Но в целом с выводами в статье согласен — НиНо менее доходный и менее интересный фонд, чем предыдущие.

У меня есть пара возражений по статье:
1) Цитата: "У меня нет комментариев УК, но я предполагаю, что условия аренды могли обговариваться еще на старте строительного проекта и могли быть в каком-то виде предварительно зафиксированы, поэтому первоначальные условия аренды предполагались ниже рынка. Это мог быть очень хороший сценарий для тех, кто покупал бы паи сейчас. Качественная недвижимость со скидками — это всегда хорошо (но только не для первоначальных инвесторов)." — или я не правильно понял смысл сказанного, или автор говорит о том, что покупка фонда с пониженной арендной ставкой — это покупка со скидкой. Не согласен, это покупка с премией, и она невыгодная.
2) Цитата: "Тут мы можем предположить (у меня нет никаких подтвержденных данных от УК), что первоначальный договор аренды или предполагал фиксированный уровень индексации в объеме 4% в год как в «Парус-Озн», или на уровень ИПЦ с какой-то верхней планкой, но не менее 4%. Первый вариант мог бы быть выгоднее тем, что первоначальная оценка актива при размещении могла быть ниже, но вот второй гипотетический вариант был бы однозначно интереснее, чем фикс ставка, так как мог бы давать защиту от инфляции в пределах некоторого диапазона." — Не согласен, в данном случае неиндексируемый денежный поток наоборот повысил реальную доходность фонда. Для анализа достаточно продисконтировать оба денежных потока на предполагаемую инфляцию. По математике, если есть 2 номинально равных денежных потока, первый ниже на старте, но растущий, а второй выше на старте, но не растущий, то всегда будет выгоднее второй, его меньше успеет съесть инфляция.

Олег Дубинский, про среднесрочно — категорически не согласен. Данная конструкция не эксплуатирует неэффективность, бэквордация возможно и схлопнется, но к моменту когда курс уйдет вниз. Это просто конструкция с некоторой дополнительной условной защитой от небольшого снижения курса, при условии, что если оно произойдет, то будет происходить за счет схлопывания бэквордации, а не падения цены фьючерса, но нет никаких гарантий, что так произойдет. Теоретически это можно делать только через позицию: шорт вечного фьючерса — лонг срочного с бэквордацией. Но вечный фьючерс сейчас тоже ниже спота и в шорте по нему придется платить фандинг и спрэд между фьючерсами только половина от спрэда между срочным и спотом.
Гарантированный вариант это шорт по юаню на споте и лонг по срочному, но тут с плечом не разбежишься, и я не помню какое сейчас процент по валютному шорту, если он слишком большой, то может убить весь арбитраж.

Абсолютный неликвид

Zed Dead, какое это имеет отношение к закупкам центробанками серебра в звр? Весь инвестиционный спрос на драг.металлы формируется оттуда

Zed Dead, из перечисленного к фактическим закупкам можно причислить только Катар, и то в официальных источниках я такую информацию не нашел. Инвестиционного спроса на серебро от центробанков нет, по крайней мере на текущий момент

Кот.Финанс, в текущей ситуации, наверное да. Я с трудом представляю себе центробанк какой-либо страны, который бы стал вкладывать свои ЗВР в серебряные слитки — для них хранилища понадобятся в разы большие, чем для золота. Главный вопрос здесь — почему так произошло? Возможно потому, что на старте этого процесса серебро оказалось слишком дешевым и поэтому как физический актив сохранения ценности стало изначально неинтересным, но тогда непонятно почему такая же проблема постигла платину, которая изначально была дороже золота. У меня есть только гипотеза — что серебро, что платина возможно оказались в своем время в гораздо большей степени промышленными металлами, чем инвестиционными инструментами и цену на них стал диктовать именно этот промышленный спрос. В золоте же относительная доля промышленного спроса видимо была в разы меньшая, поэтому на его ценообразование главным образом влияет инвестиционный спрос.

Хороший материал. У меня один вопрос (мы это раньше вскользь обсуждали) — наблюдаю долгосрочно непроходящую премию в доходности у Парус-ЛОГ по сравнению с другими фондами, при этом на странице паруса в прогнозе роста цены фонда указано предположение о том, что к 2030 у него прогнозируется cap rate 14,8%, при том, что у других складов в прогнозы заложен cap rate 10.8-11% на этот год. У вас есть предположения, чем обусловлена такая премия cap rate в этом фонде?

