Идея с замещайками вполне себе рабочая, посмотрите на динамику цены доллара к рублю в течение года и сравните с динамикой рублевой цены замещаек. Прослеживается сильный дисконт (не такой большой как в начале ноября), но он все ещё серьезный. И это притом, что во внешнем контуре долларовая ставка падает.

Очень странная рекомендация по замещайкам — все выпуски с погашением в 2026. так чтобы инвестор заплатил НДФЛ за валютную переоценку. Я бы именно эти бумаги, наоборот, ни в коем случае не рекомендовал (только на ИИС второго типа или третьего типа). Если их брать, то  только с погашением больше, чем через 3 года, чтобы налог не платить

Значит попробую детально: 
1) если через 3 года из 4 млн получается 8 млн, то с ежемесячной капитализацией это не 25, а примерно 23,35% годовых (со ставкой 25% должно выходить ~8,4 млн.)
2) в предложении есть кредитный риск — риск банка, не знаю какие банки сейчас входят в топ-20, постарайтесь изучит информацию о банке, его состоянии и основных коэфициентах достаточности капитала по нему
3) идея дробить на родственников для оптимизации по НДФЛ неплохая, но смотрите — чем больше родственников, тем больше вероятность, что с кем-то из них по денежному вопросу возникнут проблемы. Да и не факт, что банк будет готов дать такое предложение каждому из них
4) рыночный риск — выйдет ли инфляция из-под контроля ЦБ, настолько что такая доходность окажется по покупательной способности денег отрицательной (сценарий аля 90-ые). Пока ЦБ действует на упреждение, инфляция по Росстату в 2 раза ниже, чем ключевая ставка (такого кажется не было ни в одной стране), и это говорит о том. что ЦБ намерен очень жестко с ней бороться, получится или нет, на 100% никто сказать не может.
Какое бы я принял решение — вкладываться имеет смысл только если это надежный банк и не на всю сумму сбережений, при этом лично я подождал бы месяца 2-3, в декабре будет очередное заседание по ставке, пока рынок прайсит, что будет очередное повышение, а это значит что новые предложения по депозитам могут оказаться ещё выгоднее.

Снижение притока в фонды денежного рынка (если оно вдруг настало, что не факт, временной интервал для анализа пока небольшой) может означать его насыщение, но не отток. Вот когда закраснеет во втором графике можно будет анализировать. В противном случае может получиться как с длинными облигациями осенью прошлого года — ловили локальное дно, предсказывали смену тренда, а в 2024 как пробило )
Здесь демонстрируется статистика, которая отображать следствия процессов, но не причины, строить по таким данным прогнозы ИМХО опасно. 

По поводу альтернатив — подойдет все, что имеет минимальный коэффициент корреляции с другими типами активов. У меня: тоже фьючерсный трейдинг, инвестиции во внебиржевой бизнес (аля PreIPO), чуть-чуть золота и крипты, ну и акции/облигации на иностранных рынках, но это уже ограничено для большинства. Ну и вопрос аллокации по каждому типу активов тоже вещь творческая и индивидуальная, по классике большая доля должна быть в более ликвидных с учетом персонального риск-профиля

Визуально коэффициент корреляции не кажется большим

По поводу Полюса — дивиденды выплачиваются из нераспределенной прибыли уже после уплаты всех налогов. Поэтому вывод о том, что дивиденды платят перед повышением налогов на прибыль неверный. От налога на прибыль будет зависеть только сколько денег будет оставаться под новые дивиденды.

Финансовый Архитектор, ну меня бы например устроило, если бы объект через 10-15 лет продавался. С одной стороны горизонт инвестирования достаточно длительный, чтобы успеть преодолеть все рыночные неэффективности, с другой — есть финишная точка в которой можно получить рыночную оценку объекта недвижимости и прозрачно транслировать ее в стоимость пая.
А вообще как формируются цены на рынке реальной складской недвижимости и насколько большое значение при её оценке имеет значение арендный поток? Я про ценообразование на этом рынке ничего не знаю. В жилой недвижимости этот фактор очень мало что значит.

Финансовый Архитектор, можно, но можно и потерять. Просто термин «раскрытие стоимости качественного объекта во времени» да ещё введенный вами в достоинства фондов 3 категории выглядит как маркетинговый слоган — не раскрывается что за ним стоит и почему-то преподносится исключительно как достоинство фондов, хотя этот механизм может дать инвестору и убыток. Ну и для фондов 3 категории я бы все-таки добавил в качестве недостатков отсутствие механизма получения прибыли от дорожания объектов недвижимости.

