Михаил Новокрещёнов, это только в отчёте оценщика можно найти ответ, но удаленно мне его получить пока не удалось, а ехать за ним мне лень. Попробую потеребить их еще после праздников. Сам рынок уже устранил дисконт. Но как мы видим, cap rate 14,8% даже выше, чем верхняя планка для B-класса по СМАО. 

Михаил Новокрещёнов, 
У Марковца не учитывается ребалансировка. Проблема этого графика скорее состоит в том что период в 3 года слишком мал. Понятно что столько существуют эти бпифы, но результаты на длинных периодах все же точнее

Михаил Новокрещёнов, у меня впечатление, что для Активо присутствие фонда на бирже — только для галочки. Во-первых, если купить паи на бирже, в ЛК на сайте они не появятся. Во-вторых, не понимаю публикуемые цифры. Периодически они дают данные по вторичному обороту, из которых следует, что по А-20 вторичный оборот около 10-15 млн. в месяц с лучшей ценой пая ~270 тыс (на сейчас). Это совершенно не бьётся с ценой в стакане ~90-100 тыс.
Причём, эта самая цена медленно, но неуклонно падает — начиналась год назад с 363 тыс.

Михаил Новокрещёнов, я сказал
1. Одинаковый актив независимо от даты/цены покупки имеет одинаковые характеристики с точки зрения его удержания в будущем.
2. Доходность к цене покупки — это характеристика прошлой доходности актива, а не текущей и тем более не будущей. Причем кривая. Эта цифра сама по себе не отражает адекватно полученную доходность.

У многих жертв когнитивного искажения нет проблем с пунктом 1.
Но пункт 2 они не понимают. Хотя у многих и с пунктом 1 проблемы.

Михаил Новокрещёнов, основной вопрос — какой процент в арендном потоке занимают эти два старых договора. Если две трети потока — то схема вполне может быть рабочей. Спасибо что подсветили потенциальный кейс. Впрочем 2029 ту лонг. Надо думать — ждать ли так долго или поучаствовать в более близких историях раскрытия арендных платежей…

Михаил Новокрещёнов, это надо смотреть отчет об оценке тогда

Михаил Новокрещёнов, Активо 22:
1. Маленький СЧА 1,5 млрд+. Ликвидности нормальной там никогда не будет, это просто невозможно.
2. 73 тыс. за метр в регионе. Не вижу на чем тут ждать резкий рост ставок, если только на какой-то очень высокой, если не сказать гиперинфляции. Цена сейчас вполне рыночная.

По Норд вот на новой недели ждем новую фин. модель.

Михаил Новокрещёнов, тут проблема в другом.

Некоторые люди, которые оценивают доходность выплат к цене покупки актива, понимают, что актив купленный дешевле не отличается от актива купленного дороже.

Но они часто почему-то не понимают, что цифра скажем 20% к цене покупки вообще ни о чем не говорит.

Кто-то спрашивает «а что если с поправкой на инфляцию», но и это тоже ни о чем не говорит, так как не учитывает изменение цены на актив.
А прошлая доходность это изменение цены на актив + выплаты.

Михаил Новокрещёнов, Цитата: Предлагаю в следующем посте вам написать, что серебро должно стоить 100$ именно потому что отражает на 100% )))

А еще серебро имеет антисептические свойства, им можно отгонять бесов, а серебряными пулями поражать вампиров. 

Михаил Новокрещёнов, Я больше вас понимаю что такое палладий и платина. 

Может вы уже запамятовали что не так давно платина была дороже золота? 
А почему? Все потому же почему и серебро сегодня. 

Когда платина сильно росла,  в ювелирке много изделий вы встречали из неё? 
А знаете почему она росла? Возьмите  график роста промышленности, а именно машиностроения и всё сразу поймете. 

Михаил Новокрещёнов, И вам того же. 

У вас бы хоть какая-то была аргументация. Мою-то аргументацию можно при желании в интернете найти. А вашу, только если во сне. 

