arndey, но поймите меня правильно. Я не хочу сказать, что только Парус достоен места в портфеле, я только хочу массового применения лучших практик:
— отчетность не только как обязаловка по закону, но понятным языком для инвестора не реже раза в месяц;
— долгосрочные ДУ;
— публикация фин моделей;
— ежемесячные выплаты;
— эффективное привлечение денег (а не вот это «дайте нам денег, однажды что-то купим")
— больше продуктов для инвесторов, а не спекулянтов
— нормальная клиентская поддержка в разных каналах;
— публикация инвест стратегий и долгосрочных намерений (мы что-нибудь купим для сдачи в аренду и/или перепродажи — это не стратегия)

arndey, вы сравниваете отчетность фонда для квалов и не квалов, без учета накладываемых законодательством обязательств и ограничений. Впрочем, для банковской УК раскрытие информации действительно на достойном уровне. Но до Паруса все равно очень далеко и по объему и по качеству подачи и тем более по качеству коммуникации. А если вы решите все же сравнить сопоставимые фонды для квалов vs для квалов, то все совсем встанет на свои места.

Написал в другом инвест-сообществе статью по результатам прочтения вашей. Возможно это кому-то будет полезным
----------------
Решил написать небольшой обзор на фонды недвижимости Мосбиржи и то, как я их использую. Сподвигло меня на это обсуждение с женой и коллегами вчера, где все обсуждали, как собираются приобретать себе еще по квартире, плюс пост на Смартлабе, где человек разбирает фонд «Парус-Озон», но не упоминает, что по одному из фондов (кажется, «Двина») была новость в октябре, что арендные платежи не покрывают кредит ВТБ. По этой причине лично я, старающийся участвовать или спекулировать во всех торгуемых фондах недвижимости, на «Парус» заявок не ставлю.

Первое, зачем человеку могут понадобиться фонды недвижимости. У меня лично в жизни есть четкое разделение: вот эта недвижимость мне нужна для бытовых нужд. По таким объектам возврат инвестиций мне неинтересен, я в любом случае куплю квартиру своему ребенку, если посчитаю это нужным и будет возможность. Но мысль иметь недвижимость как класс активов лично мне кажется здравой. В рунете нет дефицита каналов, посвященных инвестициям в недвижимость. Мои личные предпочтения — это Игорь Шимко (автор той самой «пилы») и Виктор Зубик, автор канала «Smarent». Понятно, что Виктору канал нужен только чтобы продвигать свой сервис управления арендной недвижимостью, но у него можно посмотреть примеры расчетов, в каких случаях и по каким ценам и ставкам стоит или не стоит инвестировать. У Игоря Шимко есть прекрасная таблица ставок ипотеки и темпов роста недвижимости, которая наглядно объясняет, когда выгодно или невыгодно брать ипотеку. Еще он хорошо объясняет логику траншевой ипотеки и ипотеки с завышением тела (и занижением процента), которую брал сам.

Можно смотреть и читать другие каналы, главное, чтобы это был практик, желательно инвестирующий свои деньги, а не просто инфобизнесмен. Цель — понять, какая доходность является достижимой, если вы решили напрямую инвестировать в жилую или коммерческую недвижимость.

Далее переходим к Мосбирже. Мне нравятся эти фонды по нескольким причинам. Первая причина — нет необходимости вносить миллионы за объект. Самый дорогой фонд в моем портфеле стоит 77 тысяч за пай («Рентный доход»), самый дешевый — 720 рублей («Арендный бизнес»). Вторая причина — есть ликвидные фонды, где торгуются миллионы или десятки миллионов ежедневно. Это позволяет зарабатывать на спреде, что невозможно с реальными объектами (попробуйте покупать и продавать свою однушку несколько раз в месяц ради дополнительных 2-3%). Третья причина — у фондов очень разная доходность биржевой стоимости пая к месячным или квартальным платежам. Это позволяет выходить из одних фондов и входить в другие после изменения доходности, аналогично тому, как можно в облигациях продавать выпуски с меньшей доходностью и покупать с большей. Ну и главная причина — по многим фондам ПИФ недвижимости доходность платежей на вложенный капитал выше, чем озвучивают люди, которые инвестируют в физические объекты (по жилью это 4-6%, по коммерции это 8-12%).

