Mocкoвcкaя биpжa нaчнeт paccчитывaть и публикoвaть индeкc фoндoв нeдвижимocти c 27 ceнтябpя.

«MREF» — Индикaтop будeт paccчитывaтьcя нa ocнoвe цeн пaeв зaкpытыx пaeвыx инвecтициoнныx фoндoв (ЗПИФ), инвecтиpующиx в нeдвижимocть.

B бaзу pacчeтa индeкca фoндoв нeдвижимocти вoшли пaи ЗПИФ «Aльфa-Кaпитaл Apeндный пoтoк-2», ЗПИФH «Coвpeмeнный Apeндный бизнec», ЗПИФH «PД», ЗПИФH «Coвpeмeнный Apeндный бизнec 2», ЗПИФH «Coвpeмeнный 6», ЗПИФH «Aльфa-Кaпитaл Apeндный пoтoк» и ЗПИФH «Кoммepчecкaя нeдвижимocть».

Xoтя гopaздo пpaктичнee для pacчётa aльтepнaтивнoй дoxoднocти будeт выглядeть индeкc фoндoв нeдвижимocти пoлнoй дoxoднocти, eгo кoд – MREFTR.

Ecли вepить цифpaм, ипoтeчныe зaймы, блaгoдapя кoтopым, кaк cчитaeтcя, выpocли цeны нa жильё, тoлькo в июнe были бoльшe, чeм выдaнныe пoтpeбитeльcкиe кpeдиты. Пpи этoм, cтaвкa пo кpeдиту вapьиpуeтcя oт 16 дo 33% (пoлaгaю, чтo этo бeз учeтa cтpaxoвoк и «дoп. oпций», в дeйcтвитeльнocти, мeдиaннaя, мoжeт быть вышe).

Продолжение статьи
 

Рост пассажиропотока Московского метрополитена с 2021 года составил ~14,1%. Часть станций выросла гораздо выше средних значений, в тот момент, как другие приросли меньше, что говорит о неравномерном распределении и служит показателем перетока из одних округов в пользу других. Эти цифры можно рассматривать через призму различных инвестиционных инструментов, имеющих территориальную привязку.



Видим, что самый большой прирост в совокупности показывают станции ЮЗАО. В то время, как прирост станций ЮВАО и ВАО отстает от среднего темпа роста пассажиропотока. Если бы мы сравнивали акции на фондовом рынке, то станция Юго-Западная оказалась бы в два раза лучше индекса. Важно отметить, что приведенные цифры показывают только самые загруженные станции. Если учесть, что самые загруженные станции ЮВАО и ВАО в большей степени являются конечными, то за самыми загруженными станциями ЮЗАО, пассажиропоток на себя берут и станции Новой Москвы. Вероятно, что по мере ввода новых объектов жилой застройки в отсутствие новых мест приложения труда (о чем было в предыдущей статье) нагрузка на инфраструктуру Новой Москвы будет возрастать опережающими темпами. Для кого-то это может снять страх покупки объекта в «картофельных

( Читать дальше )

Росреестр предоставил интересные данные.


Из регионов было куплено около 66098 объектов недвижимости в Москве. При этом, напомню, что новостроек было продано 110289 (с учетом ТиНАО), а продажи вторичного жилья можно примерно рассчитать, на основе данных от Домклик, получится в районе 141700.

Итого, получаем, что 26% спроса приходится на регионы. Это, кстати, коррелирует с предположением топ-менеджера Циана, что 20-30% объектов покупаются в целях инвестиций.



( Читать дальше )

По результатам первого этапа, мы установили, что объект может претендовать на налогообложение до 2%.

На втором этапе, нам необходимо найти проектную декларацию строящегося объекта.


Как правило, первые этажи будут занимать помещения коммерческого типа. Хотя, на практике, они могут занимать любую площадь любого этажа.
Согласно проектной декларации, у Октябрьской, 98 весь первый этаж будет занимать около ~2000 кв.м. А общая площадь помещений 29425,84 кв.м.

На 2000 кв.м. вероятнее всего расположится коммерция, даже если она полностью будет заниматься торговлей, в рамках той формулировки, которая предполагает изменение налоговой ставки, то это ~6,8% от общей площади помещений, что укладывается в рамки 20%. Напомню, что если объем торговых помещений занимает площадь более 20%, то с такого объекта налог составляет 2%.

Нужно понимать, что этот процесс не может полностью гарантировать отсутствие налога в 2%, ведь торговлю можно вести и на 2 и на третьем этаже. Но такая часть анализа позволит Вам понять, степень вероятности применения размера исчисляемого налога.

