 по московскому времени открывает книгу заявок на пятилетние облигации серии 002Р-07 объемом 4 млрд рублей. Сбор продлится до 16:00 24 августа.

• Сегодня «Селектел» начинает размещение выпуска облигаций серии 001P-03R объемом 3 млрд рублей. Бумаги включены Московской биржей во Второй уровень котировального списка и Сектор РИИ. Ставка купона установлена на уровне 13,3% годовых. Купоны полугодовые. Номинальная стоимость одной бумаги — 1000 рублей. Сбор заявок на выпуск прошел 14 августа 2023 г. Организатор и андеррайтер — Газпромбанк.

• «Гарант-Инвест» зарегистрировал выпуск пятилетних облигаций серии 002Р-07 объемом 4 млрд рублей. Присвоенный регистрационный номер — 4B02-07-71794-H-002P. Московская биржа включила бумаги в Третий уровень котировального списка. Ориентир ставки купона — 13,25% годовых. Купоны ежемесячные. По выпуску предусмотрена амортизация: в дату выплаты 36-го купона будет погашено 25% от номинальной стоимости бондов, в даты выплат 48-го и 60-го купонов — по 37,5% от номинала. Ранее сообщалось, что эмитент планирует собрать заявки на выпуск облигаций с 11:00 по московскому времени 23 августа до 16:00 24 августа. Техразмещение запланировано на 29 августа. Организаторы — БКС КИБ и Газпромбанк.

Суммарный объем торгов по пяти биржевым выпускам компании составил 237,6 млн рублей.

Деньги решают — так наши аналитики оценили динамику торгов по выпускам АО «Коммерческая недвижимость ФПК «Гарант-Инвест» (и не только его) на прошедшей неделе. На фоне отсутствия значимых корпоративных новостей и продолжающегося ослабления рубля, несмотря на ужесточение монетарной политики со стороны Банка России, объем торгов по всем выпускам эмитента заметно вырос, а вслед за ростом спроса выросли и цены, что снизило доходности обращаемых выпусков.

Наиболее значимую динамику по оборотам показал выпуск серии 002Р-03, объем торгов за неделю которым вырос с 52,5 млн рублей, до 152 млн рублей. При этом доходность снизилась ниже 13% годовых и к концу недели составила 12,3%. На больших объемах выпуск торгуется с дисконтом к номиналу, несмотря на купон 10,5% годовых с погашением в апреле 2024 г.

Самый доходный выпуск серии 002Р-05 торговался с доходностью около 13,5% годовых, а объем торгов также более чем удвоился в сравнении с предыдущей неделей. Цена выпуска закрепилась выше 103,5% от номинала, но и купон по выпуску, размещенному в начале 2023 г., составляет 14,75% годовых до погашения в ноябре 2025 г.