Фонды недвижимости, давайте не будем спекулировать, я привел 3 фонда в пример, в которых даже самый худший лучше, чем НиНо хоть и не намного. Вы мои аргументы свели к худшему из них, игнорируя остальные, это не очень похоже на объективную оценку.
Я остаюсь при своем мнении, если рассматривать фонды Паруса, то лучше ориентироваться на ЛОГ и КРАС, если очень хочется повысить диверсификацию, то ещё Золя. НиНо с зафиксированными 12,5% даже на 5 лет неинтересен, когда можно купить фонды с бОльшим денежным потоком.

Фонды недвижимости, почему 0,2 п.п.? Такая разница только для Золя, который мне тоже не нравится, но даже он дает более высокую доходность. А вот относительно Крас и Лог разница уже 0,56 и 0,92 п.п. Т.е. доходность денежного потока Крас и Лог выше, чему у НиНо на 4,48% и 7,36% соответственно, это уже статистически значимая разница.
По поводу распределенного денежного потока — его можно и нужно сравнивать с индексируемыми денежными потоками других фондов, поскольку это позволит оценить комплексно его доходность на диапазоне 5 лет (вы ведь именно этот временной диапазон в своей статье приводили). Поэтому факт того, что у НиНо денежный поток равномерный не дает ему индульгенцию.
По логике для корректности надо бы ещё денежные потоки продисконтировать на инфляцию. Тут можно сделать упрощенно следующие выводы: 
1) Если инфляция будет высокой, то дисконтированный денежный поток НиНо может оказаться выше, чем у Золя из-за того, что на старте первые 2 года его номинальная доходность выше (у Золя 12,06% и 12,37%) и среднеарифметическая доходность Золя совсем ненамного выше, чем у НиНо (всего на 0,2 п.п.). Золя предпоследний фонд Паруса, он тоже малодоходный, его я привел как пример того, что даже он по номиналу более доходный, чем НиНо, но его я тоже не рекомендовал бы, и в свой портфель не брал;
2) По Крас какая бы инфляция не была, его дисконтированный денежный поток будет в любом случае выше, т.к. его текущая доходность уже на старте выше, чем у НиНо (текущая доходность 12,63%)
3) По ЛОГ теоретически дисконтированная доходность НиНо могла бы оказаться выше, если бы инфляция в 2026 году оказалась очень высокой, т.к. его текущая доходность 12,15% против 12,5% у НиНо (уже в следующем году она будет 12,81%, что выше, чем у НиНо). Однако инфляционные ожидания на 2026 составляют всего около 6-8%, поэтому дисконтированная доходность ЛОГ за 5 лет все равно окажется выше.

Фонды недвижимости, тогда тоже сошлюсь на конкретные цифры, чтобы читателям стало понятно. 
Итак текущая дох-ть выплат Парус-НиНо 12,5% без индексаций на ближайшие 5 лет среднеарифметическая доходность денежного потока этого фонда останется 12,5%.
Теперь считаем по другим фондам:
1) Парус-ОЗН, СБЛ рассматривать смысла нет, эти фонды перекуплены и их доходность будет уступать Парус-НиНо, но я об этих фондах и не говорил, приводил как пример другие;
2) Парус-Крас, доходности от текущей цны на ближайшие 5 лет: 12,63%, 12,81%, 13,01%, 13,32%, 13,53%. Среднеарифметическая — 13,06%. Выше, чем у НиНо;
3) Парус-Золя, аналогично: 12,06%, 12,37%, 12,68%, 13,1%, 13,31%. Средняя — 12,71%. Выше, чем у НиНо;
4) Парус-ЛОГ, аналогично: 12,15%, 12,8%, 13,46%, 14,11%, 14,58%. Средняя — 13,42%. Выше, чем у НиНо
Все перечисленные мной ранее фонды дают большую доходность выплат, чем НиНо на горизонте 5 лет. 

Фонды недвижимости, ну вот это я и имею ввиду, когда говорю, что вы смещаете акценты. В этом фонде фиксируют стабильную и НЕвысокую доходность. Брать ли эту невысокую доходность для диверсификации, каждый пусть решает сам, в моем представлении это очень сомнительный выбор даже ради диверсификации. В него можно входить только если у вас более 50 млн и на вторичном рынке вы в других более доходных фондах свой объем не сможете припарковать. Для обычного розничного инвестора я бы его не рекомендовал.

