Император, соглашусь с вами. В 18 г я приобрёл квартиру в МО в нормальном месте по своим меркам для своего семейного проживания. Ради интереса приценивался с разными риэлторами ещё до 22 г: без торга с руками по-быстрому это +80% к цене покупки (~3 года владения). Эта информация согревает душу).
С 22 г по 25 г уже цена не росла особо и может чуть опустилась, но все равно очень приятное и удачное вложение получилось.

Император, «была претензия что это не законное предпринимательство» ссылку на нормативный правовой акт дайте, пункт, часть, статья, закон. А то часто слышу этот бред, даже судебное решение кто то упоминал, но как только начинаю копаться, то на поверку бред всегда остаётся бредом.

Император, я вам про больше/меньше/выгоднее НИЧЕГО И НЕ ПИСАЛ. Я писал только про законность, т.е. по правильный порядок действий. Где вы увидели схемы мне тоже не ясно!!! Ну и пишу всегда и всё только на основании закона, благо среди моих учеников (аспирантов, докторантов) есть и прокуроры и судьи и адвокаты, поэтому и пишу всё так уверенно, а не пальцем в небо, как принято на смартлабе.

Император, нет, не так, вы ошибаетесь. Через ип или самозанятость вы можете платить налог меньшего размера, но никакое предпринимательство вменить физику арендодателю невозможно. 

Император, блин, набил вам длинное пояснение, но глюк сайта уничтожил всю работу и коммент завис в отправке и невозможности копирования.

Ладно, тогда лишь тезисно, по сути:
1) нет не так. Я относительно точно знаю не только будущую прибыль и див, но и реакцию рынка на это. Но именно в текущем рыночном фоне. Условно полагая что он как минимум не ухудшится кардинально.
2) Платят за эксклюзив. Аналитика фишек неинтересна — её в избытке и у этих эмитентов всё в ценах. Которые ещё и уравновешивают фонды.
3) Но всё это понимает лишь многоопытный. Малоопытному нет даже смысла объяснять. Он сам ни во что не погружался, поэтому получал много падений и любые сторонние слова просто девальвирует пессимистическим скептицизмом своего опыта. Я не столько о вас, а о ситуации в принципе.
4) Именно из таких состоит армия индексников. На пиаре такой выученной беспомощности фантастически обогатился Богл. Внушая неофитам «бесполезность» даже попыток погружений.
Но это уже другая очень глубокая беседа. С которой я в своё время много наломал копий против Спирина (пиарщик этого метода даже на нашем куда менее эффективном, чем американском, рынке. Тем более сейчас, без инорезов и во власти физиков) в т.ч. и прямых диалогах с ним. А мне на этом позвольте откланяться. И так уже полдня на болтовню слито :))

Император, я могу условно гарантировать только конкретного эмитента. Рынок в целом я гарантировать априори не могу, тем более в разгар масштабной войны (даже на неделю, не говоря про полгода). Наглядно: в феврале 2022г падало всё. И то, что не только к факторам СВО/импорту/санкциям отношения не имело, но и где ни одного юрика-инореза в долях не было, а прибыль с дивом и в год форсмажора росли отличным темпом.
Всё это вещи абсолютно очевидные, тем более если вы сами действительно, а не только на словах, занимаетесь бизнесом завязанным именно на прогнозе, а значит и вероятностном анализе.
Скажу более, даже любой обыватель это бы понимал. Вот он садится за руль, а значит априори встаёт под риск форсмажора (и даже физической гибели себя и пассажиров), который от его поведения на дороге в немалой части случаев даже вообще никак не зависит.

Император, вы, похоже, даже не вникли что я вам написал. Поэтому и такой ответ. Тогда ещё раз:

Вы мне вообще тогда зачем, если я всю прибыль беру не себе, зато под риск получается встаю не просто в одиночку, а ещё и дополнительно приплачиваю вам дельту, даже если прибыль (не для меня, а только для вас!) будет, но просто меньше сверхприбыли.