Вот данные по большинству из фондов недвижимости, которые есть у меня в текущий момент:

— Рентный доход - https://investfunds.ru/funds/5927/
— Современный арендный бизнес - https://investfunds.ru/funds/5027/
— Современная коммерческая недвижимость - https://investfunds.ru/funds/7877/
— Рентал ПРО - https://investfunds.ru/funds/10307/
— Рентный доход ПРО - https://investfunds.ru/funds/7061/
— ТРЦ Перловский - https://investfunds.ru/funds/2825/
— Атриум - https://investfunds.ru/funds/1955/

Биржевых фондов больше. Часть из них сейчас нет в портфеле, потому что они продались и не вернулись к прежнему биду (в фондах, где маленький или отсутствует дисконт СЧА к биржевой цене, я предпочитаю спекуляции). Часть (например, альфовских) нет, потому что там нет даже 10% годовых к биржевой цене.

Логика выбора и аллокации фондов следующая. Идем и смотрим выплаты за год, в случае с РД это 2635+2533+2629+2480=10277 рублей. Далее делим на цену покупки, последняя сделка была по 77 тысяч, и получаем 13.34% годовых, которые будем получать без необходимости выбирать объект, говорить с арендаторами и так далее. Выплаты могут меняться, идти как вверх, так и снижаться или стоять на месте, но в целом можно убедиться на сайте фондов, что в большинстве случаев выплаты растут (инфляция, как-никак). Документацию фондов лично я считаю нужным изучать, если вложил больше 50 тысяч рублей, смысла тратить время на фонд, где у меня куплено всего на несколько тысяч и цена не упала, как мне хочется, я не вижу. Но тут каждый сам решает.

Второй важный для меня параметр — это дисконт биржевой цены к СЧА. В случае с «Рентным доходом» это 77000/132813=57.97%. Большинство фондов недвижимости торгуются с дисконтом к СЧА, но есть исключения. Собственно, доходность к биржевой цене и процент биржевой цены к СЧА — это и есть два параметра, на которые я опираюсь, чтобы собирать портфель БПИФов и распределять активы внутри них. Мое личное мнение, что этих фондов должно быть несколько. Те, кто любит Excel, могут легко забить все данные (фондов недвижимости немного).

Теперь немного философии. Я считаю, что фонды недвижимости создаются исключительно в интересах УК. Первичные размещения вообще не интересны рядовому инвестору, с единственным возможным исключением — «Рентал ПРО» (вопрос дискуссионный, у фонда стратегия, которая отличается от всех остальных). В фонды загоняют богатых буратин пугалками про «деньги сгорят» и «недвижимость всегда растет». После того как человек получил инструмент, который платит 8% годовых, и которого стригут на 2% от СЧА ежегодно за управление, он внезапно видит, что альтернативная доходность растет, и в фондах ликвидность уже 18%. СЧА на бумаге растет, но биржевая цена стагнирует, а потом начинает снижаться. Люди начинают выходить, и отсюда дисконт. Это как раз то, что нам нужно. Если думать в горизонтах нескольких лет, покупая фонды с дисконтом сейчас, мы наверняка получим и рост выплат, и рост СЧА. Главный риск таких инвестиций — отставание биржевой цены от СЧА сохранится вплоть до ликвидации фонда.

Кому еще может быть интересна «бумажная недвижимость» на Мосбирже? Главная категория, как мне кажется, это те, кто хочет «ежемесячный доход от сдачи недвижимости» (фонды с ежемесячными выплатами есть, хотя старые фонды в основном квартальные). Доход от коммерческой недвижимости всегда выше, чем от жилой. Если взять «Рентный доход» или любой фонд, где сейчас можно зафиксировать 13%, то вам нужно вложить 6,461 миллиона, чтобы получать 70 тысяч рублей в месяц (грязными, придется платить еще налоги). Судя по видео «Смарент», для повторения подобного в малогабаритной однушке нужно уже 10-12 миллионов. И у вас возникнут проблемы с ремонтом, мебелировкой, поиском (скорее правильной фильтрацией) арендаторов, риском простоя и неполучения арендных платежей.

