Новости рынков | Предложение под семейную ипотеку в новостройках Москвы за год сократилось почти в пять раз, а в границах Старой Москвы — более чем в восемь раз — РБК

За год количество квартир в новостройках Москвы, подходящих под условия семейной ипотеки, сократилось почти в пять раз, а в границах Старой Москвы — более чем в восемь раз. При этом подавляющая часть оставшихся лотов представлена студиями и однокомнатными квартирами, что делает программу малоприменимой для семей с детьми.

Формально параметры программы остаются прежними: ставка 6% годовых, первоначальный взнос от 20%, максимальный размер кредита для Москвы — 12 млн рублей. С учетом минимального взноса бюджет покупки составляет около 14,5–15 млн рублей. Однако в этом ценовом диапазоне выбор в столице резко сократился.

По данным bnMAP.pro, в феврале 2026 года на первичном рынке Москвы насчитывается около 4,8 тыс. лотов стоимостью до 14,5 млн рублей. Год назад таких предложений было 23 тыс. Основной объем — 74% — сосредоточен в Новой Москве (3,6 тыс. лотов), тогда как в Старой Москве доступно лишь около 1,2 тыс. вариантов против 10,4 тыс. годом ранее.

Структура предложения также изменилась. В Старой Москве 97% квартир в этом бюджете — студии и однокомнатные форматы. В Новой Москве их доля составляет около 80%. Двухкомнатные и более просторные квартиры в пределах лимита встречаются крайне редко.

Эксперты связывают ситуацию с ростом цен и структурными изменениями рынка. По оценкам аналитиков, за год средняя стоимость новостроек в Старой Москве выросла более чем на 20%, в Новой — примерно на столько же. Одновременно девелоперы смещают фокус в сторону бизнес- и премиум-сегмента. По данным «Яндекс Недвижимости», доля бизнес-класса в столице превышает 55%, элитного — около 24%. Массовый сегмент сокращается, а доступные квартиры быстро вымываются на старте продаж.

Дополнительным фактором стал ажиотажный спрос в конце 2025 года на фоне ожиданий ужесточения условий программы. Более бюджетные лоты активно раскупались, что еще сильнее сократило предложение.

На практике это означает, что семейная ипотека в Москве работает ограниченно. Для покупки двухкомнатной квартиры в массовом сегменте сегодня требуется около 21–22 млн рублей — почти вдвое больше максимального лимита кредита. Чтобы воспользоваться программой, семье необходим значительный первоначальный взнос, что для многих оказывается недоступным.

Комбинированная ипотека теоретически остается вариантом, но высокая рыночная ставка увеличивает ежемесячную нагрузку на бюджет. В результате заявленная цель программы — улучшение жилищных условий семей с детьми — в столице фактически нивелируется: в рамках установленного лимита доступны в основном малогабаритные форматы.

При этом с февраля рефинансирование семейной ипотеки стало более гибким: перерасчет теперь распространяется только на рыночную часть кредита, а льготная ставка сохраняется на соответствующую долю займа.

Таким образом, ключевое ограничение программы в Москве сегодня — не условия кредитования, а дефицит подходящего предложения в массовом сегменте на фоне роста цен и изменения структуры рынка.