Новости тг-канал
Купить Mozgovikмолодчинка!)
у Сереги Потанина пост недавно прочитал. Заставил меня он задуматься.
Я продал квартиры, которые обыгрывали биржу
У меня было 7 квартир. Четыре продал. На днях сел и честно всё пересчитал — с налогами, простоями, ремонтами.
Оказалось, бетон обыграл фондовый рынок. Около 15% годовых против 13–14% у широкого рынка.
Я всё равно продал. И продал бы снова.
Почему я вообще пошёл в квартиры
Родители всю жизнь торговали в Лужниках. Когда у них пошли деньги — покупали квартиры на котловане. Это работало у меня на глазах.
На бирже я к тому моменту уже обжёгся — по молодости слил деньги на Форексе. Смотреть в ту сторону я просто не стал. Других вариантов перед глазами не было: либо депозит, либо бетон.
А главное — я тогда очень хорошо зарабатывал. Когда в моменте заходит много, ты вообще не думаешь про доходность. Не считаешь проценты, не сравниваешь инструменты. Есть понятный вариант — ты откладываешь и покупаешь.
Так и появилась цель: набрать 10 квартир и жить с потока.
И решение оказалось правильным. Квартиры дали больше, чем дал бы рынок за те же годы. Тут я себя не корю.
Почему тогда продал
Изменился не инструмент. Изменилась моя задача.
Пока я много зарабатывал, мне было всё равно — 4% там или 10%. Основные деньги приносила работа, капитал просто лежал и рос.
Потом я перешёл на жизнь с пассивного дохода. И вот тут эффективность капитала стала главным вопросом. Когда живёшь с потока, разница между 4% и 10% — не абстракция. Это буквально твой месяц.
К этому моменту у меня был опыт и там, и там. Не теория — свои деньги, прожитые в обоих инструментах. Разница видна по двум пунктам.
Первое: поток в моменте больше. Квартира за 12,5 млн даёт 45 000 в месяц — меньше 4% годовых. Крепкие дивидендные компании платят 10% и выше.
Второе, и это важнее: один поток растёт, а другой стоит.
Сбербанк за 2017 год заплатил 6 рублей на акцию. За 2024-й — 34,84. Рост почти в 6 раз. Моя аренда за те же годы: 25 000 → 45 000. Меньше чем вдвое.
Я вышел не из плохого актива. Я вышел из актива, у которого поток не умеет расти сам.
Три квартиры я оставил
Они дают 3,7% годовых. Те же деньги в бумагах принесли бы на 145 000 в месяц больше. Считал.
Но это уже не инвестиция. Это подстраховка, вторая пенсия родителям и запасной вариант жилья. Страховку доходностью не меряют — никто не спрашивает, сколько процентов годовых приносит страховка на машину.
Просто цену спокойствия честнее знать. Моё стоит около 1,7 млн в год, и я плачу осознанно.
С чего бы я начинал сегодня
Депозит и фондовый рынок. Всё.
Не потому что квартиры плохие. Просто квартира — инструмент для другой стадии. Пока капитала нет, её у вас в списке доступного нет.
Дальше по мере роста: около 15 млн — есть смысл посмотреть на льготную ипотеку. От 40–50 млн — одна квартира в портфель, для спокойствия и диверсификации.
Я шёл наоборот — сначала бетон, потом биржа. Не потому что был умнее, а потому что тогда перед глазами был один пример.
И момент, который не учитывает никто: пока человек копит на квартиру, его деньги 3–4 года лежат почти под ноль.
Зачем инвестировать маленькие суммы
Говорят: начните, и сложный процент всё сделает. С 1000 рублей он ничего не сделает.
Маленькие суммы нужны ради навыка, а не ради процентов.
Когда у меня пошли большие деньги, я не знал, что с ними делать — и понёс в то, что видел у родителей. А знаю людей, у которых первые серьёзные деньги ушли в пирамиды и к мошенникам. Просто потому, что учиться пришлось сразу на большой сумме.
Шишки дешевле набивать на 10 000, чем на 10 000 000.
Главное, что вылезло из расчёта:
Мы спорим «квартира или акции», а разница между ними — 1–2 процента годовых.
Результат сделало другое: сколько я зарабатывал и сколько откладывал.
Спор о том, куда положить, — вторичен. Первично то, сколько ты туда приносишь.