Вторая категория, кому это может быть интересно, — это те, кто хочет «копить в недвижимости на недвижимость». Тут уже не такой очевидный кейс — накопите и найдете нужную квартиру, бумажный СЧА вырос, а биржевая цена — нет. Скорее, это стоит рассматривать тем, у кого дети маленькие, или в моем случае для младшего сына, которому 12 лет, и кому еще 8-10 лет квартира не нужна. То, что вы можете докупать паи на регулярные выплаты, должно сильно помочь.

Ну и последние, кому это может быть интересно, — это те, кто живет за пределами России и кому нужна долларовая или евро доходность. В случае с примером инвестиций в 6,461 миллиона ради 70 тысяч рублей в месяц или 840 тысяч в год (округлим до 8400 евро), надо просто купить 8 фьючерсов. Навряд ли ситуация с бэквордацией во фьючерсах евро будет длиться вечно, но получая выплаты на брокерский счет и зная процентную доходность фонда недвижимости, очень просто сравнить разницу валютных фьючерсов и спота, чтобы решить, выгодно или нет ими хеджироваться и лучше ли взять ближайший квартальный или на год вперед застраховаться.

Финансовый Архитектор, вот отчетность «Рентного Дохода» — www.savingsim.ru/ru/realty/rentincome/parametres/reporting/

Последнее обновление было на этой неделе. На «энциклопедический справочник» отчетность РД больше похожа, на мой взгляд, чем отчетность по любому фонду Паруса.

Дмитрий, тут надо учитывать, что паи Парус-Озн УК распродала по 6300. И не корректно ассоциировать прибыль девелопера с доходом пайщиков, фонд и девелопер — независимые лица. По комментам вижу, что люди плохо представляют во что вкладывают, покупая рентал про.

Рентал про — это не про владение недвигой через фонд, это про инвестиции в оборот недвижимости со стадии строительства, с принятием всех специфических рисков.

Финансовый Архитектор, ну так чем ниже кредитуется компания — тем ниже её себестоимость и в итоге выше маржинальная прибыль при продаже. Последней она по-сути и делится с пайщиками.
Которые этим, по-видимому, весьма довольны. Собственно именно поэтому паи и не стоят на бирже ниже СЧА, в отличии от вышеописанного.

Penguin, раскрытие информации ни у кого не идеально. Но если сравнивать с конкурентами, то даже сравнивать нечего, у конкурентов эмитация раскрытия vs энциклопедический справочник. Это просто факт:) и это печально, что рынок пока еще столь незрелый, что только одна УК хоть как-то старается работать.

Финансовый Архитектор, 

Специфическим риском Парус это не является, но в долгосроке специфической может оказаться УК, и звоночек с неполным раскрытием информации по кредитам уже был.

Структура вознаграждения и владения частично взаимоувязывает интересы пайщиков и УК. Когда они совпадают это обязательно выносится в новостное пространство с позитивом.
Когда не совпадают — «не спрашивайте почему, так получилось».

Интересоваться фондами стоит, но не все надо рассматривать как потенциальную покупку.

Penguin, это не является специфическим риском Парус с одной стороны, с другой стороны структура вознаграждения и владения взаимоувязывает интересы пайщиков и УК.

Если все же конфликт интересов УК и пайщиков вы расцениваете как неприемлимый, то стоит ли вам вообще интересоваться фондами:)

Финансовый Архитектор, 

Риск указан в вопросе — чьи интересы обслуживает УК? 
Вы согласны, что в первую очередь УК обслуживает свои интересы?
Теперь вспоминаем, что полномочия УК безграничны.

DDav, а точно стоит выбирать между/между? Есть еще вариант иметь диверсифицированный портфель. Главное, что мне не нравится в фондах от банковских УК:
— короткий горизонт ДУ
— непонятно, будут продлять ДУ или нет
— крайне низкая культура раскрытия информации
— почти гарантированный убыток, если инвестировать на этапе размещения паев

Лично я хочу долго и понятно владеть объектом. Но я — не весь рынок, кому-то ОК принудительно лишиться своей недвиги в обмен на предположительно справедливую компенсацию через несколько лет. Мне вот не ОК.

