Михаил Новокрещёнов, ох уж эти сказочники… 🤣

Михаил Новокрещёнов, радоваться надо, если есть с чего НДФЛ заплатить)

Михаил Новокрещёнов, 
интересно посчитать по дням.

Михаил Новокрещёнов, ключевая ставка будет влиять на стоимость только тогда, когда стоимость кредита будет ниже ставки капитализации объекта + на рынке будет достаточно тех кто хочет + может взять такой кредит.

Собственно нет выбора «депозит или недвига». Если у вас есть «лишние» 10-15 млрд, врятли вы их на депозит в Сбер закинете, качественный объект же прослужит вам и вашим детям.

Михаил Новокрещёнов, ну я потому и выделил 3 стратегии, у инвесторов разные подходы:) но вообще проектные сроки эксплуатации современных зданий по 100 лет.

Ценообразование хитрое, можно статью писать. Если коротко, есть два базовых подхода: доходный и сравнительный. Доходный — берем условия договоров, прогнозируем денежный поток за вычетом расходов и делим на рыночную ставку капитализации, минус в том, что подход не учтет кейс, когда ставка аренды ниже или выше рынка. Второй подход — сравнительный, то есть смотрят оценку сопоставимых объектов. На практике оценщики делают 2 оценки и высчитывают средневзвешенное значение, а вот в каких пропорциях брать вес из каждого подхода — сиё тайна методики, которая согласовывается с УК.

Михаил Новокрещёнов, кстати, то, что объект из фонда будет продан по оценке оценочной компании — тоже большой вопрос. На рынке такой практики в ЗПИФ мало, оценкой УК может манипулировать, если ее вознаграждение от СЧА зависит, ведь методику оценки они согласовывают с оценщиком. Рыночная биржевая оценка более справедлива.

Михаил Новокрещёнов, поясню. Вот в ЗПИФ РД есть бизнес-центр. И ставки аренды на БЦ за последние 20 лет очень сильно отстали от инфляции, почти не выросли. Но стоимость строительства выросла, спрос есть. Вероятнее всего стоимость аренды будет расти, но РД завершится в 2027 году. Где гарантии, что до 2027 будет качественная переоценка аренды? Это чистой воды ставки. А в бессрочном фонде такую переоценку из-за роста аренды дождаться можно, показательный пример роста аренды в фонде СФН-Арендный бизнес или Парус-СБЛ. Но тут надо уметь выбирать недооцененные объекты.

Михаил Новокрещёнов, я не совсем понимаю вашу мысль, вы не согласны с тем, что можно заработать на росте стоимости объекта через переоценку пая на бирже?

Михаил Новокрещёнов, это не верно. В фондах типа 3 положительная переоценка обеспечивается рынком по мере роста / появления ожиданий роста денежного потока. Эту прибыль можно забрать через продажу паев.

Михаил Новокрещёнов, «раскрытие стоимости» не равно «достижение цены пая размера СЧА на пай». Речь о том, что с момента приобретения вырастит денежный поток.

Михаил Новокрещёнов, ЗПИФ коммерческой недвижимости все-таки оценивается по свободному денежному потоку. Биржевая цена именно это отражает. В отчетах есть оценка СЧА, но она вообще не играет никакой роли, до тех пор пока фонд не решит реализовать недвижку. Это как балансовая стоимость компании и часто компании торгуются ниже BV. Факт в том, что в том же Парусе возможности индексировать арендные платежи на инфляцию прям сильно ограничены длинными договорами и никто не хочет менять арендаторов часто. В такие фонды имеет смысл заходить очень надолго. Мне эти фонды полностью оплачивают ежемесячную аренду шикарной квартиры и мою аренду пока тоже не повышают (так как хрен сдашь потом, если я съеду, хорошими арендаторами реально дорожат). Покупка квартиры, которую я снимаю сейчас обошлась бы в 2,5 раза дороже, чем портфель ЗПИФов. Так что это нормальный актив под свои задачи. Считай купил квартиру с плечом и не платишь за него.