Всё верно, всё по классике. Один вопрос — в это графике предполагается соблюдение пропорции 50/50, какая заложена частота ребалансировки?

vladimirmed, они изначально были небиржевыми, возможно ещё не подготовили свою инфраструктуру к полноценному учету этого режима торгов. А возможно осознанно завышают биржевую статистику, чтобы выглядеть лучше в глазах инвестора.

UnembossedName, понял, согласен с вами. В части учета уже полученной доходности я использую только XIRR. Весь учет своих инвестиций веду в intellinvest, он по-умолчанию по ней все считает.

Финансовый Архитектор, у них по 2 из 3 арендаторов старые договоры аренды, которые пока не впитали в себя резкий рост арендных ставок в прошлом и этом году. Говорят, что в 2029 договоры перезаключат, и доходность взлетит. В общем пока не готов в такие прогнозы верить.

С Парус-Норд какая-то странная последняя фин.модель в декабре вышла (снижение операционного денежного потока на фоне увеличения выплат). Я общался с представителем Паруса, она довела до меня расчетные предположения финансистов, но там я обнаружил проблемы с логикой их допущений, озвучил их, представитель со мной согласилась. Сообщила, что по планам выдадут новую фин.модель. Посмотрим что выйдет.
Ещё Активо очень активно предлагает свой новый фонд Активо-22. В целом прогнозные цифры по модели мне показались очень интересными, но есть 2 нюанса, которые меня остановили: 1) допущение о перезаключении арендных договоров с 2 из 3 арендаторов по рыночным ставкам — резкий рост денежного потока в 2029 году (кто знает, какие тогда будут ставки); 2) отсутствие ликвидности, фонд будет биржевой, но у тех фондов Активо, что уже на бирже ликвидности почти нет.

UnembossedName, возможно вы имели ввиду, что в момент сравнения доходностей активов не имеет смысла ориентироваться на уже полученную доходность (не нужно смотреть на прошлые доходности). Да, это так, сравнивать необходимо исключительно будущие прогнозные полные доходности обоих активов (прогнозируемый рост цены+будущий денежный поток на заданной временном горизонте относительно текущеё цены актива).
Как практический пример: я сокращал долю акций российских нефтяников и увеличивал долю акций российского банковского сектора, поскольку у первых прогнозная полная доходность ниже, чем у вторых.

UnembossedName, честно говоря, я вообще не понял, что вы хотели сказать. Если оценивать доходность выплат к цене покупки, то актив, купленный дешевле, не может не отличаться от актива, купленного дороже, доходность их будет разная — она исходя из указанной вами формулировки оценивается относительно цены покупки. Ну и дальше тоже. Возможно вы не совсем удачно сформулировали, но я действительно не понял, что вы хотели сказать. 

Мне кажется весь сыр-бор в неконкретной постановке задачи. Если мы говорим исключительно о повышении эффективности доходности, то мы безусловно должны ориентироваться на второй описанный в топике способ. Первый действительно является когнитивным искажением, которое из-за удачной цены входа в актив заставляет нас удерживать этот актив и не переходить в более доходные в моменте активы. Но здесь важно понимать — доходность альтернативных активов известна (с достаточной долей надежности спрогнозирована), и это актив того же типа. Если это условие не выполняется, то это уже выбор не между равнозначными активами, которые просто отличаются доходностями, и тогда такой метод в лоб уже не подходит.
По классической теории инвестирования если речь идет об активах разных классов, то вы должны ориентироваться на выбранную для них аллокацию и принимать решение исключительно из целевых долей распределения типов активов, а не их доходностей. Поэтому для такой ситуации данный вопрос вообще неактуален.

NOT A HAMSTER, у вас плохо с матчастью, Палладий это тоже промышленный драгоценный металл.
Предлагаю в следующем посте вам написать, что серебро должно стоить 100$ именно потому что отражает на 100% )))

NOT A HAMSTER, ууу… всё понятно с аргументацией. Желаю удачи

Кстати пришла в голову такая мысль — если, как автор утверждает, серебро это промышленный металл и при это драгоценный, то почему бы тогда его не сравнивать ну например с палладием, он тоже и драгоценный и имеет в первую очередь промышленное применение. Хотя и это сравнение тоже будет ни о чем, конкретные серы применения в промышленности этих металлов разные.

Avocado, если инвестиционный интерес к золоту упадет, то падение серебра будет раза в 2-3 больше, чем у золота. Так уже было в 2011 году