alx_2003,
1) для инвестиций всегда рассматривают стройку;
2) запуск отелей в 2028 году
3) инфраструктура отелей предполагает, что море отдыхающим и не особо и нужно (есть бассейны)

👆 Вы считаете, что за 3 года какие то последствия розлива мазута останутся?

RomanLitovka, ага, отличный совет про привлекательность недвижимости а Анапе.
Особенно после танкеров с мазутом.

RomanLitovka, 
В краснодарский край едут потому что есть объективные сложности с поездками за границу. Снимут препоны (облегчат получение виз, сделают прямые рейсы) многие предпочтут более качественный сервис за границей.

67 тысяч туристов из ОАЭ постило Россию. Сколько из них доехало до Красной поляны боюсь что даже власти Краснодарского края не знаю.

И посещают они Питер, Москву, Екатерингбург, Казань.
Сочи явно не на первых местах.

А знаете сколько шейхов из Эмиратов посетило например Кыргызстан? Почитайте. И сравните эти цифры с количество иностранцев посещающих Россию.

Мне Красная поляна не интересна. Был там много раз. Как локальный курорт для Россиян не плохо, но не более. Это моё личное мнение (никого не хочу тут обидеть).

Что касается инвестиций от 20 млн. Эскроу только 10 млн покрывает. Безрисково говорили они )

Евгений Бортник, 4. Про СВО и открытие границ: загуглите по годам: количество отдыхающих в Сочи и Анапе. Период можно взять до и во аремя СВО (только год ковида можно пропустить). Сколько ездило людей в эти города — столько же и ездят.
Заедьте на Красную поляну — посмотрите сколько арабских шейхов и китайских миллионеров играет в казино… откроют границы — будет замечательно (хотя по большому счету весь мир и сейчас открыт… за исключением вечногниющей Европы (куда при желании (через Стамбул, например) всегда можно улететь...

5. Аналитики правильно советуют. Я бы тоже не вкладывался в эту сферу на профицитном рынке (вся Россия), Анапа и Краснодар — это дефицитный рынок (земли для нового строительства нет) 🤷🏻‍♂️.
6. В 2028 году и проверим.

И по поводу незаконной стройки в Сочи: её много… до 20 млн ₽… но я и пишу, что если думаете инвестировать в Сочи, то бюджет должен быть от 20 млн ₽ (там где фз, там где эскроу)

Евгений Бортник, 1. Про ФЗ-214 и эскроу (никто не говорил про риски).
👆но это тот риск, который на себя берут инвесторы, заходя на начальном этапе (при этом получают 30% годовых в год (во время строительства) на капитализации их актива). И рентабельность от аренды 17-20%.
Приобретают готовое- нет рисков: получайте 7-10% рентабельности 🤷‍♂️

2. Хорошо, что знакомились с динамикой строительства (но, если ознакомьтесь с другими моими статьями, то увидите, что: я уже 2 года пишу (на платформе Дзен) что инвестиции в Жилые комплексы умерли в 2020 (когда ввели ипотеку с господдержкой). Речь в статье про ГОСТИНИЧНЫЕ комплексы, а не про Жилые.
👆 аналитика Домклик этого не учитывает: поэтому % роста цены за квадрат сглаживается (это как средняя температура по больнице).

3. Про пассивный доход в других своих статьях я тоже подробно рассказываю откуда берутся те или иные цифры и как правильно определить предполагаемый доход.

RomanLitovka, 

Евгений Бортник, про фз-214 и эскроу счета ничего не слышали?

Ну как же не слышал, слышал конечно. Инструмент который страхует тело вложений, но никак не %, и тем более упущенную выгоду. А при ставке в 21% годовых безрисковой, а так же периодических монаториев на банкротство застройщиков, поголовные задержки с вводом в эксплуатацию, отказ застройщиков в досудебной выплате неустоек, пеней, и снижением судами РФ по ст. 333 ГК РФ пени до минимальных оснований, нужно конечно сказать спасибо государству что вернут хоть что то (что не сгорит в огне инфляции.
Это если ещё не брать во внимание что ООО «Равшан отвечает» в Сочи предпочитает не по 214-ФЗ работать.

