— Как в целом можно охарактеризовать рынок розничного кредитования в 2025 году?
— 2025 год стал годом резкого сжатия розничного кредитования. Ключевая причина — жесткая денежно-кредитная политика регулятора: высокая ключевая ставка и ужесточение макропруденциальных лимитов, прежде всего по показателю долговой нагрузки. На этом фоне мы видим охлаждение спроса со стороны граждан и ухудшение качества входящего потока заемщиков, что вынуждает банки еще сильнее снижать аппетит к риску.

— Почему выдача потребительских кредитов в середине года оказалась почти вдвое ниже прошлогодней?
— Прежде всего потому, что качественные заемщики ушли с рынка. В 2025 году доля граждан с высоким персональным кредитным рейтингом (ПКР выше 750 баллов) сократилась до 19% против 29% годом ранее. Банки, в свою очередь, ужесточили требования к кредитным историям. В результате число выданных кредитов в ряде сегментов сократилось в два раза и более.

— Как выглядит ситуация с рисками и просрочкой?

Ноябрь 2025 года стал самым успешным месяцем для рынка жилищного строительства с начала года. Показатели спроса продолжили рост: увеличился объем средств граждан на эскроу-счетах, а выдача ипотечных кредитов показала лучший результат за последние полтора года, следует из данных Банк России.

На фоне максимальных с июня 2024 года продаж жилья по договорам долевого участия — 2,8 млн кв. м — в ноябре зафиксирован и наибольший с начала года приток средств на эскроу-счета: 247 млрд руб. За январь—ноябрь граждане разместили на спецсчетах около 4,7 трлн руб., что на 3% больше, чем годом ранее. При этом застройщики получили со счетов, раскрытых после ввода домов в эксплуатацию, более 3,5 трлн руб. (+6% г/г). Чистый приток средств за 11 месяцев составил порядка 1,2 трлн руб., что сопоставимо с уровнем 2024 года.
По состоянию на 1 декабря объем средств на эскроу-счетах достиг 7,5 трлн руб.

Значимым фактором поддержки спроса остается покупка жилья за собственные средства, включая рассрочку. По данным Дом.РФ, доля таких сделок за январь—ноябрь выросла до 32% против 24% в начале года. К 1 декабря объем неоплаченных рассрочек составил 1,5 трлн руб., или 17% от всех ДДУ. Аналитики ожидают, что по мере снижения ключевой ставки интерес к рассрочкам будет постепенно ослабевать.

Весь 2025 год ипотечный рынок в России фактически держался на программах с господдержкой. По данным Дом.РФ, на них пришлось около 80% всех выдач. За 11 месяцев банки выдали жилищных кредитов на 3,638 трлн руб., из которых 2,548 трлн руб. (70%) составила семейная ипотека. Дальневосточная и арктическая программы обеспечили 226,7 млрд руб. (6,23%), IT-ипотека — 68,2 млрд руб. (1,87%).

По итогам 2025 года объем ипотечных выдач, по оценкам банков, снизится до 4–4,3 трлн руб. против 4,96 трлн руб. в 2024 году. Сбербанк («Домклик») и «Абсолют банк» ожидают около 4 трлн руб., Альфа-банк — 4,1 трлн руб., ВТБ — 4,2 трлн руб., ПСБ — 4,3 трлн руб.

Рост активности во второй половине года был связан со снижением рыночных ставок и ажиотажем вокруг возможного ужесточения семейной ипотеки. Средние рыночные ставки с начала года снизились с 29% до 21% годовых. Дополнительную роль сыграл отложенный спрос: заемщики, долго откладывавшие покупку, стали брать ипотеку, рассчитывая на рефинансирование в будущем. При этом «психологический порог» ставки сместился — кредиты стали брать и при более высоких процентах.

В сентябре рынок ипотечного кредитования в России показал первые признаки охлаждения льготных программ. Объем выдачи ипотеки с господдержкой сократился впервые за четыре месяца — на 7 млрд руб. по сравнению с августом, до 313 млрд руб., следует из данных Банка России. Количество выданных льготных кредитов также снизилось — с 56 тыс. до 54 тыс., сообщают в аналитическом центре «Дом.РФ».

