Недавно снова пересекся и пообщался со своим старым приятелем Антоном, который пошел на довольно серьезную авантюру, и продал свое единственное жилье (двухкомнатную квартиру), ради постройки большого частного дома в двух этажах, на более чем 200 квадратных метров.

Как я уже и рассказывал ранее, план Антона был — на деньги от продажи квартиры, за сезон выстроить двухэтажный дом (с привлечением сельской ипотеки), отделать минимально необходимые помещения, и переехать в дом до нового 2025 года, со своей семьей, а также с родителями супруги (всего 6 человек). Затем продать квартиру родителей супруги, погасить сельскую ипотеку, а остальные средства пустить на окончательную отделку дома, мебель, технику и тому подобное.

План, конечно, немного авантюрный и рискованный, но при планируемом бюджете в 18 миллионов рублей (свою двушку продали за 8, трешку родителей надеялись продать за 10), вполне реализуемый.

Однако, получилось увы не по плану. Сделали проект, нашли застройщика (по рекомендации!!!), отдали ему на строительство 3,5 миллиона и всё…

•Хотел бы узнать, как вы начинали свой путь инвестирования.

Если говорить именно об инвестициях на российском фондовом рынке, то свой путь тут я начал 8 лет назад.

В большой степени, этому способствовали стимулы от государства в виде введения программы ИИС.

Скорее всего, я вышел бы на фондовый рынок и без льгот, но это был тот самый дополнительный плюс, который перевесил возможные минусы, и я решился попробовать.

Ранее, у меня были все предпосылки для выхода на биржу в 2008, но первоначально я решил, что начну с паевых инвестиционных фондов, а потом уже займусь самостоятельным инвестированием. Зашёл в пифы я на самом пике летом 2008 года.

Думаю, что произошло дальше рассказывать не надо, все рухнуло очень серьезно, и долго, долго, долго, долго восстанавливалось.

К сожалению, это надолго отбило у меня желание инвестировать в ценные бумаги.

И я сосредоточился на других возможностях заработать и сохранить капитал. Тогда это были бизнес (самозанятость) и недвижимость.

•Какой стратегии придерживаетесь.

Так как за последнее время на канале появилось довольно много новых подписчиков, думаю имеет смысл ещё раз написать о чём тут вообще идёт речь (если читаете меня давно, думаю можно смело пролистывать, вы итак обо мне всё знаете).

Меня зовут Станислав, мне 39 лет, из которых уже 8 лет я инвестирую в акции российских компаний на фондовом рынке. В более широком смысле этого слова, я инвестирую, наверное, уже лет 15 (в бизнес, недвижимость). А ещё в более широком, с 14 лет, когда открыл свою первую сберегательную книжку в Сберкассе. То что с детства, сколько я себя помню, у меня была копилка, а в лихие девяностые я сберегал доставшиеся дольки шоколада, в инвесторский актив тоже включать не будем.

Индивидуальный инвестиционный счёт я открыл 16 декабря 2016 года, и с тех пор регулярно (один раз в месяц) его пополняю и покупаю акции российских компаний. 2025 год станет уже девятым годом моего инвестирования. Я придерживаюсь стратегии равномерного-усредненного инвестирования. Преимущественно приобретаю акции дивидендных компаний (но бывают и исключения). Я стараюсь максимально подробно рассказывать обо всех аспектах инвестирования, и с радостью отвечаю на все вопросы в комментариях.

Предпочтительные способы вложения средств

ВТБ попробовал выяснить предпочтительные способы вложения средств, мысли по главным угрозам для накоплений и ожиданиям россиян.
Вот что получилось:

👛 43% вклады
👛 41% недвижимость
👛 28% золото
👛 17% акции
👛 13% облигации
👛 11% иностранная валюта

Главных угрозы для накоплений в 2025 году:

49% инфляция
17% неожиданные расходы
15% геополитические риски
10%колебания цен на активы

Большинство респондентов уверены, что высокие ставки по вкладам помогут уберечь деньги от инфляции.

Ожидания россиян:
36% считают, что ставки по вкладам останутся стабильными.
29% ожидают роста ставок на 3–5%.
40% планируют откладывать больше, чем в 2024 году.

Опрос был проведен ВТБ со 12 по 20 декабря по репрезентативной выборке среди 1,5 тыс. человек в возрасте от 18 до 65 лет в городах России с населением более 100 тысяч человек.

Надо отметить, что за акции и облигации, отдало свои голоса довольно большое число опрошенных. Все таки постепенно, финансовая грамотность населения растёт. Традиционные же вклады и недвижимость, разумеется, на первом месте.… но когда большинство делало правильный выбор и было наиболее обеспеченным? 😉

Коллега из нашего скромного инвестиционного чата попросил устроить коллективное обсуждение его инвестиционной дилеммы. Суть проблемы расписана выше, но по большому счёту всё сводится к вопросу — стоит ли дальше сидеть в акциях и грустить, или закрыть глаза на убытки, закрыть позиции, а деньги вложить в недвижимость.

Если перефразировать, то для меня этот вопрос звучит примерно так: стоит ли закрыть акции, которые находятся на историческом минимуме, и взять недвижимость, которая находится на исторических максимумах. Ответ, конечно же нет! Но есть нюансы, и их много.

Первое, я наверное ангажирован, сам нахожусь в акциях (в том числе), мне нравится фондовый рынок, нравится в нем разбираться, нравится владеть долями в компаниях и получать от них дивиденды. На мой взгляд, инвестиции на фондовом рынке — это высшая ступень того, к чему может (и наверное даже должен) придти простой человек в капиталистическом обществе. Именно по этому, вот уже восемь лет я наблюдаю и изучаю эту сферу.

