«Самолет» сам виноват.

На линии депутат Госдумы Владимир Кошелев:

А кто же еще-то? Это и есть полностью зона их ответственности. Знаете, чего не увидел в письменном обращении «Самолета» к государству? Что было предпринято со стороны застройщика. В конце концов, можно было бы сказать, как помогают акционеры в данной ситуации, вносили ли они там какие-то, капиталы, убрали ли они выплаты топ-менеджменту.

Пошел слух, что и другие девелоперы начнут просить помощи. Удивит, если это сделает, например, ЛСР, которая недавно выплатила (https://t.me/domostroy_channel/15272) 410 млн руб. премий.

™️ Домострой (https://t.me/+LV6JI9_tmUExZjUy)

Акции — последний твердый актив «Самолета».

▶️Акционеры синего девелопера готовы предоставить государству блокирующие и более пакеты акций компании для участия в управлении с правом обратного выкупа по новой цене, а также обеспечить дополнительное внешнее финансирование в размере до 10 млрд руб.

В середине декабря фантазировали (https://t.me/domostroy_channel/15631) на тему того, что условный ВТБ может войти в компанию и стать антикризисным инвестором, как это было когда-то с ПИК.

⚫️Цель банка простая: купить актив, дождаться роста и выйти с прибылью. Возможно, наш прогноз становится реальностью.

Никакой катастрофы во всех этих движениях для отрасли пока не видно (кроме как для акционеров), т.к. это обычная антикризисная практика для всего мира, когда государству приходится спасать крупнейшие компании страны в тяжелые времена.

⚫️Другой вопрос: кто довел компанию до такого состояния и что им за это будет, т.к. есть много примеров грамотного менеджмента.

™️ Домострой (https://t.me/+LV6JI9_tmUExZjUy)

Руководство крупнейшего застройщика России, девелоперской компании «Самолёт», обратилось к федеральным властям за льготным кредитом. В обмен они предлагают блокирующие пакеты акционеров компании при условии обратного выкупа. Источники «Коммерсанта» утверждают, что речь может идти о кредитах на 48-50 млрд рублей.
@ejdailyru
 
  Вероятно в строительной отрасли всё действительно не сладко, впервые слышу от крупных девелоперов, чтобы они попросили государство помочь с льготными кредитами.

Кто строит с опозданием: рейтинг девелоперов по доле проблемных объектов за январь.

▶️Обновленный рейтинг на основе данных Дом․рф показывает, что у многих девелоперов сократилось общее количество строящихся домов (видимо, ввели в эксплуатацию).

ТОП-5 с наибольшей долей задержек:

⚫️ЛСР — 51,3% (41 из 80)
⚫️«Самолет» — 48,5% (129 из 266)
⚫️ГК «Точно» — 34,3% (57 из 166)
⚫️«Эталон» — 21,7% (13 из 60)
⚫️ПИК — 16,3% (29 из 178)

ТОП-5 самых дисциплинированных:

⚫️Dogma — 16% (42 из 262)
⚫️«Страна Девелопмент» — 12% (6 из 50)
⚫️«Брусника» — 8,3% (6 из 72)
⚫️ССК — 1,6% (3 из 185)
⚫️«ЮгСтройИнвест» — 0,5% (1 паркинг)

Лидером рейтинга по доле задержек по-прежнему остается ЛСР, которая с ноября смогла сократить количество строящихся домов с 91 до 80, а проблемных домов с 43 до 41.

⬛️Существенно сократил задержку ПИК: если в ноябре просроченных домов было 58, то в январе уже 29 из 178, поэтому девелопер переместился на пятую строчку рейтинга.

Система против снижения цен.

▶️Вокруг много разговоров об ожидании снижения цен на квартиры, поэтому решили через анализ отечественного рынка объяснить, почему этого не стоит ждать.

Сегодня рынок не падает и не растет, а удерживается в искусственном равновесии (плато (https://t.me/domostroy_channel/15784)). При этом спрос снижается из-за дорогой ипотеки, ужесточения условий льготных программ, отсутствия реального роста доходов населения.

⚫️В нормальной рыночной логике это должно было бы привести к коррекции цен, но этого не происходит, потому что система не допускает перепроизводства (риск залогов).

Проектное финансирование заставляет девелопера строить ровно столько, сколько одобрит банк, а он не заинтересован в избыточном предложении.

⚫️При этом государство не заинтересовано в резких ценовых обвалах и волатильных циклах на рынке жилья (бережет социальную стабильность), как и крупные игроки из-за обесценивания своего портфеля.

Рост цен раздражает, но их снижение бьет по банкам. В итоге рынок живет в режиме управляемого сжатия.

Кредиты застройщиков начинают сыпаться.

