Мосбиржа с 17 апреля возобновит торги паями четырёх фондов под управлением УК Тинькофф Капитал. Три из них околоайтишные. Лично я не фанат инвестирования в индексы, но и ничего против не имею, тем более, сейчас инвестирование в акции зарубежных компаний, как бы помягче сказать, связано с повышенными рисками всякими нехорошими, а тут все риски — в одном пае за 6 рублей.

Фонды были недоступны с момента попадания Тинька под санкции. Ограничения предполагают заморозку активов в юрисдикции ЕС, а также запрет для организаций и граждан стран ЕС на сделки с банком. Также ранее все фонды были в валюте, теперь в рублях. Впрочем, у ТК все фонды теперь в рублях. Ранее были возобновлены торги фондом на золото, теперь — фонды акций! Что за фонды-то и что внутри?

Объём активов на 2023 год: 5 464 695 $

Активы: 95,51% акций и 4,49% денег и краткосрочных облигаций

По странам: 88,61% США, 6,89% Израиль и 4,49% в деньгах, а не в странах

Я уже довольно продолжительное время смотрю в сторону инвестиций в недвижимость, но из-за ряда своих собственных ограничений (размеры портфеля и отсутствие статуса квалифицированного инвестора) выбор сильно ограничен. Добрался до Атриума.

Атриум — это торговый центр в Москве у Курского вокзала. Один из первых ТЦ такого формата. Когда его только построили и открыли, парковались на Садовом около него в 3–4 ряда. Сейчас, конечно, количество ТЦ в Москве достаточно большое, но всё же Атриум продолжает пользоваться спросом.

ЗПИФн Атриум — это фонд, в который входит одно помещение площадью 1 110 метров, которое сдаётся Лэтуалю. Сразу понятно, что он совсем небольшой, всего 1 магазин. Тем не менее, он доступен у ряда брокеров на Мосбирже.

Недавно писал пост про ЗПИФы недвижимости, и недоумевал, как это они так управляются, что доходность низкая, а еще и не растут СЧА. Мое мнение, что это все из-за аффилированности этих самых активов. Например, УК и арендатор принадлежат (хоть даже и частично) одному холдингу, как в случае с Альфой и X5.

Несколько людей написали в комментариях на разных площадках, что в недвижимость-то можно инвестировать по-разному. Например, можно купить квартиру и сдавать (самое банальное) или купить машиноместо в ЖК и перепродать. Последнее мне понравилось тем, что ценник за машиноместо не такой высокий, а цены на машиноместа коррелируют с ценниками на квартиры в этих ЖК. Но что одно, что другое, дают слабый доход с аренды (в районе 3-4%, да даже если и 5%, то это мало), а квартира еще и имеет тенденцию жрать деньги на амортизацию. Так что я продолжаю изучать другие варианты.

Что я смотрел ранее?  

Это были несколько серий ЗПИФов «Арендный поток» Альфы и «Коммерческая недвижимость» Сбера. Доходность 7% и никакого роста стоимости активов (СЧА). А так не бывает. Еще смотрел ПНК, даже купил несколько паев (там порог входа маленький, могу себе позволить). У ПНК-Рентал модель другая, но там меня тоже смущает схема, в которой они и строят свои склады, и продают их, и сдают, еще и свою инвестиционную компанию имеют, причем ЗПИФ во всем этом деле выглядит как побочный бизнес. Но там ожидаемая доходность 12-14% и СЧА растет.

Обратил внимание, что Альфа-Капитал собирает новый ЗПИФ на недвижимость — «Коммерческие метры». Это будет уже *дцатый ЗПИФ на недвижку, поэтому можно посмотреть на другие и решить, насколько такое кому может подойти. ЗПИФ недвижимости — это что-то типа REIT, но ЗПИФ.

Интересная вещь, ведь недвижимость всегда растет, а раз она всегда растет, то это логичный способ инвестировать как в рост стоимости, так и в доход с аренды. Прошаренные любители бетона знают, что доходность коммерческой недвижимости в среднем выше, чем с квартир. Но чтобы свое помещение купить, это ж нужны миллионы, а тут можно стать пайщиком и иметь свой квадратный метр на складе с бананами. Или в офисе с вебкамщицами.

Решил посмотреть, как у российских брокеров обстоят дела с ЗПИФами на недвижимость на паре примеров.

Стало мне интересно, в какие фонды на S&P500 можно сегодня инвестировать. Как мы знаем, до февраля 2022 года у российских брокеров можно было купить 6 штук: от Сбера, ВТБ, Альфы, Finex, Райффайзен и Тинькофф. Причем фонд от Finex не полностью соответствует индексу, там больше разных акций. Остальные повторяют индекс. Сегодня доступны 2 из них, теоретически с разной степенью вероятности могут возобновить работу еще 3, а 1 скорее всего F (F — Finex).

У меня были и есть до сих пор фонды от ВТБ, Сбера и Finex (бинго, хорошо, что очень мало). Что я еще могу купить и какие там есть условия? А главное — зачем и какие риски?

Сегодня торгуются на бирже фонды Райффайзен и Тинькофф. Там принципиально разные подходы и разные нюансы.