Краткая история вопроса

В августе АО «Коммерческая недвижимость ФПК «Гарант-Инвест» вышло на биржу с выпуском серии 002Р-07. 13 ноября, вскоре после повышения ключевой ставки Банком России, эмитент выпустил уникальную безотзывную оферту по облигациям данной серии: через полтора года (14 марта 2025 г.) инвесторы могут предъявить облигации к выкупу по цене 103% от номинала; доходность выпуска — 17,17% годовых (YTM).

— Подписчики канала Boomin в рубрике #частноемнение строят предположения о причинах, которые побудили компанию объявить оферту с такими условиями. Как вы прокомментируете данное решение компании?

Комментирует президент ФПК «Гарант-Инвест» Алексей Панфилов

— Мы не можем игнорировать конъюнктуру рынка, изменившуюся после роста ключевой ставки, поэтому компания приняла решение о выпуске оферты для приведения доходности облигаций к новым реалиям.

Маржинальность нашего бизнеса позволяет комфортно обслуживать долг даже при повышении ставки. Мы анализировали различные сценарии и готовы выполнить обязательства при любом развитии событий — компания располагает для этого всеми необходимыми ресурсами.

Суммарный объем торгов на вторичном рынке по шести выпускам компании составил 295,6 млн рублей. Инвесторы получили перечисленный эмитентом купонный доход, а также выплаты по амортизации выпуска серии 001Р-05 на общую сумму 110,6 млн рублей.

Итоги торгов

Отметим важные события для компании АО «Коммерческая недвижимость ФПК «Гарант-Инвест», которые были в ноябре 2023 г.

12 ноября 2023 г. компании исполнилось 30 лет. За это период эмитент достиг больших успехов и продолжает стабильно развиваться. На сегодня ФПК «Гарант-Инвест» имеет 16 объектов коммерческой недвижимости, 13 из которых — торговые и многофункциональные центры площадью от 3 до 47 тыс. кв. м.

В ноябре прошел XXVI ежегодный конкурс годовых отчетов Московской биржи, на котором ФКП «Гарант-Инвест» занял первое место в номинации «Лучшее раскрытие непубличных компаний — эмитентов облигаций». Компания также вошла в шорт-лист номинации «Лучший годовой отчет непубличной компании».

Суммарный объем торгов по шести биржевым выпускам эмитента составил 71 млн рублей.

Сравнение выпусков за неделю

На первичном рынке выпуск АО «Коммерческая недвижимость ФПК «Гарант-Инвест» серии 002Р-07 размещен на 73% (2,92 млрд рублей). Недельный объем выкупа составил 62 млн рублей, что на 52% больше показателя предыдущей недели. На вторичном рынке недельная ликвидность по выпуску составила почти 47 млн рублей. Торги в пятницу были закрыты с ценой по номиналу.

По выпуску серии 002Р-06 недельный объем торгов достиг почти 10 млн рублей. Средний показатель доходности — 16,2% годовых. Максимальная ликвидность за день была в понедельник и составила 3,9 млн рублей. Ближайшая выплата купона по выпуску пройдет 12 декабря.

За неделю показатель средней доходности облигаций серии 002Р-05 составил 16% годовых, а ликвидность выпуска — 4,1 млн рублей. Котировки снизились до 99% от номинала.

Остальные выпуски эмитента — «короткие», погашение которых состоится уже в течении полугода. Ближайшее погашение пройдет 25 декабря 2023 г. у выпуска серии 002Р-02 объемом 500 млн рублей.

Суммарный объем торгов по шести биржевым выпускам эмитента составил 97,4 млн рублей.

Сравнение выпусков за неделю

В III квартале 2023 г. восстановление направления торговых центров Московского региона продолжилось. Активно идет развитие по замещению ушедших с рынка западных брендов.

На прошлой неделе АО «Коммерческая недвижимость ФПК «Гарант-Инвест» раскрыло данные за девять месяцев 2023 г. Посещаемость торговых центров компании с января по сентябрь выросла до 28,4 млн человек (+11,4% к девяти месяцам 2022 г.). Результат оказался рекордным. Выручка за девять месяцев выросла до 2,182 млрд рублей, EBITDA — до 2,596 млрд рублей. Показатель чистой прибыли составил 16,5 млн рублей (против убытка в 2,992 млрд рублей в 2022 г.).

Рост операционного дохода компании привел к снижению показателя Чистый долг/EBITDA (в годовом исчислении) до 8,7 (10,4 LFL).

На первичном рынке выпуск серии 002Р-07 размещен на 72% на 2,86 млрд рублей. На вторичном рынке недельная ликвидность по выпуску составила почти 66 млн рублей, что более чем в два раза превысило показатель предыдущей недели. Торги в пятницу были закрыты с ценой по номиналу.

Суммарный объем торгов по шести биржевым выпускам эмитента составил 65,7 млн рублей.

Сравнение выпусков за неделю

На прошлой неделе АО «Коммерческая недвижимость ФПК «Гарант-Инвест» продлила срок размещения пятилетних облигаций серии 002Р-07 до 27 декабря 2023 г. Также по выпуску была определена дата оферты — 14 марта 2025 г. Цена приобретения бумаг составит 103% от непогашенной части номинала.

На первичном рынке эмиссия по выпуску серии 002Р-07 состоялась на 71%, размещено облигаций на сумму 2,82 млрд рублей (объем выпуска — 4 млрд рублей). На вторичном рынке по выпуску недельная ликвидность составила 26 млн рублей, что почти в 3,5 раза больше показателя предыдущей недели. Пятничные торги облигациями были закрыты на котировке 100% от номинала.

Не изменилась за неделю ликвидность на вторичном рынке у облигации серии 002Р-06. С 13 по 17 ноября объем торгов составил почти 17 млн рублей. Средняя доходность остается ниже 16% годовых.

