Информация
Блог им. di_zagr
Вычеркните «свою квартиру» из целей и не дарите банку 21 млн. Почему я больше не гонюсь за своей недвижимостью
- 16 сентября 2026, 15:20
- |
Я перестал гнаться за навязанным обществом эталоном мужчины: «если есть своя квартира/дом, то ты надежный»
С текущей рыночной ситуации — это просто маркетинговый ход и кандалы на 20-30 лет.
Осенью 2026-го есть 4 легальных способа купить своё жильё:
За Наличку
В первом полугодии 2026-го россияне закрыли около 600 тысяч сделок за свои (данные ВТБ и М2).
Средний чек на вторичке — 6 млн рублей.
+ после еще ремонт.
Либо вы входите в тот самый процент богатых людей нашей страны или это был весь ваш капитал и осталось 0₽ на счету.
Рыночная ипотека
По обзору Дом РФ на 9 сентября 2026 года ставки держатся в диапазоне 15,9–19,45%, средневзвешенная около 18,5%.
РБК посчитали в марте: однушка в новостройке, например, Нижнего Новгорода стоит 8,7 млн, платёж — 118,2 тыс. в месяц.
Средняя начисленная зарплата по стране в июне, по Росстату, почти 115 тыс.
Где логика?!
Платёж больше, чем средняя зарплата по России. За 20 лет банку уходит 21 миллион сверх тела кредита.
Семейная ипотека
Ставка 6% пока ещё есть. Только с 1 февраля 2026-го правило жёсткое: одна семья — одна льготная ипотека. Лимит 6 млн в регионах, 12 млн в столичных.
Берём максимум: 6 млн на 20 лет дают платёж 43 тыс. и переплата 4,3 млн. С первоначальным взносом это квартира за 7,5 млн. Метр в новостройках миллионников в августе стоил 210 400 руб. (данные ЦИАН).
И не забываем ещё + ремонт
В Москве картина ещё веселее: средняя квартира в новостройке — 20,7 млн по индексу РБК. Льготные 12 млн вам дадут. Остальные 8,7 млн ищите сами.
Рассрочка от застройщика
Та же ипотека, только переплата зашита в цену метра.
Я лучше отдам 31.000 ₽ арендодателю, чем 118.000₽ банку
Однушка в миллионниках в июне 2026-го стоила 30,9 тыс. в месяц («Этажи»).
Разница с ипотечным платежом почти 90 тысяч. Каждый месяц. 240 месяцев подряд.
А почему жить только в России?
Пассивные 150 тысяч в месяц меняют сам вопрос «где жить». Не «в каком районе», а «в какой стране в этом сезоне».
Например есть Азия. С хорошим жильём в аренду, спелыми фруктами вместо пластиковых из супермаркета, океан под боком + нормальная экология.
Ты можешь быть месяц в одной стране, а потом перебраться в другую.
Надоела страна — меняете. А не ищете, кому переуступить ипотеку.
Читатели с детьми сейчас напишут: «а школа?».
Онлайн-школ уже десятки, семьи живут так годами. Держать себя в четырёх стенах ради школы в соседнем дворе, где дают среднее образование, — на мой взгляд плохая сделка.
Половина скажет: аренда — выброшенные деньги, ты кормишь чужого дядю.
21.000.000₽ переплаты тоже уходит чужому дяде, он называется банком и нашей системой.
Хочешь собрать свой первый капитал и получать 100-150 тыс/месяц?
Подписывайся и читай каждый пост — загружай себе новые мысли, которые создадут действия и приведут к результату!
Здесь пишу полезные мысли о финансах, инвестициях и показываю свой ИнвестПуть!
