Увы, ожидаемо. Росреестр выкатил данные по продажам вторички за прошлый месяц — продано 11,4 тыс. квартир. 



Не ахти какой результат, правда, виден тренд, что рынок понемногу активизируется: от предыдущих экстремумов отстаем всего на 20-30%. Ну и текущий результат достигнут при  заградительной ипотеке.

Ладно, всё это пока не важно и не интересно, развязку с финалом мы увидим немного позже. А пока я хочу акцентировать ваше внимание на одном наблюдении. Смотрите:

Оппоненты часто пишут о том, что вторичка стоит колом, ну, т.е. совсем не продается, а Алексей несёт ахинею, пишет глупости и вздор о какой-то динамике на вторичном рынке. 

А что, если я вам скажу, что выводы моих оппонентов не совсем верны и основаны на так называемой «ошибке выжившего»? Не верите? Хорошо, давайте разбираться, но сначала поймём, что такое «ошибка выжившего»? Так вот, эта логическая ошибка возникает, если человек делает выводы только на основе тех данных, которые он видит и не учитывает то, что скрыто.

М-да, а на вторичном рынке Москвы наблюдается полный караул. Да-да, на самом деле всё очень-очень плохо. Почему? Смотрите: 

C одной стороны, Росреестр выкатил данные о в общем-то вялых продажах за июнь, в столице было продано всего 9,8 тыс. квартир. Много это или мало? Если учесть, что рыночная ипотека беспрецедентно заградительна — то не так уж и мало.

А с другой стороны… Есть один такой зверёк. Мелкий и пакостный, он всегда подкрадывается, когда его не ждут. Так вот, и в этот раз… Песец подкрался незаметно. Знаете, какое кол-во «вторички» сейчас в продаже? Не знаете? Тогда отвечу: по данным «МИЭЛЬ» —  абсолютный минимум за последние 6 лет! 

И это очень и очень плохо, т. к. по всем канонам рынка экспозиция должна и дальше сокращаться до своего апогея, ну или иными словами — до ноября-декабря.

Ну и параллельно, к резкому сокращению экспозиции, что мы получим? А получим мы, с огромной долей вероятности, — снижение «ключа»: t.me/labirint_investora/1421. От которого зависят и доходность по депозитам, и ставки по рыночной ипотеке.

Ну что, друзья, пока все ломают головы, почему продажи на «вторичке» в Москве ставят рекорд за рекордом (об этом писал тут: ссылка), покажу вам одно интересное наблюдение. Забегая вперед, скажу, что происходят удивительные события, которые, возможно, кто-то не замечает.

Так вот, пару недель назад Росстат оценил среднюю зарплату в Москве за 2024 год. И, по данным федеральной службы, она составила 162 тыс. руб. Да-да, именно так. А в целом по стране зарплаты выросли почти на 18%. 

Ладно, теперь что нужно сделать? Взять среднюю стоимость квадратного метра на «вторичке» в 2024 году и поделить её на среднюю зарплату. И что у нас получается? А получается, что «вторичка» в Москве сейчас стоит… беспрецедентно дешево за всю историю наблюдений, начиная с 2000 года. Впрочем, нет, такими дешевыми цены на «вторичке» были только раз и только в 2019 году.

🔖 Ура!? Ведь все же хотели, чтобы квартиры подешевели? И вот, сбылось — квадратные метры на «вторичке» в столице подешевели. Но подешевели не в номинальных ценах, а по отношению к доходам населения.

Ну всё, друзья, похоже, всё-таки идём на взлёт. Теперь уже точно. Я ждал этих данных, и сегодня Росреестр опубликовал результаты продаж на «вторичке» в Москве. Продано 12,1 тыс. квартир. Друзья, это очередной рекорд за последние 5 лет, если исключить ажиотаж февраля 2022 года и вспомнить о том, что ипотеки на вторичке нет. Она просто заградительна. М-да, ну дела.

И ещё, кто не помнит: я писал о том, что продажи новостроек в феврале тоже поставили рекорд за последние 7 лет. 

Видите, что происходит? Люди сняли с депозитоввсего 1% или около 0,5 трлн руб., и продажи зашкалили как на вторичке, так и в новостройках. А на депозитах, у людей, денег еще много, на них находятся около 56 триллионов рублей!

Друзья, никого не хочу пугать, но посмотрите еще на индекс вторичного жилья. Он с начала года растет примерно на 1% в месяц. А что будет, если из-за аномального утепления рубля ключевую ставку начнут снижать? Как думаете? Я вот думаю, что вторичка начнет дорожать и не на 1% в месяц, а на все 2–3. Вот такие дела.

Знаете, а в прошлом месяце, имею в виду в феврале 2025-го, прозвенел тревожный звоночек… Я, честно говоря, сначала сам даже не понял, что это «звоночек». Ибо осознание пришло только после того, как склеил всю хронологию событий и данные по продажам за последние 7 лет. Ну и в итоге получились очень интересные выводы. Смотрите: 

Первое: рублёвые средства населения в банках в январе 2025 сократились на 0,5 трлн руб., ну или на 1%.

Второе: Набиуллина заявила о том, что люди стали активней покупать новостройки за собственные средства. Доля таких продаж превысила 60%

Третье: Dataflat «выкатывает» данные по продажам новостроек за февраль 2025 в границах старой Москвы. И что мы видим? На первый взгляд, пока всё не очень понятно, поэтому я обогатил данные и добавил историю продаж с февраля 2018 года.

Вау. Видите, что происходит? Люди сняли менее 1% депозитов, и продажи в Москве зашкалили. Почему зашкалили? А потому, что если исключить ажиотаж в феврале 2022 года, то получается, что прошлый месяц — лучший по продажам за последние 7 лет.