Ознакомиться с динамикой роста цен времени нет?

Знакомился конечно. Ну вот на основе открытых данных Домклика:
январь 2025. Сочи, вторичка 317к, первичка 441к за метр.
1 января 2022 года, Сочи, вторичка 252к, первичка 395к за метр.
Прирос стоимости за три года 25% на вторичку и 11% на первичку.
Сложный процент сам сможешь посчитать?
Или будешь рассказывать что за конкретный месяц недвига выросла на 2% что даёт за год доходность 24%, а сама недвижимость в Сочи строится за 2 недели )

Сказать окей гугл, сколько стоит забронировать номер в Сочи/Поляне/Анапе — тоже лень?

О как, прям чую как пассивным доходом запахло )))) Хотя вру, тут сейчас ООО «Баба Лена» заходит в чат, которая профессионально начинает сдавать аппартаменты посуточно за 20% от выручки, ну и перекладывая на тебя всю амортизацию, риски порчи имущества, простоев, налогов и прочее.

Проанализировать динамику роста цен на размещение в отелях Черноморского побережья (от года к году)

А после СВО когда снимут санкции, наверное наши граждане тоже предпочтут отдахать на курортах Краснодарского края. Мы эти риски не берём во внимание. 

Собрать результаты этих четырех запросов 👆 и проанализировать (на основе здравого смысла), а не высказывать свое субъективное мнение 🤷‍♂️

Так зачем? Для этого есть профессиональные аналитики, которые ВСЕ в один голос говорят «БЕГИТЕ ИЗ НЕДВИЖИМОСТИ, ЭТО СТАГНИРУЮЩАЯ ОТРАСЛЬ». 

Но, оставим наш спор до 2028 года и там и определим, кто из нас идиот 😁. Хорошего вечера, Евгений 🤝

  В 28 году. о тебе все забудят, ООО «Равшан отвечает» уже обанкротится, а ты скажешь «Пацан к успеху шел, не получилось, не фартануло»

Make_hard, в случае с паями действует абсолютно такая же схема: Покупаете паи на старте проекта (получаете бОльшую доходность… Покупаете паи перед запуском отеля — получаете окупаемость 15-20 лет.

Евгений Бортник, про фз-214 и эскроу счета ничего не слышали?
Ознакомиться с динамикой роста цен времени нет?
Сказать окей гугл, сколько стоит забронировать номер в Сочи/Поляне/Анапе — тоже лень?
Проанализировать динамику роста цен на размещение в отелях Черноморского побережья (от года к году)

Собрать результаты этих четырех запросов 👆 и проанализировать (на основе здравого смысла), а не высказывать свое субъективное мнение 🤷‍♂️

Тогда и не было смысла читать. Статья для инвесторов, которые этим интересуются.

Но, оставим наш спор до 2028 года и там и определим, кто из нас идиот 😁. Хорошего вечера, Евгений 🤝

Берете паи фонда недвижки на те же 20. Получаете:
— доход с аренды
— амортизацию
— индексацию дохода
— ликвидность
Не надо ждать хренову тучу лет пока оно построиться и начнет приносить прибыль.

RomanLitovka, Ты реально идиот?
1. Купил на начальном этапе. У кого? У него есть кредитный рейтинг? Какой уровень? А если он обанкротится? Можно облигации застройщиков под ставку 30-40% годовых купить (ПИК, Самолёт). Причём это крупнейшие застройщики России. Или же это рейтинг по схеме «мамой клянусь»?
2. Да ну? Зуб даёшь что будет под 17-20% годовых расти? Прям недвижимость не может дешеветь в России да? Тоже «мамой клянёшься»?
3. См. пункт выше. Покупая облигации или акции условного "Сбербанка" тоже ничего не делаешь. Пассивный доход.
4. Третий раз пункт о том что всё будет расти. Ну смешно ей Богу.