Финансовый Архитектор, то, что вы сейчас сказали как раз относится к тезису «индексируемый денежный поток». Да, если текущая доходность и скорость роста арендного потока привлекательна паи подорожают — и это следствие именно наличия «долгосрочного индексируемого денежного потока» ни больше и не меньше, но это не является раскрытием стоимости актива в долгосроке, такая формулировка слишком абстрактна и не раскрывает причин возможного изменения стоимости. Кроме того, если текущая ключевая ставка намного выше текущей доходности и индексирование арендных потоков не успевает за ростом ставки как за последний год и судя о риторике ЦБ эта тенденция может продолжаться и в 2025, то фонды не будут расти в цене или даже падать. Тогда через продажу паев никакую прибыль не забрать. Моя мысль простая — у паев Паруса прибыли или убыток стоимости паев зависит исключительно от того, насколько их индексируемых денежный поток на текущий момент привлекателен, нет гарантии, что он обязательно станет привлекательным даже в долгосрочной перспективе (к примеру в случае резкой девальвации рубля как в 90-ых). Если использовать такие формулировки, все намного понятнее и честнее.

Финансовый Архитектор, тогда я бы сформулировал как преимущество фондов второго типа — это возможность получения прибыли от роста стоимости недвижимости, а в третьем указал бы отсутствие такого фактора прибыли актива как его недостаток. И не использовал бы термин «раскрытие стоимости» для фондов 3 типа, а написал возможность получения долгосрочных индексируемых денежных потоков, так точнее и прозрачнее.

Вот эта фраза для фондов 3 категории — «Высока вероятность дождаться раскрытия стоимости качественного объекта во времени» вызывает меня очень большие сомнения. Такое заявление предполагает наличие каких-то механизмов, за счет которых актив пусть на длительном периоде, но сможет уверенно приблизиться к цене объекта недвижимости, который в него входит. Какие это механизмы у данных фондов?
Недавно у меня была беседа с представителем фондов Парус, и я задавал им этот вопрос. У них ответ только 1 — за счет индексирования арендных платежей, но это маркетинговые уловки. Индексирование платежей вещь хорошая, но к задаче обеспечения роста стоимости актива до уровня цены входящего в фонд объекта недвижимости никакого отношения не имеет. И это главная проблема фондов 3-го типа. Без механизма реализации объекта недвижимости, встроенного в фонд, вполне возможно, что пай как стоил условные 1000 руб на размещении, так и будет продолжать стоить эти 1000 руб через 10 и 20 лет, не смотря на рост цен на реальную недвижимость.

Дмитрий, судя по тому, что цена крутится вокруг цены размещения — не кончился. Пока бумага ведет себя также, как в свое время IVAT

Хороший шанс на то, что котировки при старте пойдут вверх, возникает только когда аллокация на уровне 2-5%. Это означает, что спрос действительно большой и покупателей очень много. Любая аллокация выше приводила к падению котировок на старте торгов. Я сразу продал. С учетом настроения рынка предполагаю, что увидим и -10% и возможно -20% (особенно когда кончится стабилизирующий цену пакет)

Олег Дубинский, тоже в аналогичной конструкции. Единственный момент — ликвидность небольшая, так что с размером позиции надо быть осторожным

Финансовый Архитектор, я бы отметил 1 момент — в самом последнем фонде, если взять статистику до 1 октября (пока не стали просачиваться новости о новой ставке арендных платежей и увеличения доходностей), его цена тоже была по итогам года в минусе. Таким образом, получается что ни один фонд в цене не рос весь год, либо существенно падал. 

Финансовый Архитектор, да, посмотрел СЧА фондов в ЛК, она действительно соответствует доли владения паев в объекте недвижимости с учетом кредита. Размытия нет.

Serj90, не согласен. Посмотрите динамику цен всех паев фонда на горизонте 1 года, везде снижение. Да, не такое сильное как в дальних ОФЗ, но доходность была ниже привлекательной, и продавцов этих активов оказалось больше, чем покупателей.

Финансовый Архитектор, про СЧА — я использовал термин СЧА на пай, размытие её при доп.эмиссии происходит. По поводу ваших аргументов, я согласен со всем, что вы сказали, и продолжая эту цепочку рассуждений мы приходим к выводу о том, что антиинфляционные свойства этого актива могут в какой-то степени иметь место только из-за индексации арендных выплат, а не из-за того, что СЧА фонда вырастет. Просто у вас в статье акцент делается именно на СЧА.

Финансовый Архитектор, я понимаю, что объективно, даже несмотря на размытие СЧА на пай из-за доп.эмиссий, рыночная неэффективность есть. В том смысле, что цена пая меньше, чем рыночная цена тех квадратных метров, что на каждый пай приходится. Но вопрос в другом. Вот вы говорите -  со временем эта неэффективность устранится, а я не вижу за счет какого механизма это произойдет. Облигации к примеру дате погашения приближаются к номиналу, потому что есть гарантия (если не будет дефолта), что владелец получит свой номинал, а с этими фондами никакого механизма привязки к СЧА просто нет. В этом активе всех интересует только денежные потоки, и цена по ним пока зависит только от доходности арендных платежей.