Знаю, что тема выбора уменьшения срока или суммы платежа, при досрочном погашении ипотеки, очень неоднозначная, противоречивая, и вызывает массу споров. Также, почти уверен, что никого, скорее всего, не переубежу, но как человек уже закрывший три ипотеки, и имеющий в активе ещё две, постараюсь изложить свою точку зрения максимально просто и понятно. А дальше уже дело ваше как действовать. Я это всё когда то понял на уровне интуиции, так что надеюсь и вам смогу доходчиво передать эти мысли. В тексте не будет ни сложных формул, ни таблиц тридцатилетних расчетов в эксель, лишь мои размышления на тему выгодности одного из сценариев.

Итак, при прочих равных, всегда правильнее и выгоднее будет при досрочном погашении, уменьшать сумму платежа.

Это аксиома, и построена она том, что каждый месяц вы сокращаете свои пассивы, а вдобавок, бонусом, увеличиваете активы. Проще говоря, допустим, у вас есть постоянный доход, например 70000 рублей. Платеж по ипотеке 20000 рублей, свободных средств на жизнь, сбережения и прочее остается 50000 рублей.

Попалась интересная статистика по выданным ипотекам в 2024 году, которую собрали специалисты аналитического отдела «ДомРФ». Если коротко, то падение выдачи ипотек нарастает, что в общем-то ожидаемо и логично (именно к этому и стремиться ЦБ). Падение год к году за 11 месяцев уже составило 33%. А впереди ещё декабрь, где традиционно заключается очень много сделок, но видимо не в этом году...

За последний месяц, самое жесткое падение пришлось на рыночную ипотеку, которая упала почти вдвое, как по количеству, так и по объёму (оно и не мудрено — рыночная ставка по ипотеке ~29%).
Выдача жилищных кредитов по рыночным программам с начала года сократилась на 53–54% — до 469 тыс. ипотек на 1,3 трлн руб.

Выдача льготной ипотеки снизилась за месяц на 12% по количеству и на 14% по объему. В ноябре выдано 33 тыс. льготных кредитов на 187 млрд руб (90% из которых по программе семейной ипотеки — 29 тыс. жилищных кредитов на 166 млрд руб).
Выдача жилищных кредитов по льготным программам с начала года сократилось на 28%, а объем — на 23%. По итогам 11 месяцев 2024 года всего выдано 595 тыс. льготных ипотечных кредитов на 3,2 трлн руб.

Как я уже писал, долги я очень сильно не люблю. Если откровенно, то не люблю брать в долг, как, в принципе, и давать. Ситуации когда мне это было необходимо, возникали наверное несколько раз в жизни, когда просто забывал кошелек, или когда необходимо было перехватить какую то сумму, чтобы воспользоваться возможностью сегодня, а деньги возможно снять только завтра. В общем, долги для меня это нонсенс, и я в лепешку расшибусь, чтобы их закрыть и вздохнуть свободно.

Но при этом у меня долги по двум ипотекам, и я их абсолютно не гашу досрочно вот уже минимум 3 года. Не смотря на то, что мне это было трудно психологически, потому что «переплачу банку дохуалиард процентов», «куплю банку ещё две квартиры», я в «кредитном рабстве» и всё такое.
Просто в текущей ситуации так мне выгоднее. Каждый не отправленный на досрочное гашение ипотеки рубль, дает мне процентами в 4 раза больше, чем отнимают процентами банк.

Итак, когда стоит, а когда не стоит гасить ипотеку досрочно.
Есть три классических случая: проценты по ипотеке больше процентов по условному вкладу в банке, проценты равны, и проценты по ипотеке ниже, чем банковский вклад.

И ещё отдельным постом вынесу мысли про кредиты, в частности ипотечные. Многие называют их рабством, кабалой и ругают на чём свет стоит. На мой взгляд ипотечный кредит — это лишь инструмент. Кредитное плечо, за которое, разумеется, есть своя плата, и который добавляет риск.

Инструмент не бывает хорошим и плохим, это применяющие его люди дают ему окраску. Всё мы знаем много страшных историй ипотечников, у которых что-то пошло не так. Но также есть кратно больше случаев грамотного и удачного применения ипотеки, где люди стали счастливыми обладателями собственного, или инвестиционного жилья.

Скажу откровенно, я крайне не люблю долги, кредиты, кредитные карты итп. И когда впервые пришлось взять ипотеку, на первую комнату в двушке, я фактически наступил себе на горло. Но иного выхода у нас тогда не было. Ну разве что, всю жизнь жить в съемном жилье.

Моя история, в какой-то степени, это ошибка выжившего. Но все же, кроме самой первой ипотеки, я старался, и стараюсь, действовать очень и очень осторожно, и не обвешиваться долгами как новогодняя ёлка.

Флиппинг и ипотечное рабство часть 2

Итак, продолжим вечер удивительных историй.

Старую двухкомнатную квартиру сдали вначале посуточно, но потом после одного сильного факапа и долгих простоев, поняли, что локация для туристов не самая удачная, и сдали квартиру помесячно. Квартира была хорошим подспорьем, перекрывая нам платеж по новой ипотеке и даже давая небольшой доход. Разумеется, в таких условиях, ипотеку за купленную для себя трешку, мы стали очень активно гасить, параллельно накапливая жирок.

За время сдачи квартиры сменилось трое квартирантов (первые, вторые, третьи) и мы бы наверное сдавали бы квартиру и дальше, но доходность в 7-8% показалась весьма скромной (тогда это было на уровне банковского вклада). Кроме того, как я уже писал, квартира была в старом немецком доме, и хотя она нам и нравилась в своё время, было понимание, что квадратные метры иногда имеет смысл обновлять. К тому же, было желание ещё раз попробовать себя в посуточной аренде.

В общем, двухкомнатную квартиру выставили на продажу, и как следствие, соответственно, продали.