Даже при снижении ставок рыночная ипотека по-прежнему сильно увеличивает стоимость жилья. В 10 из 16 российских мегаполисов итоговая стоимость 1 кв. м новостройки с учетом всех выплат по ипотеке превышает 1 млн руб., а в Москве — достигает 2,1 млн руб., показали расчёты «РБК-Недвижимости» и «Этажей».

В столице при средней цене новостройки 316,8 тыс. руб./кв. м заемщик переплачивает более чем в 6,5 раза. Более 1,3 млн руб. за «квадрат» набегает также в Санкт-Петербурге, Казани и Нижнем Новгороде. В Уфе, Краснодаре, Перми, Новосибирске, Екатеринбурге и Омске итог выходит 1–1,1 млн руб. за кв. м.

Даже в Волгограде, где жильё дешевле всего среди миллионников, итоговая цена с ипотекой составляет 715,7 тыс. руб., что в 2,3 раза выше средней «живой» цены в Москве.

Согласно ЦБ, только 20% всей выдачи ипотеки приходится на рыночные программы — переплаты слишком велики. Чтобы минимизировать потери, заемщики выбирают сроки до 7 лет и стремятся погасить кредит досрочно, в том числе за счёт продажи другой недвижимости, говорит эксперт «Этажей» Татьяна Решетникова.

В 2026 г. может быть запущено предложение по ипотеке для участников специальной военной операции. Об этом сообщил председатель комитета Госдумы по финансовому рынку Анатолий Аксаков в беседе с «РИА Новости».

Аксаков отметил, что есть поручение президента РФ Владимира Путина по проработке ипотечной поддержки военнослужащих.

«Сейчас вопрос изучается. Я думаю, что какой-то вариант, предложение для участников СВО будет», – сказал депутат.

По словам Аксакова, бюджетный процесс должен предоставить возможность субсидировать процентные ставки. При этом важно оценить, какие суммы можно выделить в бюджете на эти цели. Парламентарий также обратил внимание, что, вероятнее всего, программа не распространится на Москву, Московскую область и Санкт-Петербург. Возможная ставка также находится в стадии обсуждения.

Источник: ria.ru/20250627/ipoteka-2025704127.html

Альфа-банк впервые разместит ипотечные облигации на 35,4 млрд руб., обеспеченные пулом кредитов по госпрограммам на 58,5 млрд руб. Средневзвешенная доходность – 5,84% годовых. Размещение на Московской бирже состоится 26 июня. Это событие делает банк участником сформировавшегося сегмента системно значимых банков, выпускающих ипотечные ценные бумаги.

Сейчас объем рынка составляет 3 трлн руб., но он преимущественно представлен госбанками — Сбером и ВТБ. При этом эксперты отмечают: часто такие бумаги не попадают к инвесторам, а остаются у банков для управления балансом и нормативами.

Альфа-банк уже планирует осенью еще одну сделку — на 70 млрд руб., а ВТБ до конца лета может выйти с выпуском до 100 млрд руб. Совкомбанк также рассматривает возможное размещение. Спрос на секьюритизацию сохраняется из-за роста требований ЦБ к оценке заемщиков и необходимости поддержания ликвидности.

Впрочем, широкое распространение рыночных размещений ограничивается текущими ставками. Доходность по ипотеке ниже, чем может заинтересовать инвесторов. Ситуация может измениться при снижении ключевой ставки на 5–7 п.п. — тогда появится маржа, делающая размещение выгодным. В «Дом.РФ» и рейтинговых агентствах считают, что это увеличит объем сделок именно с привлечением внешнего капитала.

Существенного снижения ипотечных ставок и роста выдачи рыночной ипотеки в 2025 году не ожидается, заявил директор по маркетингу НБКИ Алексей Волков. Причина — завершение ряда льготных программ и высокая ключевая ставка, что приводит к формированию отложенного спроса: люди ждут улучшения условий кредитования.