( Читать дальше )

Столкнулся с тем, что даже у опытных работников сферы недвижимости (блогеров), возникают сложности с актуализацией информации по налогу на имущество в случае покупки апартаментов, а они берут немалые суммы за подборы, нужно сказать.

Напомню, что налог на нежилое помещение может варьироваться от 0,5% до 2% от кадастровой стоимости приобретаемого объекта.
И сумма за год может получиться значительная, к примеру, может быть 200000 за год при стоимости объекта в 10 млн., или около 4 месяцев аренды будет работать на налог. Ниже приведу пример, как можно на первых этапах отсеять для себя такие тяжеловесные объекты, это позволит снизить риск выбора объекта, у которого будет повышенный налог. Хотя полностью исключать риск налога в 2% не стоит. Также, рекомендую считать модель, используя несколько вариантов сценария.

Расчёт будем смотреть на примере конкретного объекта:

Улица Октябрьская, 98, г. Москва.

(Ранее Mirror Здание от ГК МИЦ, теперь Самолёт с перенесёнными сроками ввода).

Алгоритм:

1. Находим публичную кадастровую карту

( Читать дальше )

Интересные данные от Dataflat.ru

Можно увидеть, как одна только Старая Москва, аккумулирует огромные суммы в сравнении со своими соседями. Если смотреть Санкт — Петербург, там цифры на порядок ниже, как и в любом городе и целом регионе.

Из этих цифр видно, что на рынке новостроек около 443 млрд. проходит за наличные. В 2022 году это значение было около 367 млрд.
Рост составляет 18%, что только немногим отстаёт от темпы прироста денежной массы (19,4%) за год. При этом среднее подорожание лота составило 15%, что обусловлено снижением квадратуры лота. Т.е. тратить наличные на покупку новостройки в реальном выражении стали где-то на 3% больше.

Следует отметить, что сделки за наличные идут с постоянством и увеличением, даже в год продолжительной высокой ключевой ставки.

Если пересчитать, то за наличные покупалось где-то 1820 квартир в месяц, что коррелирует с данными о продажах. (Например, в ноябре было продано всего около 7129 новостроек в границах Старой Москвы).

Даже если полностью убрать ипотеку с госучастием, оставив семейную, льготную и IT, то рынок по объемам выручки вернётся только к 2022 году, но нельзя забывать, что и на депозитах лежит довольно внушительная сумма в 48 трлн.

( Читать дальше )

В этом году: Открытие станции «Потапово» на Сокольнической линии.
                   Обещают 11 станций от «Коммунарки» до «ЗИЛа».

К 2027: Две новые линии — «Рублево-Архангельская» и «Бирюлевская»
          «Южный порт».

К 2034: «Суворовская» — с пересадкой на «Достоевскую».

Интересно, по каким ценам будут выходить инвесторы ЖК «Спутник» от Самолета в момент открытия «Рублево-Архангельской» ветки к 2027 году, который ровно за этим и понравился инвесторам?

Оригинал статьи.

Телеграм.

Сегодня 5-й торговый спотового ETF на Биткоин. На слухах об одобрении цена Биткоина достигала 48000$, сейчас она продолжает снижаться и достигает уже 40437$ на момент написания статьи.
В тройку лидеров по покупке входят BlackRock, Fidelity и Bitwise. Но продаж все равно больше. Из них больше всего продаж из Grayscale Bitcoin Trust (GBTC).
Это может служить хорошим примером, что ожидания могут не соответствовать тому, как поведет себя рынок. Казалось бы, BlackRock, огромный игрок, способен привлечь существенный капитал в любой свой продукт. Но, вероятно, и там не захотели покупать по высоким ценам и часть ликвидности направят в этот продукт позже, а пока пересидят в облигациях на высоких ставках.
Из этого следует, что нельзя сбрасывать со счетов тех, кто захочет продать по любой цене, что квартиру, где достроилось метро, что товар на WB, чтобы поднять карточку товара, что ЗПИФ, когда якорный арендатор попросили снизить арендную плату.

Веду телеграм.

Сейчас на мировой экономической арене наблюдается период экстремально высоких процентных ставок, которых не было уже долгое время.
Это провоцирует большинство держать деньги на депозитах и получать сопоставимую (в зависимости от страны и большую) с инфляцией доходность.


Например, на депозитных счетах американских домохозяйств сейчас скопилось около 9 трлн. долларов. И встает закономерный вопрос, что произойдет с фондовым рынком, с рынком товаров и услуг, с рынком недвижимости, когда ставки начнут снижать? Какой путь выберет эта огромная ликвидность?


( Читать дальше )