Доля льготной ипотеки в общем объеме выдачи опустилась до минимальных значений с начала года — 58% в количественном и 74% в денежном выражении. Несмотря на это, она сохраняет доминирование на рынке. Основной прирост в сентябре обеспечили рыночные кредиты: выдано 34 тыс. ипотек, что почти втрое выше среднего уровня первого полугодия. Объем рыночных программ вырос на 20,6% — до 92 млрд руб.

По данным «Домклик» Сбербанка, доля рыночной ипотеки впервые с начала года превысила 20%, достигнув 21,4%. Замедление сегмента господдержки аналитики связывают с исчерпанием прежних драйверов роста. «Льготная, сегодня преимущественно семейная ипотека, имеет ограниченную емкость», — поясняет управляющий директор «Эксперт РА» Юрий Беликов. Он напоминает, что закончился период максимальных компенсаций банкам, что снизило маржинальность кредитования.

С 22 октября на финансовом рынке России начнут работу ипотечные микрокредитные компании (МКК) — новый инструмент для расширения доступности жилья. Их создание предусмотрено законом, подписанным президентом в июле.

Такие организации смогут выдавать льготные кредиты на покупку жилья, но только если они полностью принадлежат региону — 100% акций должны находиться в собственности субъекта РФ. В каждом регионе будет не более одной ипотечной МКК, а Банк России возьмёт их под надзор и создаст официальный реестр.

Граждане смогут направлять материнский капитал и ипотечные выплаты 450 000 руб. на полное или частичное погашение займов, выданных через эти микрокредитные структуры.

Чтобы облегчить запуск новой системы, ЦБ ввёл мораторий на ограничение полной стоимости кредита (ПСК) до 31 марта 2026 года. Для обычных МФО этот показатель не должен превышать 292% годовых, но для ипотечных МКК временно сделано исключение.

Эксперты считают, что новая схема позволит регионам гибко реализовывать собственные жилищные программы, поддерживая, например, молодых специалистов, бюджетников и работников градообразующих предприятий. Субсидирование будет идти из местных бюджетов, что сделает программы более адресными.

В августе 2025 года количество заявок на рефинансирование ипотеки через платформу М2 увеличилось на 83% по сравнению с июлем. Причиной стал недавний шаг ЦБ по снижению ключевой ставки до 18% (с 12 сентября она составляет уже 17%). Большинство заемщиков пытались рефинансировать кредиты по ставке 23–24%.

По данным М2, ранее треть заявок приходилась на «Семейную ипотеку», но в августе их доля упала до 6%. Основной поток пришёлся на рыночные кредиты. Эксперты TYMY также отмечают рост интереса, но называют его «эффектом низкой базы», поскольку при ставках около 20% рефинансирование остаётся малопривлекательным. Массовый рост возможен при ставке 15–16%, считают аналитики.

Эксперты подчеркивают, что даже снижение на 1–2 п.п. даёт заметный эффект. Разница в ставке способна сократить платежи на несколько или десятки тысяч рублей в месяц, а переплату — на сотни тысяч и даже миллионы. При этом рефинансирование требует расходов: оценка квартиры (3–7 тыс. руб.), госпошлина (1 тыс. руб.), нотариальное согласие супруга (1–5 тыс. руб. и выше), страхование. Многие банки компенсируют часть издержек в рамках акций.

Во втором квартале 2025 года разрыв в цене между квартирами на первичном и вторичном рынках жилья достиг 60% в среднем по России и 80% в Центральном регионе. Такие данные приводит Центробанк, проанализированные изданием «Известия». Это несёт серьёзные риски для покупателей: если человек купит квартиру в новостройке в кредит и не сможет выплачивать ипотеку, при продаже на вторичном рынке он может получить сумму значительно ниже остатка по кредиту и остаться должен банку.

Почему растут цены на новостройки?

Основной драйвер удорожания — госпрограммы ипотеки. В 2020 году была введена массовая льготная ипотека под 7%, что резко повысило спрос на новое жильё и увеличило разрыв цен с вторичкой с 10% до 40% за три года. Хотя льготную ипотеку отменили в июле 2024-го, её место заняла программа для семей с детьми до шести лет — сейчас она обеспечивает около 80% всех жилищных кредитов и поддерживает спрос на новостройки.

