5 лет назад открыл ИИС в Сбере. 

Задача была такая — пополнять на 1 млн в год, прокачивать, пользоваться преимуществами типа Б. 

Поначалу все шло хорошо. 

Пополнения:

2018 г — 0. Присматривался, думал.

2019 г — 755 тыс.

2020 г — 1 млн

2021 г — 1 млн

В 2022 г началось СВО, успел внести только 150 тыс.

2023 г — 0. 

После начала СВО решил приостановить пополнение ИИС до окончания СВО.

Всего внесено за 5 лет: 2 млн 905 тыс.
Все дивы/купоны реинвестированы.
На сегодня счет: 3 млн 205 тыс + 200 тыс (перевели в КИТ, там Яндекс, Поля, Циан).

Два года назад счет был 3 млн 572 тыс.

Год назад счет был 1 млн 905 тыс + 150 тыс (в КИТ)

Т.е. в номинальных рублях с учетом небольшого пополнения и 100% реинвеста я в небольшом плюсе.
Доходность за 5 лет (в номинальных рублях) 500 тыс, или 17% за все время.
В реальных рублях, с учетом инфляции, счет в жесткой просадке.

Вывод: вместо ИИС надо было покупать студии В Москве/Сочи в новостройках в ипотеку.

П.С. Этот счет не единственный.

Год назад сделал пост с подробным гайдом — как переводить деньги в IB. Некоторые считали, что торговать/инвестировать через Interactive Brokers плохой идеей. Хлопотной идеей. Опасной идеей. То ли дело СПБ биржа или в крайнем случае через прокладки Финама или Фридома.
Что изменилось за это время для резидентов РФ?

Итак, две новости. Начнем с плохой.

Кто покупал американские или китайские акции через СПБ биржу — у них все плохо. Сделки заморожены со 2 ноября 2023 года. Как, когда, кому и на каких условиях можно будет продать эти акции/етф — вопрос пока открытый. Я еще летом успел большей частью выпрыгнуть из этого поезда — продал американские акции (спасибо Тинькову). Зато в Альфе продажа полностью недоступна еще с марта 2022 года. Так и висят у меня LI на несколько сотен долларов. Похоже, навсегда.

Теперь новость хорошая.

Кто покупал американские или китайские акции через IB — у них все хорошо. Можно спокойно заводить и выводить деньги, получать дивиденды, покупать и продавать акции (кроме акций в евро). К сожалению, для резидентов РФ отключили плечи. Также недоступны рыночные цены (смотрю в других источниках). Некоторые провайдеры блокируют доступ к IB, при этом мобильное приложение работает отлично.

Покупают убитую квартиру в ипотеку. 

Например своих денег — 2 млн, эта сумма — первоначальный взнос по ипотеке.

Далее — ремонт и хоумстейджинг. Для закупок стройматериалов, мебели и декора используют кредитные карты с максимальным грейс периодом. В том же Леруа или Хофе можно оплачивать картами и на сайте, и на кассе.

Но за работу приходится платить наличкой. Впрочем, есть карты где часть лимита можно снять наличкой в счет грейс периода.

За несколько недель квартира превращается из гадкого утенка в белоснежного лебедя и выставляется на продажу. 

Да, квартира в залоге у банка. Но у того же ВТБ отработана схема покупки из-под залога. Да и в Сбере можно без проблем.

Задача — вложить  проект минимальное количество своих денег.

При своих 2 млн, ипотеке и расходам по кредиткам, хороший результат — это заработать 1-2 млн.

«Огромная спекуляции. Миллионы жителей этой страны (Германия) покупают иностранную валюту и хранят ее. Я едва ли знаю одного немца любого пола, который не спекулирует валютой, как австрийские кроны, польские марки и даже рубли Керенского. В той же мере, как падает марка, растут котировки индустриальных акций»
20 сент 1921 год, Joseph Addison, Charge d'Affaires in Berlin

Ну вот, я же знал, что говорил: пойдешь направо — обязательно попадешь на Смартлаб. Скучно тебе было в этих телеграм каналах, Веничка, захотел ты суеты — вот и получай свою суету…

— Да брось ты, — отмахнулся я сам от себя, — разве суета мне твоя нужна? Сигналы разве твои нужны? Вот ведь Искупитель даже, и даже Маме своей родной — и то говорил: «что мне до тебя?» а уж тем более мне — что мне до этих суетящихся и постылых?

Я лучше прислонюсь к колонне и зажмурюсь, чтобы не так тошнило…

«Конечно, Веничка, конечно, — кто-то запел в высоте так тихо-тихо, так ласково-ласково, — Зажмурься, чтобы не так тошнило».

О! Узнаю! Узнаю! Это опять они! «Ангелы Господни! Это вы опять?»

— Ну, конечно, мы, — и опять так ласково!..