Penguin, если вы хотите обозначить какой-то конкретный риск, который считаете значимым — напишите. А вот это «между мной и ...» есть интересы УК, брокера, биржи, правительства, это все философия.

Финансовый Архитектор, 

Между вами и раскрытием долгосрочной стоимости есть прокладка в лице УК.
Как вы думаете, чьи интересы УК обслуживает?

Владимир С., я думаю, что во-первых надо отдавать себе отчет во что инвестируешь. Rental pro продали ЦОД, ну и вот какие прям сейчас активы в фонде, много там недвижимости?) Попробуйте поискать… я в моменте не нашел, может мало старался.

Во-вторых, ставка уедет когда вниз, фонд продолжит фондировать девелопера под 11-13% или уже под более выгодные условия? Ну вот если фонд создавался как инструмент дешевого фондирования, а не как бизнес по управлению недвижимостью.

В-третьих, это квази-кредитование еще и имеет в себе сразу и риски девелопера и риски объекта, который может быть не сдан в эксплуатацию, но риск этот вы принимаете на себя не с премией к ставке безриска, а с дисконтом.

Зачем его брать (его = Парус Озон), если тут кредитное плечо И отдача на капитал минимальна.

investfunds.ru/funds/6341/

Фонд платит 68.78 рублей в месяц, итого 825. Фонд можно купить на бирже за 7200. Итого 11.4% годовых. Дисконт к СЧА 92%.

А вот Рентный Доход — investfunds.ru/funds/5927/
Фонд платит 2638 за квартал. Округлим до 10 тысяч в год. Торгуется хорошо каждый день, купить можно за 77 тысяч сейчас, но иногда уходит и ниже. Итого 13% годовых минимум. Если последующие платежи будут больше 2600, то уже к 14% ближе. Дисконт к СЧА — 77/132.5 = 58% У фонда договор с УК до 2027 года, т.е. если объекты будут продавать через 3 года, шанс закрыть разницу между СЧА и биржевой ценой сильно выше. 

Есть еще несколько фондов, где доходность около 14%, но с точки зрения доходности и дисконта к СЧА РД лучше всех (если кто-то нашел что-то более доходное, где реально есть сделки на бирже, буду благодарен за название и расчет потенциальной доходности). Наверное розницу отталкивает ценник в почти 80 тысяч за пай, и они просто его не рассматривают, но по математике это самый привлекательный фонд недвижимости на бирже сейчас. Если он начнет закрывать гэп к СЧА по 10% в год, то у вас будет 24% годовых без роста СЧА и платежей на следующие три года ежегодно. А с нашей инфляцией и платежи и СЧА вырастут.

Penguin, скажем так, мы к раскрытию долгосрочной стоимости стремимся, при этом нашим ожиданиям сопутствуют риски:
— пожар и сопоставимые риски утраты объекта;
— временная потеря арендатора;
— … впишите свое…

Финансовый Архитектор, этот квази кредит ведь хорошо или плохо? Раньше под жилищку застройщики могли кредитоваться под 1% при ставке 5-6-7%. Тут Пнк кредитуется под 11%, а продаст склады в рынок, где цена кредитования сейчас? А вот какая не известно мне. Надеюсь что не 20%, как ключевая.

Финансовый Архитектор, 

А состоится ли раскрытие всех преимуществ долгосрочного владения?
В любой момент главный фаундер может снова сказать «не спрашивайте почему, так получилось».

Дмитрий, я бы в целом сравнивал линейку фондов Парус с ПНК. И это как сравнивать крузак с китайской электричкой, последняя может и выглядит модно и даже выглядит как автомобиль, но внутри...

Так вот, по своей сути, внутри ПНК квази-кредит застройщику под 11-13% годовых (при текущей КС нахожу это гениальным) под объект, которым вы будете владеть очень короткий промежуток времени, так что размер индексации в ПНК вас интересовать не должен, не для вас эта индексация. А внутри фондов Парус объект, которым вы можете владееть долго, ожидая раскрытия всех преимуществ долгосрочного владения.

Интересно, кроме небольшого дисконта к СЧА чем-нибудь этот фонд интереснее аналога от Рентал ПРО?
Где и индексация аренды 5%, и доп. доход пайщику капает от самостройки площадей с периодической продажей.