Суммарный объем торгов по шести биржевым выпускам эмитента составил 40,4 млн рублей.

Сравнение выпусков за неделю

На прошлой неделе ФПК «Гарант-Инвест» получила главный приз в номинации «Лучшее раскрытие непубличных компаний — эмитентов облигаций» на XXVI ежегодном конкурсе годовых отчетов, организатором которого выступает Московская биржа.

На первичном рынке эмиссия по выпуску серии 002Р-07 состоялась на 70,42%, за прошлую неделю облигаций выкуплено на сумму 1,7 млн рублей. На вторичном рынке по выпуску недельная ликвидность составила 7,5 млн рублей. Котировки облигаций остаются вблизи номинала.

Максимальная ликвидность на вторичном рынке среди выпусков эмитента была у облигации серии 002Р-06. За неделю объем торгов составил почти 17 млн рублей, что на 32% больше результатов предыдущей недели. Средняя доходность остается выше 15% годовых. 12 ноября по выпуску прошли купонные выплаты.

Средняя доходность выпуска серии 002Р-05 остается выше 15% годовых. Недельная ликвидность на протяжении двух месяцев не опускалась ниже 5 млн рублей. Котировки всю неделю держались выше номинального значения. В пятницу торги были закрыты на уровне 100,4% от номинала.

Московский девелопер победил в конкурсе годовых отчетов Московской биржи в номинации «Лучшее раскрытие непубличных компаний-эмитентов облигаций».

АО «Коммерческая недвижимость ФПК «Гарант-Инвест» заняла первое место в XXVI ежегодном конкурсе годовых отчетов Московской биржи в номинации «Лучшее раскрытие непубличных компаний — эмитентов облигаций». Компания также вошла в шорт-лист номинации «Лучший годовой отчет непубличной компании».

В этом году участие в конкурсе приняли 85 организаций, включая 11 дебютантов. Заявки на конкурс в этом году, в частности, отправили «Газпром», Сбербанк, РЖД, «Аэрофлот», «Северсталь», «Лукойл», «Татнефть», «Россети», «Норникель», «ФосАгро», «Интер РАО», «ЕвроХим».

Как сообщили в Московской бирже, оценка работ проводилась экспертной группой и жюри в два этапа. На первом этапе экспертная группа составила шорт-лист участников, из числа которых жюри, проведя собственную оценку, выбрало победителей.

Московская финансово-промышленная корпорация шагнула в четвертое десятилетие.

12 ноября 2023 г. финансово-промышленной корпорации и коммерческому банку «Гарант-Инвест» исполнилось 30 лет. За это время ФПК «Гарант-Инвест» прошла путь от организации с пятью сотрудниками, нулевыми выручкой и активами до холдинга с численностью штата более тысячи человек, выручкой в 6 млрд рублей в год (не считая банк) и активами размером 60 млрд рублей.

Сегодня ФПК «Гарант-Инвест» — это 16 объектов коммерческой недвижимости в столице, из которых 13 — торговые и многофункциональные центры площадью от 3 до 47 тыс. кв. м. На завершающем этапе находится строительство инновационного «зеленого» многофункционального комплекса WESTMALL на западе Москвы. По итогам девяти месяцев 2023 г. портфель инвестиционной недвижимости компании превысил 30 млрд рублей. За это время торговые центры ФПК «Гарант-Инвест» посетили 28,4 млн человек.

Суммарный объем торгов по шести биржевым выпускам эмитента составил 63 млн рублей.

Сравнение выпусков за неделю

Недельный объем выкупа облигаций АО «Коммерческая недвижимость ФПК «Гарант-Инвест» серии 002Р-07 составил 4,2 млн рублей. Эмиссия выпуска на сумму 4 млрд рублей состоялась на 70,4%.

На вторичном рынке по выпуску серии 002Р-07 недельная ликвидность продолжает расти, суммарный объем торгов составил почти 30 млн рублей. Котировки облигаций остаются вблизи номинала.

Доходность облигаций последнего выпуска ФПК «Гарант-Инвест» соответствует средним показателям доходности выпусков отрасли с высоким рейтингом (в диапазоне 14,6–14,9%), однако имеет явное преимущество в ликвидности — высокие объемы торгов обеспечиваются наличием маркет-мейкера по выпуску. Конечно, есть на рынке выпуски сегмента «Строительство и девелопмент» с идентичными параметрами (ставка, дюрация, рейтинг), котировки которых находятся ниже номинала, но это не является конкурентным преимуществом, так как дисконт цены минимален, а ликвидность значительно ниже.

Суммарный объем торгов на вторичном рынке по шести выпускам компании составил 314,3 млн рублей. Инвесторы получили перечисленный эмитентом купонный доход, а также выплаты по амортизации выпуска серии 001Р-05 на общую сумму 709,3 млн рублей.

Итоги торгов

Холодные месяцы — сезонной благоприятный период для бизнеса девелоперов и управляющих коммерческой недвижимостью. По расчетам Focus Technologies, динамика посещаемости ТЦ России (Mall Index — число посетителей на 1 тыс. кв. м торговых площадей) за прошлый месяц в Москве увеличилась на 6% к тому же периоду 2022 г., а в Санкт-Петербурге — на 10%. При этом лучше всех показали себя в октябре крупноформатные объекты (площадь больше 40 тыс. кв. м): в Москве их трафик увеличился на 12% к АППГ, в Санкт-Петербурге — на 15%.

В среднем по отрасли «Строительство и девелопмент» доходность в рейтинге «BBB» (20 выпусков) за октябрь выросла с 14,5% до 15,25%, в рейтинге «А» — с 14% до 14,83% (27 выпусков).