«А знаете что, ангелы?» — спросил я, тоже тихо-тихо.

— Что? — ответили ангелы.

«Тяжело мне…»

«Да мы знаем, что тяжело, — пропели ангелы. — А ты походи, походи, легче будет. А через полчаса торги откроются: утренняя сессия там с 6.50, правда, а а основная с 10…»

Предположим, ипотечник понял, что не тянет выплаты. Или просто решил избавиться от квартиры. В типичном случае — можно договориться с банком и выставить квартиру на продажу. Сделка проходит под контролем банка. Банк забирает свой долг, бывший ипотечник — что останется.  Я много раз помогал продавать/покупать такие квартиры.

Но некоторые просто перестают платить ежемесячные платежи и общаться с банком. Через несколько месяцев банк запускает судебную процедуру изъятия залога, т.е. квартиры. Затем квартира продается на торгах. 

Такая квартира — кот в мешке. Ее не всегда можно посмотреть. В ней могут жить прописанные люди — семья нерадивого  ипотечника. Беда, если квартира была просто в залоге (взяли кредит под залог своей квартиры), а там прописан отказник от приватизации. 

Мы покупали квартиру у инвестора в такие объекты.

Срок от покупки на аукционе до продажи моему клиенту занял 1.5 года.

Первый год шли суды. Дело в том, что вокруг таких неплательщиков вьются юристы, которые обещают отсрочить время выселения путем подачи исков. Например, о нарушениях при изъятии квартиры, цены продажи итд. Как правило, больше года эти суды не идут.

Между Китаем и Индией много общего. Население превышает миллиард, сотни миллионов живут в бедности. Есть удобные порты для экспорта товаров и импорта важного сырья. Да, своего сырья недостаточно — необходим импорт газа, нефти итд. Буддизм и конфуцианство очень похожи. У Китая есть проблема с уйгурами. У Индии есть проблема с сикхами.

Но есть исторический различия и даже спорные территории, на которых эпизодически пограничники колотят соседей палками. Китай пострадал во время Второй Мировой. Индия — осталась в стороне, хотя и входила в Британскую империю и посылала свои войска. В Китае была гражданская война, в которой победили коммунисты. В Индии было движение за независимость от Британии. Многие годы Индией правили “неприсоединившиеся”, которые получали бонусы и от СССР, и от США.

А еще у Индии фора перед Китаем — знание английского языка более-менее образованным населением.

Сейчас Китай — вторая экономика мира и догоняет США. Индия только на пятом месте, в 6 раз отставая от Китая. Но в 1980-м стартовые условия в Китае были хуже, чем в Индии. ВВП на человек $307 в Китае, $534 в Индии.

Как работают флипперы в экономе в Москве?

Задача флиппера в экономе — купить за наличку запущенную квартиру с максимальной скидкой. Чем больше хлама, грязи, вони — тем лучше. Ведь чистенькую, приятную квартиру после хоумстейджинга купят и так, без скидки. 

После покупки флиппер делает ремонт квартиры, а некоторые еще устанавливают мебель и декор.

Важнейшая компетенция флиппера — умение быстро и недорого сделать ремонт. Флиппер знает где и что купить, каких работников позвать. Флиппер знает, что выглядит дороже, чем стоит. 

А теперь цифры по состоянию на осень 23 года.

Хороший результат — это заработать 1 млн на квартире за 10-13 млн, включая стоимость ремонта. Срок — максимум 2 месяца от покупки до продажи. 

В начале видео — квартира рядом с метро Белорусская, в которой вся обстановка застыла начиная с 1960-х. К сожалению, флипперы этой квартирой не заинтересовались, а потом начался ковид и сам собственник передумал продавать:
youtube.com/shorts/bLUZJgXJBSE?si=ao55OBQr_Wwgr0U2

2 года назад с клиентом покупали однушку у инвестора, который скупает квартиры на аукционах и перепродает. Немного пообщались. В чем суть его бизнеса?

 За месяц он участвует в 10-20 аукционах. Чаще всего ничего  не покупает — цену разгоняют слишком высоко. Но несколько сделок за месяц у него есть. При таком темпе нет времени даже на просмотр стандартных лотов — однушек с отделкой в домах по реновации. Хотя квартиры отличаются — этаж, вид из окна, метраж +-0.7м и даже качество отделки лоджии. После покупки тут же накидывают от 500тыс до 1.5млн и выставляют на продажу. По моим расчетам, его оборотный капитал 50-80млн. Возможно,  часть от партнеров-инвесторов. Квартиры оформляет и на себя, и на многочисленных родственников. По нашей сделке тоже пришла родственница. В следующий раз расскажу, что происходило с конкретным домом — как несколько квартир раскупили инвесторы и тут же стали продавать, а мы их смотрели и торговались.

t.me/mosstart