Один из пользователей с очень большим числом людей в ЧС опубликовал пост о том, где в Москве жить хорошо. Пост попал в рекомендации гугла для меня, но откомментировать  я его не смог.

Пользователь опубликовал данные Домклика, где после ЦАО самые дорогие районы это СЗАО и САО, а квартиры в ЮАО и СВАО сдаются дороже чем в ЮЗАО. Из этого он делает вывод, что:

в западной половине Москвы селятся состоятельные граждане, а в восточной — бедные.

Корректная формулировка была бы, что жилье на западе Москвы дороже чем на востоке. Однако, по тем же данным арендам САО дороже ЮАО, СЗАО дороже ЗАО, а СВАО дороже ЮЗАО. То есть север дороже юга.

Сделав неправильный вывод, пользователь начинает искать подтверждения в розе ветров, что якобы западные ветра в 2 раза чаще восточных.

Если бы ветер дул преимущественно с Востока, то ценовая карта Москвы была бы повернута на восток. Но пока воздух в западной половине будет чище воздуха в восточной, умные люди будут селиться в западной половине. А глупые — в восточной.

( Читать дальше )

Cегодня в MMI опубликовали пост с заголовком про то, что навес растет, а объемы продаж стагнируют. 

По данным Росреестра, в ноябре число зарегистрированных сделок с жильём в Москве на вторичном рынке составило 10 829 в ноябре 2022 (-21.5% гг) vs 11 505 в октябре 2022 (-22.5% гг) и в сентябре 2022 10 364 (-29.3% гг).  По итогам 11 месяцев: 118 607 (-21.2% гг).

Сбериндекс тоже ведет статистику по недвижимости, несколько значений взял оттуда.

• Количество предложений на вторичке в Москве 89 тыс сейчас, +97% к ноябрю 2021, +7% к октябрю 2022. Рекорд от 1 января 2019, среднее число около 50 тыс.
• Срок экспозиции вторичной недвижимости 63 дня сейчас, +20% к ноябрю 2021, +5% к октябрю 2022. Больше в последний раз было в июле 2020 (64 дня), средний срок 50 дней.
• Средняя цена фактически сделок за м2 - 257 121 р, +2,5% ноябрю 2021, -1,3% к октябрю 2022. Цена сейчас на уровне января 2022.

( Читать дальше )

Текущую среднюю цену принял как 200 тыс р за м2 для удобства расчетов.
Накопленная рублевая инфляция с 2009  — 114%. Рост недвижимости с учетом инфляции от пика  — минус 48% или 4,36% в год.
Накопленная рублевая инфляция с 2015  — 34,9%. Рост недвижимости с учетом инфляции от пика — минус 26% или 5,2% в год

Текущие цены на московскую недвижимость соответствуют уровню 2006, то есть 14 лет рублевые цены на одном и том же уровне, с 2 короткими пиками.  

Далее 2 возможных варианта развития на мой взгляд.
1) Льготную ипотеку отменяют и возвращаются двузначные ставки. Тогда 2020 становиться очередным аномальным пиком.
2) Льготная ипотека еще пару лет, начинает распространяться на вторичку, вводят новые льготы, разрешают не платить НДФЛ с даты ДДУ, а не собственности. Тогда недвижимость через пару лет достигнет значений последнего пика, а это более 300 тыс за м2 при нынешних темпах инфляции.