Ярослав, в обычном пике межкомнатные двери рублей за 300 из бумаги. Пик+ отделку не видел еще. Поглядим.

Ярослав, сколько будет этажей и какие планировки с машино-местами известно сразу.

Я согласен, что людям впаривают ещё как. Но вот возьмём Пик. Между Пик и Пик+ действительно есть разница. Если обычный Пик уродовал своим видом город, то Пик+ уже вполне ничего смотрится. Каждый проект не похож на другой.

Эскроу один из факторов роста. Ведь теперь застройщик строит не на деньги дольщиков, а на деньги банка. А банк не бесплатно даёт кредит застройщику. И за это платит покупатель. Меньше риск, выше цена. Тех дисконтов на первичку, что были раньше уже не будет.

Ярослав, вы упустили важный момент. Дело не только в льготной ипотеке. А ещё эскроу счетах. Плюс строят другой класс жилья. Релевантно сравнивать цену в хруще и современном доме с окнами в пол?

Ярослав, вы думаете, что первичка 22 года сейчас дороже вторички текущей?

Ярослав, Цитата: Есть момент с тем что вторичка сейчас реально на 15% дешевле первички. 

Проснулись поди только? 

Разница между первичной  и вторичкой уже не первый год  100 и более %.

Этот перекос даже Набиуллина  заметила. Так что это сущая правда. 

А разница в 15%, это было до пандемии. 

Ярослав, что за наглая ложь



Техника сейчас тоже подешевела вся.

Ярослав, 🤦 походу у вас тут детки руки и голова из задницы произрастают

Ярослав, на циане выставлены на ~3 млн дороже моей цены покупки

Ярослав, ну про это я и пишу: если были в Алеане на Мацесте (а это как раз четвёрка), то знаете цены и видели какая там загрузка.
А теперь зная цены на проживание и загрузку очень просто расчитать валовую прибыль с номера. Далее вычитаем расходы, вознаграждение отельера, убираем опцию оллинклюзив (18%) — итого по Алеану 45% от валовой прибыли это чистый доход инвестора. Если все правильно расчитать, то цифра будет в районе 3 — 3,3 млн ₽ за календарный год.

За границей может быть и лучше… но такие цифры и рентабельность можно получать в РФ

Ярослав, смысл статьи в этом и есть: всю темную и серую зоны перекроют (так как контролировать поступление налогов от всех будет проблематично).
Перекроют кислород посуточникам, уже принят закон normativ.kontur.ru/document?documentId=486068&moduleId=1&utm_source=chatgpt.com существенно усложняющий жизнь маленьким апарт отелям и гостевые домам… да, сейчас их трогать не сильно будут, но когда все строящиеся четвёрки и пятёрки построят и запустят… тогда и начнут с ними борьбу.

👆 и станет как в продуктовом ритейле (когда буквально за 5-7 лет Магниты и Пятерочки задушил всю локальную розницу). Этот же сценарий прослеживается и в гостиничном бизнесе: будут Космос, Алеан и Азимут, которые будут контролировать 90% рынка.

А по поводу Нью Васюков — чем Красная поляна, например хуже того же Куршавеля, Церматта, Санкт-Морица? При этом цены там в 3-4 раза выше

Ярослав, про готовое, да 5-8% рентабельность любой готовой недвижимости независимо от города… но про 20% от пассива на котловане в миллиониках — таких вариантов что то я не видел, поэтому и спрашиваю: не абстрактно, а на конкретном примере… Потому что даже по Черноморскому побережью с рентабельностью 16-20% уже единичные варианты… основная масса стартов продаж сейчас от 13-14% рентабельности… в Питере, Москве апарт отели с ноунейм отельерами (так как строек с известными отельерами нет) стартуют от 12% рентабельности

Ярослав, а где на коммерческой недвижимости в городе миллионнике можно иметь рентабельность ~ 20%??? (При этом ничего не делая)?
Стало очень любопытно

Ярослав, всё так… но, люди едут отдыхать в Сочи и Анапу (и платят за это большие деньги)… с развитием внутреннего туризма эта цифра будет только расти + увеличивающийся поток иностранных туристов (Арабские, азиатские страны, снг) — все это конвертируется в реальную прибыль.
Как бизнесмен Вы можете быть хоть владельцем шашлычных… при этом сами будете являться веганом…

Ярослав, в дальнейших комментариях Вы упомянули Камелию список отель… но попробуйте остановиться в Алеане (Сочи, Геленджик, Анапа) — увидите, что ничем не уступает Турции — только ротцене превосходит.
Про Турцию отдельную статью ещё напишу.
Но здесь речь не про нравится/не нравится — речь про бизнес. И, да многие мои инвесторы, которые приобрели номера в отелях Сочи Анапы, Агое — и не планируют прилететь в Сочи

Ярослав, «сочи реально как место пляжного отдыха деградирует, те его инвест привлекательность на фоне конкурентов падает»… если отдыхать в тройках или гостевых домах, при этом ходить на общественные пляжи — наверное такое и будет мнение… но попробуйте отдохнуть в хороших четверках или пятерках… почувствуете разницу…

Ярослав, по поводу отельеров — их основная задача управлять. Чтобы было понятнее: подавляющее большинство магазинов Магнит и Пятёрочка открывается в арендованных зданиях… Тандер и Х5 редко строит свои или покупает в собственность.

А по поводу рисков инвестора: естественно они есть: покупаешь на стадии стройки и 2-3 года не получаешь возврата инвестиций… значит получать будешь 16-20% рентабельности… не хочешь рисков — покупаешь готовое и имеешь рентабельность 7-8%…

Ярослав, ещё 3 года назад отельеры заказывали строительство отелей под себя… и в гостиничный бизнес частный инвестор зайти не мог при всем желании… сейчас количество отелей резко возросло — выкупить все — столько денег нет ни у одной компании в России.

Ярослав, normativ.kontur.ru/document?documentId=486068&moduleId=1&utm_source=chatgpt.com прочитайте, и попробуйте заглянуть подальше.
Вам Сочи не нравится и что с того? 8 млн человек ежегодно приезжают в Сочи… Речь про бизнес, а не про нравится не нравится.
И с какого перепугу Сочи должен просесть в количестве туристов?

Ярослав, я куплю

Ярослав, Ну так раньше надо было сказать, что ты бот. Я уж думал с человеком разговариваю.