На фоне замедления роста ипотечного портфеля — с 1,4% в месяц в первой половине 2024 года до 0,3% во второй — доля просрочек по ипотеке за год выросла с 0,3% до 0,6%. Это произошло по техническим причинам: старые кредиты еще пополняют статистику по просрочке, а новых выдается меньше. Несмотря на удвоение, доля остается низкой и не влияет системно на рынок.

Интересно, что ипотека — единственный сегмент розничного кредитования, где доля отказов по заявкам снизилась: до 44% в апреле 2025 года, в то время как в POS-кредитах она достигла 88%. В целом по рынку доля отказов выросла до 79,6% (+4 п. п. за год), что говорит об ужесточении банковских требований ко всем заемщикам.

Правительство потратит из федерального бюджета более 1 трлн рублей на финансирование семейной ипотеки в этом году, заявил вице-премьер РФ Марат Хуснуллин в интервью телеканалу «Россия-24».

Как отметил Хуснуллин, семейную ипотеку финансируют безлимитированно. «Вот сколько люди приходят за ипотекой, столько мы даем. Да, а это большая нагрузка на бюджет, потому что мы большую разницу доплачиваем между стоимостью выдачи ипотеки для человека и [тем], сколько банк занимает деньги на внешнем рынке, исходя из высокой ставки Центрального банка. Поэтому вот эту всю разницу, там до 6%, — мы всю ее доплачиваем из бюджета. И это гигантские деньги, это больше триллиона в этом году будет потрачено средств», — указал вице-премьер.

Программа «Семейная ипотека» с годовой ставкой 6% действует до 2030 года. Ее можно взять на покупку квартиры в новостройке или строительство индивидуального жилого дома. С 1 апреля 2025 года семейная ипотека была распространена на вторичный рынок в городах, где ведется строительство не более двух домов.

В 2025 году альтернативные сделки стали ключевым драйвером вторичного рынка жилья. За январь—апрель их доля в Москве и Подмосковье выросла до рекордных 70%, а по всей России — до 85%, что является максимальным значением с 2016 года. Такие данные приводят в инвесткомпании «Флип» и риелторские сети «Плюс» и «Этажи».

Альтернативные сделки — это цепочки, при которых продавец сразу приобретает другое жилье. Эта схема возвращается из начала 2000-х, когда ипотека была недоступной. Теперь к ней вновь прибегают массово на фоне роста ставок и отмены льготной ипотеки.

Александр Попов («Плюс») отмечает, что активнее всего растут сделки в сегменте 2- и 4-комнатных квартир, где требуется крупный первоначальный взнос. При этом 77% продавцов и покупателей готовы совершить сделку с доплатой:

• 50% — доплата 1–3 млн руб.

• 31% — 3–5 млн руб.

• 9% — более 5 млн руб.

Растут и цепочки: в одной может участвовать до 5 звеньев.

По данным Национального бюро кредитных историй, средний размер выданных ипотечных кредитов в России в марте 2025 года составил 4,44 млн рублей — это на 3,4% больше, чем в марте прошлого года (4,29 млн), и на 1,2% выше февральского показателя (4,38 млн). После окончания массовых программ льготной ипотеки летом 2024 года размер кредитов оставался стабильным, варьируясь в пределах 4,1–4,4 млн рублей, и лишь недавно начал показывать умеренный рост.

Наибольшие суммы ипотеки фиксируются в крупных и удалённых регионах: Москва — 7,38 млн рублей, Московская область — 5,81 млн, Санкт-Петербург — 5,73 млн, Приморский край — 5,03 млн и Республика Саха (Якутия) — 5,01 млн рублей. Это отражает как высокую стоимость недвижимости, так и особенности регионального спроса.

Сильнее всего средний чек ипотеки вырос в Бурятии (+30%), Оренбургской области (+13,5%) и Удмуртии (+11,1%). Однако в ряде регионов наблюдается снижение: в Кемеровской области (-11,4%), Нижегородской (-8,4%), Алтайском крае (-4,8%) и даже в Москве (-4,4%), где возможно сказалось снижение активности на рынке дорогой недвижимости.