Михаил Новокрещёнов, А еще, что не мало важно и я чуть не забыл. 
Так это то, что серебро будет выступает неким противовесом клану золота. 
Если еще проще, то противовес между Ротшильдами и Рокфеллерами. 
Вы наверно не знаете, но не так давно, лет 5 назад, когда серебро и вовсе считали мусором, банкофамерика или джепиморган купили за день миллион тройских унций серебра. Дав понять всему миру, кто за ним будет стоять.

Михаил Новокрещёнов, Для инвестора интересен тот актив, которого враз захотели все. И промышленники и ювелиры, и фармацевтика, и оборонка, и космонавтика, и… короче все.

Михаил Новокрещёнов, Прежде чем инвестиционный интерес к золоту  упадет, рубль успеет прежде деноминироваться.

Михаил Новокрещёнов, Сами же и ответили на свой вопрос в конце.

Цитата: если, как автор утверждает, серебро это промышленный металл и при это драгоценный,

А еще я написал:«Серебро в первую очередь промышленный актив».

В первую очередь, это не утверждение, типа: только промышленный. 

Просто серебро это универсальный металл. Кстати по свойствам практически ничем не уступающий золоту. 
А еще «каких-то» пару тысяч лет назад, серебро и вовсе было популярней и дороже золота. Но клан «золотых жуков» победил клан серебра. И с тех пор так и держит свой первенство. 
Да, да, это мне бабушка вчера перед сном такую сказку рассказала. 

А вы знаете почему серебро в отличии от нержавейки или стали светлее и ярче? 
Потому что нержавейка, хоть и зеркальная, но отражает только 70% света.
А серебро отражает свет на все 100%.
Вот такие у серебра еще есть забавные свойства. 

Михаил Новокрещёнов, Зачем серебро хранить в больших количествах  слитков? 
Я же объяснял уже. 
Серебро в первую очередь промышленный актив. За ним будущее в солнечной энергии, ИИ, космонавтике, оборонке, ядерке, фармацевтике, медицине. И только потом, ювелирном, инвестиционном  и столовых принадлежностях. 
Хранить его не надо как золото, в огромных количествах. Его надо использовать по назначению. Как товар на складе. Ушел-пришел.

Михаил Новокрещёнов, да, посмотрел еще раз — у Золи дневной оборот был один раз под ярд. У Краса пару раз под ярд, и три раза по пол ярда. У Макса максимальный дневной в районе 100 млн. Отсюда вывод — основные объемы больших денег заходят в моно напрямую, без Макса, а последний работает аккуратно, малыми-средними объемами, не задирая цену на север. Правда ваша…

Михаил Новокрещёнов, нашел у них на сайте: "Покупка паев осуществляется по средневзвешенной цене на бирже, но не дороже расчетной цены пая".
Вот ссылка parus.properties/parus-max
Значит так и есть — покупают по РСП или ниже. То есть ждут и ничего не делают когда выше.
Кстати о Крас. Сейчас рыночная цена ниже РСП. На investfunds РСП — 932, рыночная — 926. Но покупки в макс идут грамотно, без лишнего ажиотажа на средних объемах. Весьма правильная тактика — хвалю их как трейдеров )) 
Но ругаю их поддержку))
Проверить РСП в ЛК Паруса не могу, ибо они несколько месяцев не могут разобраться почему он у меня пустой. 
Клиентский сервис точно не их сильная сторона (мягко говоря).
Все с кем переписывался обещают разобраться и исчезают в закате )))

Михаил Новокрещёнов, в моменте тоже не вижу здесь джуса, но справедливости ради стоит вспомнить про МАКС, который пылесосит все фонды на уровне РСП.
То есть если РСП будет расти (а она зависит от оценщика), то и бирж цена будет расти также.
РСП выступает в роли некого сильного уровня поддержки.
Новая Рига как раз то место, где это может хорошо работать, ибо хорошая локация переоценивается активнее.
Размещать паи кстати тоже будут по РСП.
В Крас уже было повышение цены по этой причине.
Если кто видит ошибку в рассуждениях — велком.

Михаил Новокрещёнов, да скорее всего уже не будет новых фондов с таким потенциалом роста аренды еще очень долго, было уникальное время. А те, что есть в портфеле Парус с потенциалом роста, их на биржу не выводят. Дальше условия будут только ухудшаться по мере снижения КС.