Всё так и я в своей стратегии при покупке зпифов в первую очередь смотрю на дисконт к сча. По моему личному мнению сча в целом у всех завышена и в реальности при продаже объектов эта разница компенсируется. Поэтому брать объекты по цене сча в целом плохая идея как по мне.
Во вторых, даже при условии таких нюансов с оценкой, доходность инвестиций всё еще примерно в 2 раза выше, чем в жилой арендной недвижимости. А Геморой отсутствует полностью.
В третьих, зпифы в отличие от реальной недвижимости позволяют тебе диверсифицировать гораздо меньшие суммы и не получать за эту диверсификацию дополнительный геморой. Попробуйте купить несколько коммерческих и жилых объектов под аренду и поймете, что вам уже нужен сотрудник для управления.
Так что да, нюансы с оценкой присутствуют, но их просто нужно учитывать

Есть разные методы оценки стоимости ком недвижимости. Оценщик выбирает одну или несколько (и об этом указывает в отчете). Рынок же оценивает через доходность арендного платежа (поэтому цена отрывается). Риски они везде есть, если срок управления истекает, то сливать недвигу могут и с дисконтом.

«Что это: косячность оценщика или сложность текущего рынка?»

Что это сказать легко. Но мы не будем. Лишь отметим, что статистически там, где комиссия УК — это процент от СЧА, может происходить какое-то магически стабильное отклонение рыночных цен от РСП в одну сторону. Магия? Совпадение? Обман зрения? Если бы мы знали, что это, но мы же не знаем, что это:))

privet da, инвестор всегда получит расчетную стоимость пая. Другое дело, что она может меняться хоть каждый месяц, хоть каждый день

«вывод можно сделать однозначный: стоимость чистых активов фонда не является гарантией того», что инвестор получит Расчетную стоимость пая)

Рыночная стоимость при оценке-процесс крайне творческий и зависит от подбора  аналогов… Оценщик он как художник, так видит.

Еще один важный момент: причины допэмиссии акций в 2021 году. Это была не просто докапитализация компании, как в умирающем М-Видео, допэмиссия была проведена для проведения слияния ФСК и ПАО «Россети» — «дочка» поглотила «маму» — в результате Уставный капитал ФСК увеличился в 5 раз с 0.2 до 1.1 трлн. руб.

Немного поверхностный анализ. Не рассмотрен вопрос направления капекса, а именно, что на реконструкцию и обновление старых объектов направляется всего 1/3 капекса, а 2/3 капекса — это строительство новых объектов (расширение БАМа, электрификация ВСТО Роснефти, Сухого лога Полюса, всего ДВ региона, который в последнее время показывает бурный рост из-за разворота на восток). То есть по сути ФСК в данный момент является растущей компанией, но рынок на это не обращает внимания. Такой же растущей и недооцененной компанией является и MSRS. С 2021 года прибыль компании выросла в 4 раза, а капитализация всего в 2. При этом компания продолжает колоссальные инвестиции в развитие сетей московского региона, который сейчас из-за массового строительства ЦОДов ощущает дефицит энергии. В ближайшие два года ожидается существенный рост прибыли как в ФСК, так и в MSRS