Михаил Новокрещёнов, разве она крутилась рядом? Там вола немалая: аж до -6% от размещения грохнулась, причём почти отвесно. И это имея 9-кратную переподписку! Более чем явно видно, что стабфонд вчера не справился.
Но т.к. хайповые IPO-шные однодневники вчера же и повыпрыгивали, то изначально небольшой по сумме фрифлот подбирают на проливе долгосрочники-фундаменталисты и инстуционалы (логично клюнувшие на дешевого для своего сектора нового игрока). Которым сам эмитент налил лишь 11% от заявки, заставив собирать остальное уже с рынка.
Ну а далее очистившаяся бумага будет вести себя точно не хуже широкого рынка. Попросту нет фунд. факторов чтобы её ниже оного давить. Если бы меня интересовала фарма — я бы и сам её в портфеле держал. В отличии от той же IVA, которая в своём секторе отнюдь не была таким лидером дешевизны.

Михаил Новокрещёнов, вчера за 3 часа ровно ярд наторговали. Вы думаете он уже не кончился при таком то объёме выпрыгивающих разочаровавшихся спекулянтов?

Михаил Новокрещёнов, народ боялся гиперка. Кто-то в золото соскакивал.

Михаил Новокрещёнов, 
1. Двинцев. -0,55% за год
2. Логистика. +0,51% за год
3. Норд. -13,94% за год
4. Озон. -8% за год
5. СБЛ. +8% за год.

Снижение не везде, в отличии от дальних ОФЗ.
Хотя понятно, что по каждому фонду в каком-то моменте дно было ниже текущих.

Михаил Новокрещёнов, посмотрите отчеты компании. При доп. эмиссии происходит замещение кредита. Поэтому размытие СЧА при доп. эмиссии не происходит.
Условно: есть капитал 2000 рублей, из них 1 пай с 1000 СЧА и кредит 1000 рублей. Мы выпустили +1 пай на 1000 рублей и погасили кредит. Теперь у нас 2 пая по 1000 СЧА, 0 кредитов, капитал прежний — 2000. Размытия нет. Другой вариант: есть 1 пай с 1000 СЧА, т.е. капитал фонда 1000, выпустили +1 пай за 1000 рублей, теперь в фонде 2 пая каждый по 1000 СЧА и капитал 2000, размытия нет.

Надо четко понимать, что УК установит цену размещения доп. эмиссии паев из оценки, близкой к СЧА.

Михаил Новокрещёнов, с парусами оценка стоимости через только лишь ден поток разбивается об факт того, что даже при пикЕ (дно) курсовой стоимости доха даже не пыталась конкурировать с дальними офз, где ден поток доходнее и стабильнее, а гарант возврата номинала уж гораздо надежнее чем ООО.

Михаил Новокрещёнов, при своей оценке оценщик старается оценивать как рынок, а не наоборот. Ну и надо помнить, что объект упакован в фонд. Условно есть объект, у него стоимость 1 млрд, ден. поток 120 млн, доходность 12%. Вопрос, должна ли цена пая стремиться к СЧА, если комиссия фонда 1% от СЧА? А если 5%? А если 10%? Я утрирую, но пытаюсь показать, что есть стоимость объекта, а есть вокруг него «обмотка», которая имеет значение. Оценщик не оценивает цену пая с учетом «обмотки», он оценивает только объект сам по себе.

Михаил Новокрещёнов, размытия СЧА при доп. эмиссии не происходит:)

Возможно, я не совсем понимаю ваш вопрос. Что такое СЧА:
1. Это примерная (!) оценка объекта, по которой его условно может разом выкупить институционал на горизонте примерно 8-18 мемяцев. Это все примерно прописывается в отчетах об оценке обычно.
2. От СЧА может считаться вознаграждение УК.
Все. Вот весь бизнес-смысл оценки: примерная (примерная!) оценка для первичного размещения + база расчета вознаграждений + закрытие требований законодательства.

СЧА оценивают по методике. Если вы смотрели когда-либо отчеты об оценке, разные методы легко дают разброс в цене процентов в 30. Далее оценщик по согласованию (!) с УК выбирает один из результатов или их комбтнацию в любой пропорции.

А вот биржевой рынок постоянно колеблется в своих оценках. И никакой привязке к СЧА не предусмотрено. Рынок оценивает ден. потоки, перспективы и риски. Рынок может примерно совпадать в своих оценках с оценщиком или не совпадать.