Как посчитать какая сейчас сумма ежемесячного платежа приходится на один пай при не полном их размещении? То есть до вычета услуг УК и прочих резервирований.
У вас есть такие цифры?

С длинными облогами кроме риска   (процентного) есть и апсайт. Ведь в какой то момент СВО закончится, инфляцию под контроль поставят и т.д. если речь о облигах лет на 20- в какой то момент наступит. моно и падение получить, но можно +20 на 20тилетних ОФЗ.

С ЗПИФ недвиги- всё осложняется  разнообразием. условий и по тому есть ли плечо и на каких условиях. И каковы условия индексации. По части фондам очевидно будет переоценка ближе к окончанию долгосрочного договора. 
У Пароса есть плюс- ребята достаточно открытые и в плане публикаций информации и в плане общения с инвесторами. Звонил, спрашивал, что было непонятно- поясняли. А какие они отчёты присылают на почту -даже пишут скольки кв метрами владеете. 

Для сравнения другой фонд который у меня в портфеле есть -рентный доход про. Условия индексации не раскрывают. Условия кредита тоже. когда то в ВТБ говорили что фикс под 7.5%. Сейчас говорят что грубо 70% кредита это фикс под ставку ниже рыночной (но не говорят какую и до какой даты), а 30- плавающая рыночная ставка.

Ну и как Вы отметили -вопрос честности управляющих -не купить объект по завышенной цене и т.д. В неком идеальном мире неплохо если бы, даже закрытые такие фонды давали некой группе пайщиков полную информацию и она бы выступала как контрольная комиссия стоящая на страже интересов инвестора