Стройка уходит из столиц, а девелоперы начнут банкротиться.

ЦМАКП выпустил прогноз по рынку жилья:

⬛️Если в конце 2020 года на регионы-лидеры приходилось 46% всего жилищного строительства, то к июлю 2025 года их доля снизилась до 33%. За пять лет концентрация рынка упала на 13 п.п.

⬛️Стройка постепенно начинает выходить из крупнейших центров и смещаться в соседние регионы и города второго уровня, где жилье пока дешевле и спрос может расти (Чувашская Республика, Марий Эл, Пензенская область)

⬛️Следующий важный процесс — укрупнение девелоперов. По расчетам ЦМАКП, доля компаний строительного сектора, находящихся под риском потери финансовой устойчивости, в 2025 году выросла до 12%, тогда как многолетняя норма составляла около 8%.

Это означает рост проблемных компаний примерно на 4 п.п. На фоне высоких ставок и слабого роста цен это может привести к банкротствам, слияниям и поглощениям, а также к формированию крупных вертикально интегрированных девелоперских холдингов (советская модель стройкомбинатов).

( Читать дальше )

Разные цифры по вводу многоквартирных домов.

▶️Интересный нюанс в отчете Дом․рф по вводу многоквартирного жилья.

На первый взгляд кажется, что данные противоречат друг другу. В одном разделе за 2025 год указано 35,9 млн кв. м, а в другом — 44,6 млн кв. м.

Давайте разбираться:

⬛️В прошлом году введено 44,6 млн кв. м многоквартирных домов. Из них 35,9 млн кв. м — это ввод по 214-ФЗ, т.е. наиболее прозрачный и подтвержденный сегмент, связанный с проектным финансированием (ПФ). Но физическое строительство этих домов велось в предыдущие годы, а не только в прошлом.

⬛️Весь ввод МКД по данным Росстата составил 44,6 млн кв. м. Это вся многоквартирная застройка в стране: любые дома вне зависимости от схемы финансирования и модели продаж.

⬛️Ввод многоквартирных домов в системе долевого строительства, отраженный в ЕИСЖС, — 35,9 млн кв. м. Этот сегмент в большинстве финансируется через проектное финансирование с эскроу.

⬛️Разница (8,7 млн кв. м) — это дома вне ДДУ: проекты, которые начали до обязательного перехода на эскроу в 2019 году, отдельные ЖСК, кооперативные схемы, ведомственное жилье и другие форматы, которые Росстат учитывает в общем вводе МКД, но не через 214-ФЗ.

( Читать дальше )

Ипотечные неплательщики в цифрах.

▶️Среди заемщиков, которые довели ситуацию до суда и продажи квартиры на торгах, 55% — мужчины и 45% — женщины, говорится в исследовании «Долгового консультанта».

Средний возраст должника-мужчины — 43 года, женщины — 47 лет. При этом разброс довольно широкий: у мужчин от 25 до 59 лет, у женщин от 32 до 76 лет.

⬛️Размер просроченного ипотечного долга почти одинаковый. У женщин в среднем 9,51 млн руб., у мужчин 9,38 млн руб. — разница всего около 1,5%.

🏗 Домострой

Строительство перестало быть драйвером экономики.

▶️Если посмотреть на динамику вкладов отраслей в рост экономики с 2019 по третий квартал 2025 года (по анализу ЦМАКП), то видно несколько фаз. В 2020 году случился резкий провал из-за ковида.

⬛️В 2021 году произошел сильный отскок: строительство и промышленность дали заметный вклад в рост. В 2022 году новое замедление по понятным причинам. В 2023 году стройка вновь стала одним из ключевых драйверов и тянула экономику вверх.

Во второй половине 2025 года вклад строительства сократился и к третьему кварталу практически обнулился. Это означает, что сектор больше не разгоняет экономику.

⬛️В исследовании также отмечается, что уровень загрузки мощностей в строительстве к четвертому кварталу 2025 года снизился примерно до 75%. Этот показатель говорит об отсутствии перегрузки и системных мощностных ограничений в отрасли, т.е. стройка больше не работает на пределе и у компаний есть свободные бригады, техника, производственные ресурсы.

🏗 Домострой

( Читать дальше )

Просрочка в историческом максимуме.

▶️На начало февраля ЦБ фиксирует увеличение просроченной задолженности по ипотеке до 211,1 млрд руб.

⬛️Показатель увеличился на 5,7 млрд руб. за месяц. Темп прироста за год составил 109,7%, а за месяц — +2,7%. Общая доля просрочки держится на уровне 1%. Традиционно крупнейшие должники живут в ЦФО — 30%.

Жители столицы просрочили банкам 25,1 млрд руб. из 2,8 трлн руб. (0,89%). На втором месте Московская область — 20,6 млрд руб. из 1,7 трлн руб. (1,15%).

⬛️Отметим, что МО имеет меньший ипотечный портфель, но более высокую долю просрочки, поэтому регион выглядит слабее по качеству кредитов.

🏗 Домострой

Москва будет строить дороже, чем продает.

▶️Интервью гендиректора «ФСК-Девелопмент» Дмитрия Трубникова о рынке (https://www.vedomosti.ru/realty/columns/2026/02/25/1178745-moskva-budet-stroit-dorozhe-chem-prodaet) Москвы:

⬛️Столица перестает строить быстро и дешево, она строит дорого, но надолго. Рынок взрослеет, и себестоимость становится его главным регулятором. Для девелопера это означает сокращение маржи и ужесточение отбора проектов.