Больше сильных мыслей в моих каналах:
ТГ — t.me/dizagr_invest
МАХ — max.ru/channel_dizagr_invest
теги блога Загребин Дмитрий Инвест Путь
- CNYRUB
- FIRE
- FOMO
- IMOEX
- OZON
- Whoosh
- автомобили
- автор
- акции
- акции мосбиржи
- банки
- баскетбол
- биржа
- блог
- вклады
- Возврат денег
- ВУШ
- геополитика
- Девальвация
- девальвация рубля
- диверсификация
- диверсификация портфеля
- дивиденды
- дно где то рядом
- долги
- долгосрочный инвестор
- должники
- доллар рубль
- доход с биржи
- доходная недвижимость
- заседание ЦБ РФ
- золото
- золотодобывающие компании
- инвестиции
- инвестиции в недвижимость
- Индекс МБ
- индекс мосбиржи
- индекс московской биржи
- итоги месяца
- как сохранить капитал
- капитал
- ключевая ставка ЦБ РФ
- когда покупать акции
- когда продавать акции
- коррекция на рынке
- личные финансы
- маржин колл
- МосБиржа
- Москва
- МТС
- Мусорные акции
- налоги
- налоги государство
- налоги для инвестора
- налогообложение на рынке ценных бумаг
- настойчивость
- начать торговать
- Недвига
- недвижимость
- недвижимость в РФ
- новчикам
- норма сбережений
- Облигации
- ослабление рубля
- откат коррекция
- отмена дивидендов
- отскок
- отскок дохлой кошки
- падение акций
- падение индекса
- падение рынка
- падение рынка акций
- погашение облигаций
- Полюс Золото
- портфель
- портфель инвестора
- пульс
- ракета
- ранняя пенсия
- результат
- рост акций
- рубль
- С чего начать новичку
- Самокаты
- сбер
- сбербанк
- свобода воли
- спорт
- страхи и ожидания
- Тайланд
- Толпа
- трейдинг
- Финансовая грамотность
- финансовая грамотность населения
- фондовый рынок
- форекс
- фундамент
- фьючерс MIX
- ЦБ РФ
- экономика России
Поэтому погружающиеся инвесторы и имеют доли в бизнесах (и весь список Форбс поголовно там), а не коллекционируют бетонные коробки (да ещё и самые низкодоходные — жилые), как делают бестолковые бутовушники. Но чаще это дамочки, у которых из всего интеллекта превалирует лишь инстинкт гнездования. А читать финотчетности они и до самой смерти всё равно не осилят даже начать, не то что погрузится на инвесторском уровне.
В отличии от вас, который просто нафантазировал себе, что рынок за океаном строится по каким-то «иным» критериям. И поэтому «там можно, а тут априори невозможно». Хотя у нас сотни эмитентов, немалая часть из которых не только дешевы, но и фундаментально устойчивы — выбор имеется на любой вкус.
Что же касается конкретно ДомРФ, то достаточно даже просто прочесть его отчетность, чтобы понять источники его финпотоков и оценить насколько они рисковы против других эмитентов или даже своего же сектора.
Что касается ДомРФ, то никакая «отчетность» не отражает будущих форсмажоров в виде гиперка, мощного девала или вообще переформатирования страны. Вы эти риски почему-то совершенно не закладываете, а именно они — главное отличие русфонды от.
Т.е. о вообще непроизводительных активах. Вероятно поэтому у вас и нет понимания как «девал и гиперок» впитывается в выручки и прибыли компаний на дистанции. И оттого такой страх подобного.
Что касается рисков «переформатирования страны», то этот пример тоже имеется. У соседей. Бетонные инвесторы в донецкую недвигу (развитого и прежде богатого города-милионника) поразорялись ещё в 2014м. В т.ч. и потому, что никакую квартиру не продашь в стакане за секунды. И особенно при проблемах. Так что и тут тоже проигрыш против акций.
Так что пока молодые-смелые стремительно богатеют на ММВБ, приходится страдать в «непроизводительных» драгметах ))
Тогда тем более странно читать от вас нубские страхи.
Но то, что отчетности компаний вы вообще не открываете — видно сразу. Даже мне, МВА не имеющему, но имеющему бакалавриат и магистратуру в ВШЭ за плечами.