▶️Объем просрочки по кредитам юрлицам и ИП, выданным на строительство, на ноябрь прошлого года достиг 279,3 млрд руб., что на 27% больше, чем годом ранее, пишут «Известия» по данным ЦБ.

⚫️Совокупный объем таких ссуд вырос лишь на 10%. Общий размер кредитов на строительство на начало ноября достиг 5,2 трлн руб. При этом доля просрочки в нем увеличилась уже до 5,4%.

От себя добавим, что для корпоративного кредитования нормой считается 1–2% просрочки. Уровень 5,4% — это уже не частная проблема отдельных компаний, а звоночек о проблеме всей системы.

⚫️Все из-за того, что проекты, которые были рассчитаны на одну финансовую реальность (дешевая ипотека, быстрые продажи), выживают в другой.

Интересно, что количество кредитов за год выросло на 10%, а просрочка на 27%. Т.е. не новые кредиты «плохие», а начинают сыпаться старые.

⚫️При такой просрочке, а она продолжит расти, можно прогнозировать ухудшение выдачи проектного финансирования (сокращение стройки уже сегодня) и активное вмешательство в управление проектами (например, как у ГК «Точно» (https://t.me/domostroy_channel/15650)).

Стройка вышла на плато.

▶️​На графике объема строительства в процентах к среднемесячному уровню 2018 года от ЦМАКП видно, что стройка перестала расти, но и не падает.

Голубая линия означает фактические данные с сезонными провалами зимой и пиками летом. Темно-синяя — очищенная от сезонности, т.е. показывает реальный тренд.

Что видно:

⚫️С 2020 года до конца 2024 года отрасль быстро росла. Индекс поднялся с примерно 100 до 135–140. Это был период дешевых денег, льготной ипотеки, массовых запусков и накачки спроса.

⚫️В прошлом году рост остановился. Линия с исключенной сезонностью начала идти ровно. Объемы остаются высокими, но больше не увеличиваются. Это не падение, но и не рост (плато).

⚫️Для стройки это опасная фаза, потому что она инерционная. Сегодняшние объемы — это проекты, которые были заложены 2–4 года назад, а новые проекты при текущей ставке и спросе запускаются все хуже.

График показывает не кризис, а конец фазы расширения. Дальше либо стагнация, либо сжатие. Все зависит от того, что будет со ставкой, ипотекой и господдержкой.

В правительстве РФ предупредили об угрозе возможного «коллапса» в строительстве жилья
Российский рынок жилищного строительства ожидает «коллапс», если годовой объем выдачи ипотеки опустится ниже 4 трлн руб., заявил вице-премьер РФ Марат Хуснуллин. «Хотели бы, чтобы в 2026 году было выдано ипотеки не менее, чем в 2025 году. Мы понимаем, чтобы поддерживать нужный темп строительства, нужно выдавать минимум 4-5 трлн руб. ипотечных кредитов», — сказал Хуснуллин в интервью телеканалу «Россия 24».
По его данным, в текущем году в России было выдано более 912 тыс. ипотечных кредитов на общую сумму 4,1 трлн руб. Из них по льготным программам оформили 562 тыс. кредитов на 3,3 трлн руб. Самой востребованной программой на рынке стала семейная ипотека. Выдачи сократились примерно на 21% по сравнению с 2024 годом, когда истек срок части льготных ипотечных программ (было 1,15 млн кредитов на общую сумму 4,96 трлн руб.). До этого, в 2023-м, банки выдали 2,01 млн ипотек на 7,8 трлн руб.

ЦБ: стройка уходит в красную зону.

▶️Разбираем «Обзор финансовой стабильности», в котором регулятор фиксирует ухудшение финансового состояния стройотрасли (кто бы мог подумать).

Самое интересное:

⚫️Финансовый результат компаний по экономике снизился на 13,1% г/г (до 15,9 трлн руб. за восемь месяцев), а строительство названо одной из отраслей с ростом убыточности.

⚫️Ключевая угроза — рассрочка от застройщиков. На начало октября ее объем достиг 1,4 трлн руб. или 17% от всех заключенных ДДУ. Этот долг не отражается в БКИ и не учитывается в показателе долговой нагрузки заемщиков. ЦБ уже готовит ужесточение регулирования: принцип «деньги в обмен на право собственности», трехсторонние сделки через банки и обязательный учет рассрочки при формировании резервов.

⚫️Фиксируется деградация модели проектного финансирования. ЦБ указывает на снижение коэффициента покрытия задолженности по проектному финансированию деньгами на эскроу-счетах. Т.е. денег дольщиков уже недостаточно для комфортного обслуживания долгов застройщиков перед банками, поэтому они кредитуют их на свой риск, а не под полностью обеспеченные проекты.