Недвижимость- это все же консервативный вид инвестиций + намного более надёжный чем акции 

Ага. Обманутые дольщики прям сейчас начали икать.
Оставьте свои фантазии и хотелки лохам. Недвижимость при 21 ключевой ставке обречена на стагнацию в лучшем случае, а по факту будет дешеветь.

Видать совсем плохи дела у местных девелоперов ООО «Равшан отвечает» и риелторов ООО «Недвижимость в Сочи всегда растёт» и ООО «Мы русские Сочинские риелторы друг друга не обманываем»

Евгений Бортник, пассивный доход — это бизнес, который не требует Вашего участия: поэтому:
1) купили на начальном этапе;
2) каждый год (пока идёт стройка) недвижимость дорожает на 30%;
3) после запуска получаете 17-20% годовых (при этом ничего не делая)
4) недвижимость продолжает дорожать на 10-15% в год...

Акции и облигации — это тоже хорошо и выгодно. Но там всегда нужно держать руку на пульсе. Недвижимость- это все же консервативный вид инвестиций + намного более надёжный чем акции 🤷‍♂️ + это отличная диверсификация инвестиционного портфеля.

Поэтому ваше заключение довольно таки странное.

И самое главное, что Вы упустили НИКТО и НИКОГДА не продаст готовый бизнес с окупаемостью 5-8 лет… об этом и идёт речь в статье… Покупаете на старте продаж… и окупаемость (с учётом времени стройки составит 6-7 лет)…

RomanLitovka, А понятно. Ну хорошо, что бесплатные.

Вопрос, который рассмотрим в этой статье:

Стоит ли инвестировать в Сочи.
Многие со знанием дела ответят:
1. «Только дауны будут сейчас инвестировать в недвижимость в Сочи»
2. «Да кто в Сочи покупает? Идиоты если только...»

А дальше же сам и пишет:

НИКТО и НИКОГДА не продаст Вам готовый работающий бизнес с окупаемостью в 5 — 8 лет.

Что сказать...
Ну раз тут никто не продаст недвижимость с окупаемостью в 5-8 лет, пойду пожалуй облигаций куплю с доходностью 25% годовых, или же акций каких, которые дивиденды платят под 15% и ещё и увеличивают размер бизнеса из года в год...

Так что да, соглашусь, что инвестируют в недвижимость Сочи только идиоты и дауны.

Crogall,


я разве кого то заставляю читать? ещё в начале статьи я написал, что нужно делать, если советы Вам не нужны 🤷‍♂️

RomanLitovka, а кто их у тебя просит эти советы? )

sinusoida,



Судя по соотношению количества друзей и тех, кого Вы отправили в чёрный список… мерзости здесь хватает 😁.

Или все же нужно просто быть более позитивным человеком? 🤷‍♂️

Какая мерзость. Риэлторы сразу в ЧС

kuzbass_oleg, а я и не учу 🤷‍♂️. Я лишь даю советы, основанные на многолетнем опыте работы с инвестициями в недвижимость Черноморского побережья.

Кто ты Роман, с чего решил что можешь учить? 

RomanLitovka, ну, если бы Вы читали не поверхностно, а углубились в суть — в своих статьях и пишу, что порядка 80% недвижимости Сочи и побережья — не про инвестиции… а вот оставшиеся 20% — это то что можно рассматривать. И пишу это не голословно, а с математическими расчетами. Но, многие инвесторы (Ваши компанионы в том числе) видимо ведутся только на красивые картинки и сладкие речи о безумном богатстве, которое можно заработать… а вот проверить и проанализировать (алгоритм во многих своих статьях я даю)… им лень. Отсюда и такой плачевный результат.

И по Дубаю и по Таю ситуацию абсолютно такая же. Правило Парето работает везде и всегда.

И Вам удачи 🤝