Сиделец, спору нет, амортизацию я тоже учёл.
5к в месяц, 60к в год 
Под 10...14% на вкладе.
Как минимум, 0.5 млн через 5 лет будет на это.

Инвестор с завода, глянул математику — год назад я примерно так же квартиру и купил. Зарплата 275к. Планирую лет за 5 загасить. 
(примерно сумма долга была одновременно ввалена в дальние ОФЗ весной, чуть поспешил).

Был вариант айтишную ипотеку взять на 17-18 лямов, но на первые года три расходы были бы одинаковые с тем что сейчас получается, даже с досрочным погашением.

Недвига нужна для жизни. Только очень рисковый человек понесен «квартирные» деньги на биржу. Слишком много шансов потерять. И долг по ипотеке — тоже фактор риска при инвестировании на бирже. 
Так что для большинства людей верно, что сначала жилье без долгов, а уж потом можно и на биржу на свободном ресурсе. 

DDav, вот вот. при аренде весь капитальный головняк на владельце. 

sa4m4, за 13 лет еще пару раз ремонт сделать нужно будет да технику местами поменять, и прочее подобное.

Мне кажется сейчас лучше подождать пока не будут приемлемые ставки по ипотеке, инвестировать что есть в высоконадежные инструменты и снимать квартиру попроще, где нибудь на окраине, но с хорошей транспортной доступностью, тысяч за 40, разница с 60 пойдет дополнительно в инвестиции.
Это если непременно надо все время  проживать в Москве. 

народ бывает берёт совсем в притык квартиру под мантру «инфляция съест в долг», а потом получается что инфляция никуда не делась (на жратву, коммуналку и прочее), а зарплату пару лет или больше не повышают. я вон тоже взял год назад, посчитал сколько могу сверху досрочно закидывать (ибо даже 17% по графику платить — жесть переплата. больше сотки банку дарить против полтинника аренды). И… сейчас общая сумма, что могу закидывать, уже просела наверное на 10-15% от запланированного — инфляция сожрала «излишек». Да и налоги начали по 15% уже отбирать. 

Если есть деньги на хату «здесь и сейчас», и очень обстоятельства/родня принуждают к покупке (хватит арендовать, бла бла) — лучше деньги оставить и взять ипотеку. По деньгам выплаты будут расти, по ипотеке — процентные платежи падать будут со временем.

Покупал студию в 2022 в ипотеку под 1.99%
Первый взнос = 1 млн
Сумма кредита = 6 млн
Удорожание по отношению к покупке «за наличные» на тот момент — около 700 000.

Мебель и техника обошлась ещё в 350к.
Квартира сдаётся за 45к уже почти два года, чистыми остаётся около 400к в год.
Роста стоимости аренды не увидел.

На данный момент ипотека погашена досрочно.
Стоимость объекта «по объявлениям» около 9.5 млн, реальные сделки идут за 8-8.5.
В ноль по вложениям я выйду примерно через 13 лет.

ICEDONE, а надо было доллары в 2014-м брать. Они удвоились в 2015.
-----
приятель достал доллары из-под подушки в 2015-м, купил кв в СПб (а до того всё в Мск снимал), и уехал в отпуск в Португалию ещё.

Если вы считаете, что аренда растет среднегодовым темпом в 9%, не забывайте, что сюда включается годовая амортизация, а это для жилья 2% минимум. В собственном жилье вам придется делать ремонт раз в 10 лет. Давайте на конкретном примере. Я купил квартиру в 2014 году за 3.8 миллиона, а сейчас она стоит порядка 10 миллионов. Звучит впечатляюще? ОК, добавлю деталей, в 2014 году мне пришлось доплатить еще 400 тысяч рублей, чтобы доделать ремонт и мебелировать квартиру, итого цена была 4.2 миллиона. А в прошлом году мы сделали капитальный ремонт квартиры, который стоил 3 миллиона рублей. Таким образом в реальности я вложил в квартиру 7 миллионов рублей, и через 10 лет она стоит 10 миллионов. И это я не считаю коммуналку за квартиру и налоги.

Никакой магии во владении квартиры нет. Она просто растет вровень с инфляцией, а с амортизацией, коммуналкой и налогами немного от нее отстает.