Рост цен также связан с подорожанием строительства: выросли цены на материалы и зарплаты рабочих из-за дефицита кадров (уровень безработицы около 2,2%). При этом цены на вторичное жильё остаются стабильными — ставки по ипотеке здесь намного выше (26–30%), а продавцы часто готовы снижать цены для ускорения сделок.

В июле 2025 года застройщики Московского региона продали 478,3 тыс. кв. м жилья в новостройках, что на 25% больше, чем месяцем ранее, по данным Est-a-Tet. Наибольший рост зафиксирован в новой Москве — +27,1% (88,4 тыс. кв. м), в старой Москве продажи увеличились на 19,8% (237 тыс. кв. м), в Подмосковье — на 17,6% (152,9 тыс. кв. м).

По числу сделок в столице зарегистрировано 4601 договор (+18,2%), в области — 3484 (+21%). Всего в регионе Росреестр оформил 10 018 договоров (+20,5% к июню). В годовом выражении спрос в старой Москве и Подмосковье практически достиг уровня июля 2024 года, снизившись лишь на 0,9% и 1,6% соответственно, а в столице даже вырос на 1%. Новая Москва осталась в минусе на 21,5% из-за падения продаж массового жилья.

Эксперты связывают рост активности с понижением ключевой ставки ЦБ с 21% в июне до 18% в июле, что снизило доходность вкладов и подтолкнуло инвесторов к покупке недвижимости. Банки предложили рыночные ипотечные программы с временным субсидированием от девелоперов, позволяющие получить кредит под 7,9%.

После снижения ключевой ставки Банком России до 18% годовых в конце июля, банки начали массово пересматривать условия рыночной ипотеки. ВТБ и банк «Санкт-Петербург» снизили ставки на 2 п. п., вслед за Сбербанком, Альфа-банком, Газпромбанком и другими. По данным аналитического центра «Дом.РФ», средневзвешенная ставка по рыночной ипотеке опустилась до 23,05%, а в отдельных банках — уже ниже 20%.

Эксперты считают, что для ощутимого восстановления спроса необходимо дальнейшее снижение ставок — до уровня хотя бы 15% годовых, а для реальной доступности — до 12%. Тем не менее, даже текущее снижение может стимулировать рост выдач на 10–15% в месяц.

На снижение ставок влияет смягчение денежно-кредитной политики, динамика доходности ОФЗ и стоимости фондирования. Однако банки по-прежнему сталкиваются с рядом ограничений: снижение комиссионных доходов, расширение макропруденциальных лимитов (МПЛ), снижение одобрений и рост рисков при ставках выше 20%.

По данным ЦБ, в первом полугодии 2025 года прирост средств граждан на эскроу-счетах составил 460,7 млрд руб. Это более чем вдвое меньше, чем годом ранее — тогда показатель достигал 1 трлн руб. В июне 2025 года прирост составил лишь 39,7 млрд руб. — минимальное значение с января и в 5 раз меньше майского (209,4 млрд руб.). По сравнению с июнем 2024 года прирост сократился в 11 раз.

Общий объем средств на эскроу-счетах на 1 июля 2025 года достиг 6,8 трлн руб., увеличившись в годовом выражении лишь на 1%. Такая вялая динамика отражает ослабление спроса на жилье и спад ипотечного кредитования: за первое полугодие выдано 1,5 трлн руб. ипотеки — на 47% меньше, чем годом ранее. В июне объем выданной ипотеки составил 309 млрд руб., снизившись более чем вдвое по сравнению с июнем 2024-го.

Дополнительное влияние оказал рост объема раскрытия счетов эскроу — средств, переведённых застройщикам после ввода объектов. В июне раскрыто 342 млрд руб. (против 143 млрд в мае и 235 млрд годом ранее), чему способствовал рост ввода жилья: 3,2 млн кв. м (+23% к июню 2024 года и в 1,6 раза больше майского уровня).