Фонды недвижимости, он конкурентен только в моменте. Вы же сами писали про временной диапазон до 2030-го года, вот весь этот диапазон и надо рассматривать. На данном краткосрочном временном промежутке его доходность будет меньше, про долгосрочные перспективы с учетом описанных вами рисков и говорить нечего.

Мне абсолютно не понравился Парус-НиНо, и, как мне кажется, в статье не выделен важный нюанс.
Описание NPV в статье выглядит так, как будто бы инвесторам выгодно инвестирование в этот фонд на коротком временном диапазоне (до 2030 года). Но это не так, относительно повышенный неиндексируемый денежный поток этого фонда действительно на данном временном диапазоне лучше, чем если бы был индексируемым но с пониженной арендной ставкой (8000 руб), однако в целом этот фонд проигрывает по NPV другим фондам даже на коротком временном диапазоне, например Парус-Крас, Парус-Лог и Парус-Золя. Так что такой финансовый маневр УК по этому фонду все равно не смог его вывести на конкурентную доходность с другими фондами.

Отвечая на последний вопрос в посте — да, в целом ожидаю продолжения тренда снижения ставки, но считаю, что этот тренд эффективнее отыграют длинные ОФЗ, поэтому в последних размещениях новых фондов например Паруса не участвовал (исключение Красноярск, но я его в начале месяца продал по этой же причине). Остались «старые» фонды Паруса: ЛОГ, ДВН, НОРД, у них в ближайшие 3 года очень хороший план индексации выплат, намного лучше, чем по другим фондам. В целом сокращение доли фондов недвижимости обосновываю тем, что да, они будут расти при снижении ставки, но ИМХО медленнее, чем длинные ОФЗ. Насколько я понимаю, их цена в первую очередь зависит от среднерыночного caprate, а у этого параметра динамика схожая с ключевой ставкой, но он менее волатилен. Ситуация в 2023-2024 годах, как мне кажется, исключение, когда арендные  ставки в моменте подскочили на 40-50% чтобы догнать накопленную инфляцию. Вряд ли в ближайшее время что-то подобное повторится. Вобщем мне кажется в целом динамика по ЗПИФ-ам недвижимости будет примерно такая же как у Паруса с 2021 по 2023 год, медленный рост со средней доходностью денежного потока. Возможно я не прав, тогда поправьте меня.

Но в целом с выводами в статье согласен — НиНо менее доходный и менее интересный фонд, чем предыдущие.

У меня есть пара возражений по статье:
1) Цитата: "У меня нет комментариев УК, но я предполагаю, что условия аренды могли обговариваться еще на старте строительного проекта и могли быть в каком-то виде предварительно зафиксированы, поэтому первоначальные условия аренды предполагались ниже рынка. Это мог быть очень хороший сценарий для тех, кто покупал бы паи сейчас. Качественная недвижимость со скидками — это всегда хорошо (но только не для первоначальных инвесторов)." — или я не правильно понял смысл сказанного, или автор говорит о том, что покупка фонда с пониженной арендной ставкой — это покупка со скидкой. Не согласен, это покупка с премией, и она невыгодная.
2) Цитата: "Тут мы можем предположить (у меня нет никаких подтвержденных данных от УК), что первоначальный договор аренды или предполагал фиксированный уровень индексации в объеме 4% в год как в «Парус-Озн», или на уровень ИПЦ с какой-то верхней планкой, но не менее 4%. Первый вариант мог бы быть выгоднее тем, что первоначальная оценка актива при размещении могла быть ниже, но вот второй гипотетический вариант был бы однозначно интереснее, чем фикс ставка, так как мог бы давать защиту от инфляции в пределах некоторого диапазона." — Не согласен, в данном случае неиндексируемый денежный поток наоборот повысил реальную доходность фонда. Для анализа достаточно продисконтировать оба денежных потока на предполагаемую инфляцию. По математике, если есть 2 номинально равных денежных потока, первый ниже на старте, но растущий, а второй выше на старте, но не растущий, то всегда будет выгоднее второй, его меньше успеет съесть инфляция.