Но тогда понятно, почему вы на голубом глазу озвучиваете типичнейшую лудоманию, вместо куда как более безопасного фундаментального инвестирования. Ведь реальный пользователь МВА прекрасно знал бы насколько непредсказуемее биржевые цены сырья против финрезов публичной компании. Причём особенно на длинных горизонтах. И если для первого сколь многофакторную модель не строй — всё равно не попадёшь, то для второго достаточно мониторить заранее известные входящие и выходящие тарифы на этапы/товары хоз. деятельности компании, читать квартальники и слушать о динамике планов капексов/M&A от её менеджмента.
Да, по-наблюдению средние трейдуны это обычно не в силах даже осознавать, но столь же среднему инвестору это делать наоборот вполне привычно. Причём именно это и поднимает их над лудоманами. Тем более, что последние не понимают даже что такое производительный актив. Поэтому готовы хоть пожизненно проторчать в том, где априори не генерируется прибавочной стоимости. А вся выискиваемая «прибыль» — это бесконечная попытка предугадать колебания, где средняя на длинной дистанции плетется просто темпом инфляции. Из которой, понятно, придётся ещё и брокерские комсы вычитать.
Я прошу прощения за прямоту, но так часто приходится мусолить эти заблуждения среди непогружающейся публики (а даже на смартлабе такой 90%, несмотря на декларируемость площадки как «инвестсообщества»), что говорю уже без расшаркиваний.
Кстати, такая публика потому двумя руками за «инвестиции в бетон» (пусть даже и жилой), что во всём остальном они хронически минусовые. И ценность капитала никогда и не познавали.
Теперь про золото. Оно конечно на долгосроке никуда не растёт выше долларовой инфляции. А до текущего роста оно также схлопывалось (росто тут циклы подлиннее, чем в любом другом сырье, т.к. у золота есть ещё накопительная функция).
Всё это не просто известные любому экономисту вещи, а вообще азы. Не думал что даже это в итоге придётся разжёвывать. Борясь с раздражением :))
Кстати, для сравнения, можете погуглить динамику роста ЧП того же Дома.РФ за прошедшее десятилетие. Соотнесите с динамикой золота, даже в его ныне растущей фазе, осознайте и сделайте выводы. Заодно о том, можно ли наращивать прибыль в воюющей стране, при улетевшей в неадекват ставке ЦБ рубящей необходимое финансирование, причём ещё и в условиях блока альтернативы из иностранного капитала.
Теперь про золото. Оно, конечно, на долгосроке идет примерно в темпе инфляции, но является одним из немногих способов сохранить покупательную способность при суперкризисах, один из которых переформатирует большую часть российской экономики. Верите вы в светлый договорнячок, возврат к нормальности и прочее замирение с приходом иностранного капитала, отбирая по фундаменталу — ну и на здоровье. Я в это светлое будущее не верю, перекладываясь в суперконсервативные инструменты, и что куда важнее — рынок не верит.
1) мне 52. Вероятно я постарше вас ;)
2) на любом экономическом цикле есть его бенефициары (просто при падениях их сильно мерьше, чем при росте). Это тоже азы.
Что касается золота, то скажу в очередной раз — оно проигрывает бизнесу просто по своей природе. Ибо, в отличии от него, не генерит ни при каких циклах прибавочную стоимость. Это тоже самое что обсуждаемый нами бетон: один просто стоИт (золото), колеблясь с рыночной коньюнктурой в секторе и дорожая в среднем на инфляцию; а вот другой превращён в пусть и в низкорентабельный, но бизнес и сдаётся в аренду за стоимость превышающую издержки на подобное.
Вот я, к примеру, всё время СВО пересиживаю там, где нет никакого влияния санкций, отрубания половины логистики, динамики валютного курса, геополитич.решений. Вообще ничего внешнего нет, кроме заранее известных тарифов и лёгкости (для меня, именно как погружающегося в фундаментал) расчета динамики предстоящей прибыли каждого из эмитентов в моём портфеле. И дивпотока с него. И тогда какое мне дело, где там с трудом плетется широкий рынок?
Поэтому адекватный инвестор это априори не «про индекс». Последний лишь для фондов, где вся инвестдекларация порезана ограничениями. Причём это ещё до требований к ликвидности.