В IV квартале 2024 года впервые с 2022 года сократилось число граждан, совмещающих ипотеку с хотя бы одним необеспеченным кредитом: на 2,8%, до 5,6 млн человек. Совокупный долг этой категории упал на 2% и составил 14,9 трлн руб. Общее количество ипотечных заемщиков осталось стабильным – 10,2 млн человек.

ЦБ объясняет снижение более жесткими правилами оценки платежеспособности: доля заемщиков, бравших потребкредит от 100 тыс. руб. до ипотеки, упала в 1,7 раза, до 4%. Это снижает вероятность оплаты первоначального взноса за счёт займов. Аналогично сократился и процент тех, кто оформлял потребкредиты после ипотеки – с 7 до 4%.

Число заемщиков только с ипотекой выросло на 2,3%, до 4,4 млн, а их общий долг достиг 8,5 трлн руб. (+13% за год). В то же время выросла просрочка: у Сбербанка проблемные ссуды увеличились на 90%, достигнув 285 млрд руб., а доля проблемной ипотеки выросла до 2,6%. В сегменте необеспеченных кредитов просрочка достигла 610 млрд руб. (+22,5%).

Жесткие регуляторные меры, рост ставок (ключевая – 21%) и новые ипотечные стандарты существенно ограничили возможности заемщиков. Эксперты не ждут восстановления до второй половины 2026 года, даже при возможном смягчении политики ЦБ.

Банк России призвал банки идти навстречу заемщикам, взявшим кредиты на индивидуальное жилищное строительство (ИЖС), если застройщик не выполнил обязательства. В опубликованном 22 апреля информационном письме ЦБ рекомендовал банкам не ухудшать положение заемщиков в случае отсутствия залога в виде построенного дома, переносить сроки выплат и, в особых случаях, прощать часть или весь долг.

Причиной стали многочисленные жалобы граждан по всей России, столкнувшихся с недостроем. Только в 2024 году объем кредитов на ИЖС достиг 1,07 трлн рублей, а за январь–февраль 2025 года — ещё 32,5 млрд рублей. Введение эскроу-счетов, ранее добровольных, усложнило работу подрядчиков: резкий рост издержек, высокая ключевая ставка и необходимость аккредитации отпугнули малых застройщиков.

По данным ЕФРСБ, число дел о банкротстве застройщиков выросло на 30% к 2023 году. Эксперты связывают это с удорожанием стройматериалов, снижением маржи и трудностями в получении кредитов. В результате граждане стали чаще обращаться за реструктуризацией: в первом квартале 2025 года таких случаев стало на 20% больше. Основные формы — продление сроков и снижение ежемесячных платежей.

В I квартале 2025 года в Москве зарегистрировано 33 909 сделок на вторичном рынке жилья, что на 12,5% больше, чем годом ранее. Средний срок экспозиции ликвидной квартиры сократился с 50 до 41 дня, а средний дисконт — с 4,6% до 4,1%. При этом доля объявлений с понижением цен уменьшилась с 50,4% до 43,3%, а с повышением — выросла с 7,4% до 8,8%.

Эксперты объясняют рост активности эффектом низкой базы прошлого года и переориентацией покупателей с новостроек на «вторичку» после завершения программы льготной ипотеки в июле 2024 года. Сейчас вторичное жилье дешевле новостроек на 20–50%, а доля ипотечных сделок на «вторичке» упала до 8,5–10% с 20% годом ранее. Около 95% сделок проходят без привлечения кредитов.

Дополнительный фактор — приток покупателей, закрывающих вклады и решающих вложиться в недвижимость на фоне ожиданий снижения процентных ставок. Активность также подогревает отложенный спрос: многие ждали снижения ставок, но, разуверившись, решились на покупку. Кроме того, часть сделок относится к уже введённым новостройкам, продающимся как вторичное жильё.