Слом бетонной парадигмы произойдет через 30-40 лет, когда население России сократится до 60-70 млн. При этом за 30-40 лет застройщики сохранят ввод жилья.

Аренда будет расти из-за дефицита квартир и переизбытка населения в России.

На такой маленький квартирный фонд у нас слишком большое население.

В Москве аренда будет дороже Гонконга.

Будет по 5-6 тысяч долларов.

Вот зачем вам там квартира за столь бешенные деньги при зп до 300к… ну была бы зп около 1 млн., тогда и думать можно было бы. Не лучше ли проинвестировать кэш и уехать потом с суммой 15-20млн, например, в Поволжье и жить как король?

Ed Wildi, вы правы.

Я для себя в общем виде сформулировал так:
Если за стоимость квартиры, инвестированной в рынок, я получаю деньги, на которые могу арендовать эту же квартиру + мне еще останется на жизнь, то покупать квартиру не выгодно. Вне зависимости от ипотечных ставок.

Например хорошая трешка. У меня есть 50 миллионов. Я арендую квартиру за 160 тысяч в месяц, которую могу купить за эти 50 миллионов.
У меня есть расчет, который показывает, что я могу снимать 10% годовых и тело продолжет расти.
И получается, что у меня есть ежемесячно 420К, из них 160К аренда, а на остальное я могу жить.
Ипотека, даже под например 4% на 20 лет, требует первого взноса в 20% (10 М в моем примере) и ежемесячный платеж будет 242К. Даже при 0% ипотеке в таком способе расчета ипотека оказывается невыгодной (платеж больше аренды, а 20% счета ушло в квартиру).
Если я куплю на все квартиру, то у меня 0 инвестиционного счета. Я не плачу 160К в месяц, но и лишился дополнительных ежемесячных 260К.
Я много раз прокручивал этот метод у себя в голове и не могу понять, почему мне сейчас кажется, что покупка совсем невыгодна? Что я упускаю?

Предположем у меня договор аренды на 7 лет с фиксированным повышением на размер ставки ЦБ.
Через 10 лет последний ребенок съезжает от нас и зачем мне трешка?

ну и самая красивая часть поста выше:

Стратегия инвестирования — диверсифицированный портфель (ОФЗ, корпоративные облигации, акции надежных компаний), который дает усредненную доходность 18% годовых (после уплаты налогов).

Ну хз. За последние 6 лет MCFTRR — 9,94%. За последние 10 лет - 13,43%. Исторически добавление облигаций только снижает доходность. Просчитано много раз. И это мы упустили инфляцию. В общем на какие 18% рассчитывают люди, я не очень понимаю, но общих выводов это не меняет. Я вообще сравнил с ипотекой в 0%.
С ипотекой в 17% все совсем печально (586 тысяч ежемесячный платеж при первоначальном 20%-м взносе).

Александр, посмотрите на другие страны — там владение недвижимостью (налоги и ЖКХ) в разы дороже, скорее всего мы туда придем, с поправкой что на первую квартиру будут льготные ставки. любители инвеста в бетон могут очень жестко обломаться.

Бомж расправил плечи, имея 12 млн ипотека путь на дно, офз + ипотека туда же с меньшей скоростью.

Александр, вы через строчку читаете? 12 млн в АКТИВАХ дают 11-12% денежного потока, а усредненный рост процентов 20.
У у врача вчера был, в кожвен больнице, справочку показать?
Пункт 2 — такое ощущение, что вы бредите не приходя в сознание.

kreved, зачем что то предсказываать? Есть факт тупой как пробка, недвижимость менее доходна, чем акции. И этот факт не зависит от вашего мнения о нем и даже от того есть вы вообще, или вас нет!

Ветерок, почему? если есть 12 млн капитала, и возможность взять семейную под 6%, 2 млн первый взнос, 10 млн под 11% годовых в ОФЗ 26238 на 16 лет, будут давать 90тр, ипотека 10 млн которая берется под 6% ставки где то будет кушать 60тр, то есть 30тр купонного дохода сверху будет оставаться, но и тело кредита будет гасится, то при продаже квартиры ты вернешь часть тех денег которые были уплачены по ипотеке + удоражание недвиги. Как ни крути, просто снимать квартиру если ставка по ипотеке ниже чем ставка ОФЗ всегда путь на дно и тупой финансовый совет ИМХО