А уж за пределами фундаментальных инвестиций творится вообще вертеп. Средний хомячок отродясь не ходил никогда дальше графика. Поэтому увидит подскок доллара — бежит туда. Собственно как и нефтегаза/золота-серебра и.т.п. Поэтому стата среди трейдеров так уступает инвесторской. А у интрадейщиков опускаяется вообще к лотерейной. Ибо без погружения в фундаментал (или хотя бы статистику, чтобы лепить роботов на бэктестах в надеждах продолжения тенденций) вэлью не получить в принципе. Максимум (при отказе от трейдинга и непрерывном удержании) плестись за инфляцией. А на публику фантазировать как «взял на лоях и продал на хаях», в реальности оседлав не волатильность, а уши новоприбывших лудоманов. Таким потом даже «обучение торговле» можно втюхать. И ведь купят, ибо самостоятельно пихнувшись в заранее невыгодную деятельность однозначно получат негативный опыт. Думая что дело лишь в том, что не купили «хороших» курсов.
1. Значит, ровесники :)
2. Я писал не про интрадей и вообще не про срочку, а про выход из бумаг в физические активы, которые не обнулят в предстоящем процессе раздела и пересборки, а жить на что-то будет надо. Фундаментал у многих предприятий Российской Империи в 1915 году или у заводов СССР в 1988 тоже был превосходный.
Причём, что мы видим сейчас в том же Сбере? А он и по текущей недооценён к своему же фундаменталу (спасибо СВО и долгосрочному задёргу ставки ЦБ).
Форвардная Е/Р-2026 превышает 30% годовых, половина из которой выплатится вообще наликом (что нынче больше любых депозитов), а вторая уедет в дальнейший рост капитала, что даст буст и к последующему росту прибыли с него (хотя ранееупомянутый Дом.РФ ещё лучше дежурного Сбера. Как раз ввиду ещё большей безопасности при внешних вызовах, притом что дешевизна-2026 ровно такая же, как и дивдоха).
Теперь про русфонду в целом. Ваши опасения были бы оправданы, лишь если бы были предпосылки к смене строя. В отличии от происходившего век назад, нынче ничего подобного нет ни снаружи у соседей, ни внутри страны, ни в запросе нынешнего российского общества ни снизу, ни уж тем более сверху. Нынешние потребляшки, воспитанные на обилии рекламы и дискредитации коммунизма прям со школьных учебников, даже восстановления профсоюзов не требуют, не то что фундаментальных вещей типа смены строя в результате революций с отменой частной собственности на средства производства. Кстати, если вдруг не знали, но и после октября 1917 у отеч.бирж была лишь пауза. И с приходом НЭПа они опять заработали, вплоть до его отмены перед стартом первой пятилетки Индустриализации, давшей билет обложенному блокадами СССР на старт пути к супердержаве. А вот что тогда же произошло с «собирателями золота» хорошо описано Ильфом и Петровым в их бессмертном «Золотом телёнке» ;)
Что касается рассуждений об «отсутствии предпосылок» — точно так же думали обыватели что в 1916, что в 1990 году.
Кстати, если вдруг не знали — с приходом НЭПа биржи несколько лет работали, конечно, только к дореволюционным акциям никакого отношения они не имели. Торговались на них в основном товары, драгметаллы и долговые обязательства. А у собирателей золота, в отличие от собирателей акций, была возможность выжить в Голод, прикупив еду в Торгсине.
Перед 2008 на русфонде образовался пузырь, относительно её же фундаментала. Который конечно не обошёл и Сбер. Тогда оный торговался впятеро дороже своего капитала, а сейчас всего за 0,7 от оного. Аналогично и по соотношениям к генерируемой компанией прибыли. А уж дивдоха тогда была вообще околонулевой.
А сейчас даже одними дивами бумага выплатила кратник к той цене.
А теперь представьте, если бы я в вашем стиле манипулировал. Взял бы пик даже хоть того же золота, напр в начале 1980х и соотнёс с худшим для него периодом (как у русфонды с СВО и ДКП), где тогда был не минимум профита, а глубочайший убыток. И всех стал увещевать, что золото «на самом деле» не только не спасает от инфляции, а даже в номинале разоряет всех прикасающихся к нему бедняг. А инвестиции это всё для дураков, ибо умные инвестируют исключительно в тушёшку и патроны. Ведь ими можно напрямую пользоваться, в отличии от куска металла (или тем более в виде циферок на счете ДЕПО) или акций.