Вы понимаете что такое ассиметрия риск/прибыль? Почему вы себя ПОЛНОСТЬЮ из риска выводите путём ввода туда меня, хотя бенефициар прибыли тут именно вы, причём куда больше чем я.
Что касается «я вам тоже соберу легко портфель» — то вы портфель можете только выдумать как и все банальной тыкалкой. А вот я годовую прибыль каждого из своих эмитентов знаю за год наперёд, до её появления в отчетах. Именно потому, что погружен так, как среднему «инвестору» даже не снилось. Да большинство из них не то что баланс самостоятельно проаналить и переложить на динамику ожиданий входящих фаторов, а даже просто ни один фин.отчет отродясь не открывало. Потому и вся ориентация лишь на индексную доху. Также и портфели себе лепят из полусотни эмитентов, в надежде что «хоть что-то да сыграет» ведь «нужна диверсификация».
Ладно, я себя не рекламирую. Я вообще отродясь тут никому ничего продавать доселе не собирался. Тем более в моих малоликвидах, где любой лишний человек мне будет сильно мешать в стакане на выходах аккумулируя на себя весомый кусок спроса и понижая мне среднюю на выход. Гася этим мой собственный финрез на сумму больше, чем теоретич. вознаграждение за аналитику.

Император, 
1) нет, с вас ничего кроме оплаты за каждого эмитента не нужно. Позы вы бы собирали сами (поэтому я и спросил использовали ли айсберги). На любые суммы, которые удастся пропихнуть.
2) +50% будет расчетно не везде, нижняя же граница +35% за полгода.
3) Если апсайд к отсечке не пробивает таргет — то оплату за этого эмитента возвращаю. Причём вы в любом случае что-то заработаете. И это будет больше депозита/LQDT.
3) Вы это серьёзно про «вы не реализованную прибыль компенсируете»?
Когда вы бетон покупаете вы тоже пытаетесь такую нелепицу продавцу предлагать, мол «если за период много на перепродаже не заработаю, то вы мне мои хотелки вернете»? Вы мне вообще тогда зачем, если я всю прибыль беру не себе, зато под риск получается встаю не просто в одиночку, а ещё и дополнительно приплачиваю вам дельту, даже если прибыль (не для меня, а только для вас!) будет, но просто меньше сверхприбыли.
Ладно, понятно, что адекватности с такими партнерами не найти. Поэтому просто пожелаю удачи. Если не на фонде, то в вашем основном деле.

Император, так смотря по какому эмитенту. А конкретные апсайды я к моменту отсечек считаю. Если речь о НЕзависящих от СВО и внешней коньюнтктуры, то +35...50% к июню-июлю. Но у меня основа портфеля — малоликвиды (лишь там безрисковые перекосы, потому что их никто аналитически не покрывает). Умеете собирать позу айсбергами? (раздать то будет проще, т.к. на утверждении дивов будет всплеск ликвидности и спроса).
Если решите перейти к конкретике — пишите личкой.

Император, забавные выводы. Если вы и акции с такой же «глубиной» анализируете, то немудрено, что вам они не нравятся и даже бетонная возня выглядит привлекательнее.
Как капризный ребенок хотите халявы? Хорошо, но предлагаю меняться — вы мне кусок прибыли от ваших «сочинских удвоений», а я вам конкретику эмитентов и таргеты, причём уже к ближним (т.е. летним) дивотсечкам. Даже с гарантией — если их не пробъёт, то оплату верну.

Зы. Кстати, про недвигу. Родители мои давно умерли. А продать свою двушку в Москве могу и вам. И тут я тоже совершенно серьёзно. 53,8 квадрата, никаких обременений, поздний брежневский кирпич. Окна на юг и восток, кухня 9м, ЮАО внутри МКАДа, 500м до парка давно обжитой район. Один минус — метро транспортом, но в шаговой доступности через 3 года будет новое — сейчас идёт строительство её ветки. Отдам за 13,2 млн. если без торга.

Император, я вам лишь даю направление мыслей. А свою работу бесплатно никому не дарю 
И я вообще не про «чудеса». А именно про обычный арифметический расчёт. Причём на основе публично оглашаемой инфы, а не инсайдов.

Император, 

Я могу покупать новостройку на любом цикле рынка. 

а я нет, хотя бетона достаточно. Несмотря на блеяние «рейтузниц» и инфоциганской падали - сейчас это штучные истории, единичные, большинство по текущим встрянет. Но с вашим подходом — вам видней. 

Император, вот про это рекомендую вообще забыть. Никогда не относитесь к инвестициям как общим трендам. Лучшие результаты будут там, где глубоко погружаетесь именно в ОТДЕЛЬНЫЕ истории конкретного эмитента. Именно там можно найти сильный рыночный перекос, который ещё не в цене.
А вот такое вот: «нефть растёт, значит будет рост и у нефтяников» — это типичный примитив. Он как раз почти всегда в цене и идёт относительно синхронно с триггером. Да, тут тоже можно играть. напр. находя тех, где низкая рентабельность и даже незначительный рост выручки откликнется гораздо более сильным рычагом роста чистой прибыли, но всё это знает и остальной рынок и такое тоже обычно в ценах. Хотя тут можно пытаться ловить например задержки, но зачем, если есть навыки откапывания безрисковых историй. Не зависимых от НЕпрогнозируемой динамики внешней коньюнктуры.