⬛️Покупателю придется довольствоваться меньшим количеством предложений по более высокой стартовой цене. Такова плата за новое качество городской среды.

⬛️Москва стала значительно требовательнее к качеству городской среды, благоустройству и архитектуре. Ключевыми драйверами роста цены становятся общественные пространства и социальные объекты.

⬛️Если раньше на жилую часть приходилось примерно 20% площади коммерческой и социальной недвижимости, то теперь – порядка 40–50%.

⬛️В стоимостном выражении объем ввода жилья, вероятно, сохранится, но физически предложение сократится.

( Читать дальше )

Прогноз рынка от Дом․рф.

▶️Госкомпания в своей презентации показала, как она видит развитие рынка жилья ближайшие три года. Если коротко, то Дом․рф считает, что нас ждет перезапуск строительного цикла.

Прогноз:

⚫️В 2024 году почти весь рынок держался на господдержке — 71% продаж шло через льготные программы. В этом году рыночная ипотека должна занять уже 25–30% продаж. Доля господдержки снизится до 45–50%. Т.е. модель, где 80–90% рынка сидит на льготных программах, заканчивается и становится более рыночной.

⚫️По объему продаж в деньгах: в 2024 году — 4,7 трлн руб., в 2025 году — 5,2 трлн руб., в 2026 году — 5,2–5,7 трлн руб. Цифры показывают стабилизацию и постепенный рост.

⚫️На конец 2024 года в системе находилось проданного жилья на 7,4 трлн руб., а на конец 2025 года — 8,7 трлн руб. Из них оплачено через эскроу 6,4 трлн руб. и 7,4 трлн руб. У девелоперов накапливается подушка ликвидности.

⚫️Средняя ставка по проектному финансированию: в конце 2024 года — 9,4%, летом 2025 года — 10,7%, к декабрю 2025 года — 10,2%.

( Читать дальше )

Объем проблемного строительства вырос в четыре раза.

▶️«Известия» по данным ЕРЗ оценили объем кв. м, которые крупные девелоперы сдают с задержкой («Домострой» считает (https://t.me/domostroy_channel/15885) в объектах). К февралю просрочка у топ-5 застройщиков достигла 12,7% или 1,9 млн кв. м.

В феврале прошлого года этот показатель составлял 3,2% (503,8 тыс. кв. м из 15,7 млн строящихся). Т.е. за год доля проблемного строительства у лидеров рынка выросла почти в четыре раза.

⚫️Среди топ-5 компаний по объему строительства чаще всего нарушает сроки «Самолет». Из 4,7 млн кв. м, которые организация возводит сейчас, графики сдвинуты почти по 1,2 млн кв. м (26% портфеля). В феврале прошлого года у синих было только 6,8% проектов с переносами.

Далее идет «Точно»: переносы затронули 9,5% строящегося жилья (219,3 тыс. кв. м из 2,3 млн). За год показатель также подскочил почти вчетверо. У ПИК задержки возникают по 7,8% жилья (почти 319 тыс. кв. м из 4,07 млн).

⚫️Отметим, что самое важное из инфографики — общий объем проблемных метров у крупнейших компаний за год вырос почти в четыре раза. Причем рост зафиксирован у всех одновременно, а значит, причина все-таки системная из-за конъюнктуры рынка.

( Читать дальше )

Чтобы банк одобрил кредит на трёшку в Москве, нужно зарабатывать больше 700 тысяч рублей в месяц, подсчитали в РБК. Трёхкомнатная квартира в столице в среднем стоит 30,8 млн рублей. @bankrollo

 Трёшка нужна семьям от 2-х детей и больше. Для нормального размножения нужно рожать более 2,3 ребёнка на семью в среднем, говорил Путин. Тогда государству нужно обеспечить такие вот зарплаты людям, при настоящих ценах, чтобы мы решили проблему рождаемости отчасти хотя бы.
   Вывод такой из этих данных, что уровень зарплат мы никогда не подымим до таких высот, а значит и рождаемость тоже. Тупик. Или нет?

Исторический январь по продажам.

▶️Прошлый месяц стал самым сильным январем за всю историю наблюдений по рынку новостроек, отмечают аналитики Дом․рф.

В январе застройщики продали 2,4 млн кв. м жилья на 495 млрд руб. Это +71% к январю прошлого года по площади и +76% по деньгам.

Цифры:

⚫️Москва продала 286 тыс. кв. м (+5% г/г) на 131 млрд руб. (+21%), Московская область — 195 тыс. кв. м (+56%) и 45 млрд руб. (+90%). Петербург — 145 тыс. кв. м (+87%) и 46 млрд руб. (+125%). Краснодарский край показал один из самых резких скачков: 148 тыс. кв. м (+179%) и 26 млрд руб. (+188%).

⚫️Топ-10 регионов суммарно дали 1,2 млн кв. м (+57%) и 332 млрд руб. (+62%). Другие регионы — 1,1 млн кв. м (+91%) и 162 млрд руб. (+110%). Т.е. вне крупнейших рынков продажи сильнее, чем в столицах.

⚫️Продажи выросли во всех классах жилья. Массовый сегмент — 2 млн кв. м (+73% г/г). Бизнес и элит — 0,3 млн кв. м (+63%).

⚫️Резкий рост продаж сократил средний срок реализации непроданного жилья: с 3,7 года летом–осенью 2025 года до 3 года на 1 февраля (-0,7 года за полгода).

( Читать дальше )