То вы вместо продолжения дежурных мантр все же открыли бы предложенное. Компании уже много лет (это только на бирже она недавно). А уж последние года она ещё более наглядно публикует. Где прекрасно видно как прошёл её бизнес в т.ч. тот же 2022й. Хоть на примере ROE (это главный показатель рентабельности), хоть прямо на ЧП.
Кстати, можете соавнить с волатильностью Сбера того же периода. А именно он является любимой бумагой на русфонде не только для местных, но и для тех самых западных институционалов «разбалованных американским S&Р».
А уж при «худшем варианте», т.е. приходе боёв и в нашу с вами столицу, уверяю, одна из миллионов типовых коробок жилого бетона будет оценёна ещё ниже долей в бизнесе. Но, главное, прежде выйти из неё оперативно не получится. Про пример Донецка я вам выше уже расписал.
А что касается «типовой коробки», то разница между бизнесами многократно больше, чем между типовыми квадратами в МКД. Именно поэтому фундаментальный отбор среди эмитентов куда как эффективнее, чем выбор среди бетонных коробок. Причём даже если последнюю использовать не в быту, а тоже исключительно как бизнес — инвестиционно-арендный.
А уж в золоте (и прочем дежурном трейдерском наборе срочки) выбор будет отсутствовать вовсе. Одна унция от другой не будет отличаться в принципе. Где и как её не купи.
Надо мыслить зрело, состоявшийся в жизни мужчина должен иметь отдельную квартиру, машину, загородный дом, велосипед и наручные часы. Если у вас этого нет, то как вообще можно рассматривать какие-либо отношения?
А вот уметь разбирать автомат, разбить лагерь и иметь навыки туристического ориентирования на местности — должен уметь каждый зрелый мужчина.
и родить двух детей минимум.
Оттого и типичный вымысел про «должен» в отношении противоположного пола.
Тем более если развод уже так давно (т.е. дама ещё и в возрасте) и фантазии уже давно стали привычкой.
Только я то мужчина (причём как раз «зрелый» по вашей классификации), а не другая дамочка для залива в уши. И прекрасно знаю ЧТО и КТО у нас на самом деле в приоритете
Впрочем, ладно. Кто я такой, чтобы всуе подтрунивать над чужими фантазиями. Лучше пожелаю удачи! В т.ч. и в нашем с вами общем — инвестициях.
школа это уже давно не школа, а камера хранения.
Но бОльшая часть обывателей носится с ней как со священной курицей (в перерывах между скидыванием на шторы и прочее) И смех и грех.
достаточно посмотреть выпуск с ним у Бабайкина (пенсия 35) и все становиться ясно.
Там, если не ошибаюсь, он вроде говорил что сейчас, в возрасте 30+, переехал в Мск (прежние работы изжили себя), в хостеле живет в режиме экономии и ищет себе новое применение … семьи нет, недвиги вроде тоже нет...
Вот такой успешный успех де факто у автора, к-рый других жизни учит.
Т.н. «зефирный эксперимент» наглядно показал, что воля отказаться от текущего потребления в пользу большего, но в будущем, характеризует более успешных на дистанции людей. Тут главное МНОГОФАКТОРНО рационально расставить приоритеты и не свалиться в крайности.
При этом долгосрочные риски околонулевы, ибо это прокси на всю отеч. финсистему. Т.е. риск внезапной смерти инвестора будет выше, чем разорение данного финактива.
Тем более если это была новостройка, которая теперь стала вторичкой, т.е. варианта льготной ипотеки покупатель оформить уже не сумеет.
Это Сбер всё непрерывно показывает, да ещё и ликвидность сиюминутная — продажа за 1 секунду. Без внерыночных рисков на сделке и даже не вставая с кресла. Недвиге о подобном только мечтать.