Зы. Кстати, знаете где самые мощные апсайды? У тех эмитентов где всё было совсем плохо (отчего акции улетели в перепроданность и сверхнизкий Р/Е), а потом наступает облегчение и акции улетают на ожиданиях. Тут важно очень подробно погрузиться в оглашённые изменения в компании. И уметь самостоятельно оценить их дальнейшее влияние как на операционную деятельность, так и на изменение финансового состояния компании в предстоящие периоды. К примеру, одной из таких историй был Мечел. Которому периодически плохо/хорошо.

Император, так и отдельные акции растут в год вообще вдесятеро. Я так на энергосбытах в 2023 прокатился (хотя конечно выходил обычно раньше, не предполагая что могут закидывать и ещё сильно выше). В этом году тоже были ПРОГНОЗИРУЕМЫЕ удвоения, хотя тут уже в самом-самом неликвиде:
smart-lab.ru/forum/SBEN/goto_comment_18846259/#comment18846259
И сочинских рисков тут ровно ноль. И форсмажорами не пахнет, т.к. открыв отчёт и взяв заранее известные тарифы всю динамику будущих квартальников можно было элементарно посчитать.
Повторюсь, если по-настоящему погружаться, то акции на дистанции кроют любую недвигу как бык овцу. И делать это можно даже не отрывая жо от кресла. А главное, не завися ни от каких сотрудников, финтов местной администрации, мухлёжа при сделках и т.п. россыпи подводных камней.
В итоге ограничением будет лишь ликвидность и всё.

Император, вот потому доха в основном бизнесе у вас и выше, чем на русфонде, потому что «не статист». А если бы дали себе труд хотя бы ознакомиться даже с общедоступными цифрами, то сразу увидели бы, что отеч. гособлиги это шлак шлачный и RGBItr даже росстатовскую инфляцию не в силах обгонять. И наоборот: акции с дивами легко кроют даже доходную недвигу, не говоря об инфляции.
Автор вон показал динамику дивидендного потока Лукойла. Какая недвига вам бы подобное дала? Если что, у ещё более ликвидного Сбера ещё лучше, только там смещено от дивов к динамике котировки.
А если копнуть дивидендные НЕликвиды, то там попадается такая ляпота, что можно вообще обо всём прочем забыть. Главное отчеты не забывать посматривать. Желательно в т.ч. и квартальники.

Император, вы говорите о надежности — так оно и есть, доходность в будующем не гарантированна — тем более если брать по текущим ценам новострой, по этим ценам вам дадут выйти через 5 лет в лучшем случае, все заточено под «льготников» и все бенефиты берет застройщик, местами вообще по рыночной выгодней взять уже готовое в комплексе построенном вчера. Вот покупку бетона по текущим ценам обосновать никак не могу, как объекта инвестирования.

Император, тут тоже вполне несложно предсказывать. Жилую сравниваете по динамике соотношения квадрата к медианной зарплате этого региона (это не работает лишь в случае курортов). А квадрат коммерческой соотнося с его арендным доходом против дохи (к погашению) длинных ОФЗ, только последняя минус инфляция.
Из этих соотношений наглядно видно когда в бетоне надувается пузырь и целесообразнее зафиксить прибыль сделав перекладку в альтернативные инструменты.

Император, это заблуждение. Ибо жилая (даже на нашем столичном примере) точно проигрывает. Причём ощутимо:



А уж по удобству и ликвидности, любая недвига и близко не стояла к акциям. А если на отбор эмитентов тратить столько же времени, как и на поиск+покупку нужных объектов, то доходность таких акций будет выше в РАЗЫ.

Император, кто взял до роста — молодец, а щас стоять будет лет 10 в боковике — и брать новострой по текущим наслушавшись инфоциганскую падаль, это иметь почти гарантированно отрицательную доходность. По коммерческой — схлопывание бизнесов и огосударствлевание экономики «аренда» будет расти — но отрицательно. 

Император, нет, статистика говорит об обратном. Но я, ваше императорское заблуждение, доказывать и показывать цифры на стану