В предыдущем посте пытался рассчитать справедливую стоимость ипотеки: smart-lab.ru/blog/621858.php

и выходит что при ЦБ 4.5% ставка ипотеки будет 5.94%.

Это автоматом дает высокую инфляцию на ближайшие 30 лет, обеспеченную тем что взять квартиру или дом в ипотеку теперь стоит в полтора раза дешевле, чем в 2018ом(тогда ипотека была по ПСК 9.6%).

Интересно услышать ваши комментарии, возможно я что-то не учёл?

Я тут задумался — за год ставка ЦБ упала на 30% с 7.75% до 5.5%. Логично что наши платежи по ипотекам должны были снизиться значительно. Почему же этого не произошло? Когда ждать и ждать ли?

В 18ом году при ставке 7.25 ставка по ипотеке была 9.6(ПСК, с учетом страхования). Разница — 2.35%(это 32% от 7.25, норма прибыли банков).

Сейчас ставка ЦБ 5.5, при той же норме прибыли 32% банк должен хотеть сверху 1.78%, т.е. ставка по ипотеке должна быть7.28%(5.5 + 1.78).
При запросе рефинансирования ипотеки сегодня получил значение 8.5%. Т.е. ипотека подешевела с 9.6 до 8.5 на 1.1%(Или по-простому на 11%, вместо 30 как ставка ЦБ).

Таким образом есть смысл не торопиться с рефинансированием и подождать когда все уляжется и ставки ипотеки хоть немного станут ближе к 7.28.

Обратите внимание на пост прошлой недели: Пост
Где говорится что ставка может снизиться еще на 18% с 5.5% до 4.5%.
Соответственно ставка ипотеки будет 4.5 + (4.5*0.32) = 5.94%. Это уже очень вкусно. И учитывая что до 19 июня осталось всего месяц — я подожду пока с рефинансированием.

( Читать дальше )