Олег Дубинский, про среднесрочно — категорически не согласен. Данная конструкция не эксплуатирует неэффективность, бэквордация возможно и схлопнется, но к моменту когда курс уйдет вниз. Это просто конструкция с некоторой дополнительной условной защитой от небольшого снижения курса, при условии, что если оно произойдет, то будет происходить за счет схлопывания бэквордации, а не падения цены фьючерса, но нет никаких гарантий, что так произойдет. Теоретически это можно делать только через позицию: шорт вечного фьючерса — лонг срочного с бэквордацией. Но вечный фьючерс сейчас тоже ниже спота и в шорте по нему придется платить фандинг и спрэд между фьючерсами только половина от спрэда между срочным и спотом.
Гарантированный вариант это шорт по юаню на споте и лонг по срочному, но тут с плечом не разбежишься, и я не помню какое сейчас процент по валютному шорту, если он слишком большой, то может убить весь арбитраж.

Абсолютный неликвид

Zed Dead, какое это имеет отношение к закупкам центробанками серебра в звр? Весь инвестиционный спрос на драг.металлы формируется оттуда

Zed Dead, из перечисленного к фактическим закупкам можно причислить только Катар, и то в официальных источниках я такую информацию не нашел. Инвестиционного спроса на серебро от центробанков нет, по крайней мере на текущий момент

Кот.Финанс, в текущей ситуации, наверное да. Я с трудом представляю себе центробанк какой-либо страны, который бы стал вкладывать свои ЗВР в серебряные слитки — для них хранилища понадобятся в разы большие, чем для золота. Главный вопрос здесь — почему так произошло? Возможно потому, что на старте этого процесса серебро оказалось слишком дешевым и поэтому как физический актив сохранения ценности стало изначально неинтересным, но тогда непонятно почему такая же проблема постигла платину, которая изначально была дороже золота. У меня есть только гипотеза — что серебро, что платина возможно оказались в своем время в гораздо большей степени промышленными металлами, чем инвестиционными инструментами и цену на них стал диктовать именно этот промышленный спрос. В золоте же относительная доля промышленного спроса видимо была в разы меньшая, поэтому на его ценообразование главным образом влияет инвестиционный спрос.

Хороший материал. У меня один вопрос (мы это раньше вскользь обсуждали) — наблюдаю долгосрочно непроходящую премию в доходности у Парус-ЛОГ по сравнению с другими фондами, при этом на странице паруса в прогнозе роста цены фонда указано предположение о том, что к 2030 у него прогнозируется cap rate 14,8%, при том, что у других складов в прогнозы заложен cap rate 10.8-11% на этот год. У вас есть предположения, чем обусловлена такая премия cap rate в этом фонде?

Всё верно, всё по классике. Один вопрос — в это графике предполагается соблюдение пропорции 50/50, какая заложена частота ребалансировки?

vladimirmed, они изначально были небиржевыми, возможно ещё не подготовили свою инфраструктуру к полноценному учету этого режима торгов. А возможно осознанно завышают биржевую статистику, чтобы выглядеть лучше в глазах инвестора.

UnembossedName, понял, согласен с вами. В части учета уже полученной доходности я использую только XIRR. Весь учет своих инвестиций веду в intellinvest, он по-умолчанию по ней все считает.

Финансовый Архитектор, у них по 2 из 3 арендаторов старые договоры аренды, которые пока не впитали в себя резкий рост арендных ставок в прошлом и этом году. Говорят, что в 2029 договоры перезаключат, и доходность взлетит. В общем пока не готов в такие прогнозы верить.

С Парус-Норд какая-то странная последняя фин.модель в декабре вышла (снижение операционного денежного потока на фоне увеличения выплат). Я общался с представителем Паруса, она довела до меня расчетные предположения финансистов, но там я обнаружил проблемы с логикой их допущений, озвучил их, представитель со мной согласилась. Сообщила, что по планам выдадут новую фин.модель. Посмотрим что выйдет.
Ещё Активо очень активно предлагает свой новый фонд Активо-22. В целом прогнозные цифры по модели мне показались очень интересными, но есть 2 нюанса, которые меня остановили: 1) допущение о перезаключении арендных договоров с 2 из 3 арендаторов по рыночным ставкам — резкий рост денежного потока в 2029 году (кто знает, какие тогда будут ставки); 2) отсутствие ликвидности, фонд будет биржевой, но у тех фондов Активо, что уже на бирже ликвидности почти нет.